广州楼市:下半年还能买哪里?这个区域被低估了

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提问：广叔你好，请教一下广州现有两套房，番禺万科欧泊小三房贷90万，新入化龙汽车小镇小三房贷40万（8月刚购入，无法出售）。东莞临深片区电梯三房无贷款，楼龄11年。老公小孩广州户，老婆东莞户。家有二孩，大宝明年初中、二宝明年幼儿园。希望：广州换四房，实现居住改善加学位需求，现有资产置换更优化。家庭年收入80万，首付没有，需要出售小房换大房。

回答：你好。万科欧泊还可以。广州两套房必须是要出一套才有名额买了。卖掉万科欧泊大概有370w左右，五成首付能买750左右的房子，考虑改善+学位选择还是蛮少的，看下临深这套出手增加多一点子弹。先重点看下华景新城吧。

提问：广叔，您好！纯投资，按照升值空间，广州几个区，天河区，海珠区，荔湾区，越秀区，黄埔区，南沙区，番禺区，增城新塘，根据您的分析按照升值速度和空间从大到小，怎么排序呢？我们接受总价450以内。之前想着投资兼顾自住，后来想明白了，您说的对，投住应该分开。所以现在只想着投资，但广州太大了，还是无从下手。海珠区的恒大金碧花园怎么样？5万多了 ，值得入手投资吗？之前听您推荐过金碧三期。

回答：你好。450以内，考虑黄埔、海珠、番禺。金碧花园不错的，海珠一带较知名的盘，不愁没有接盘侠，可考虑

提问：广叔，我想买个250w左右住宅，如果选一个新盘，您首推哪里？

回答：你好。广州新塘的品秀星图；科学城：实地常春藤、珠江嘉园

提问：你好广叔，我目前在珠海工作，为了工作方便，在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，广叔觉得性价比较高？

回答：你好，现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。

这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展较大的痛点，要几年时间才会有所改善。

从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，优选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的排名前列位，概念满天飞不如隔得近。

提问：你好广叔，请教一下我手上大概有一百万，目标在番禺，但是番禺广场的房子感觉都有点下不去手，还有哪里推荐吗？

回答：你好，如果一定要在番禺选的话，那么番禺较具潜力的地方在万博，万博2020年也进入发展的成熟区。南大干线的简建成，万博商务区带来的高净值人群，以及后续7号线延长线的开通，都会不断利好万博板块。100万在万博很多可以选择

提问：你好广叔，请问番禺品秀星瀚这个盘怎么样？地铁陈头岗站家门口开，一站到广州南，三站到番禺广场，东晓南辐射线未来几年开通，到海珠也就10来分钟，南大干线十五分钟到南村万博cbd。父母住东晓南，珠江新城上班，家里人主要需求考虑的是离他们那近一点，我自己倒是不急着追求短期内的升值，喜欢安静少人点还好，但是品秀星瀚附近目前全是荒地，目前什么都还没有，父母就不太信任规划，怕突然改规划，请问那附近水分大吗？能发展起来吗？

回答：你好，这个地方要真正的发展起来，估计需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大上的字眼，但是其实跟这个盘没有太大关系。根据你的需求父母住东晓南，珠江新城上班，想要你离他们近点，你自己不急着追求短期内的升值，喜欢安静少人点，建议海珠、天河都有的选，但次盘要果断放弃。

提问：您好广叔，我本来有两套商品房在松岗，现已出售了一套，留有一套140平方的自住。现小孩子读4年级，想在深圳市购买一套学区房，期待有升值空间，靠近地铁和生活设施便利一点，总价800万左右，范围集中宝安、南山或福田都可以，有没有好的楼盘介绍啊？

回答：你好，可以买的是（南山 福田 龙华 宝安）那么核心区域南山和福田只能买两房学位勉强还可以的）要三房就要考虑龙华 宝安了（但是学校又一般） 比较推荐：第五大道、幸福海岸、太古城、后海公馆、海境界 非笋勿入

提问：你好广叔，我有一套南京按揭房，有两个问题想请教，1:广州肇庆房子可以投资吗？均价7000。2:南京的江北新区楼盘价格基本临近3万，建议购买吗？

回答：你好，肇庆不具备投资价值。 南京有价值的板块：河西中、河西南、江北新区、南站。 属于正统主流四平八稳的选择。 至于逆袭的选择，就不要在南京找了，我觉得几乎没有，哪里都不便宜。 要不去上海，要不去其他更便宜的二线省会城市。

提问：你好广叔，我目前在坂田上班，我现在手上有250万左右的现金， 有一套房大概800左右， 按揭150万。我想通过加加岸弄到400万，那样就有600多万了 ，然后购买1000万左右的新房，我们目前看中了招商臻府118平的四房。我们去那里看了，房子还行，但是周边比较旧，请问这会不会是个坑啊？我们主要是自住兼投资。虽说新安属于旧改，但是我担心成片旧改，会很难给房价长期动力。另外， 我们的预算不能再加了。想买好一点的新房自己住！你觉得招商臻府能买吗？那个片区未来发展如何？会不会是坑呢？感谢回复。

回答：你好。招商臻府备案均价8.8w，单价方面也有太大惊喜，118平4房总价过千万了，拦住了一部分刚需，所以开盘去化不到一半。这盘的缺点是得房率不高，学位一般，周围环境一般，片区增量有限。自住的话可以考虑，纯投资一般。

提问：你好广叔，想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还没有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：你好广叔，我名下有一套宝安的小房，不考虑卖。想在宝安再买一套850万以下的房子，七成的首付。主要考虑宝安中心区，看了一圈感觉现在的选择不多了。丽晶国际小区相对比较喜欢，但是业主又不诚心卖，约见面谈几次推迟时间。其他买得上的小区富通城、好旺角和金成时代又太老式了不喜欢。你觉得风临洲怎么样呢？还有不行的话是否应该考虑碧海的房子，但是又担心飞机的噪音影响大。你怎么看呢？

回答：你好，现在金九银十，楼市一年中较旺的时期。宝中的房子少，业主的心态也高，不如年底再入手。风临洲近地铁，花园社区，滨海小学+海旺中学，还不错的。还可以看下菁英趣庭。另外，碧海可以考虑。虽说有噪音，但对房价的影响不大，还是蹭蹭的往上涨。担心的话加装隔音玻璃可降低噪音的影响。未来扩建第三跑道，飞机在海边降落，基本能解决这个问题了。

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