三千万豪宅或可减税百万!北上广深齐出新政,楼市率先回稳?

日前，广州官宣取消普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。这是近五天内，第四个宣布取消豪宅税的一线城市。

在此前的11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确“北上广深取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，即，个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税”。如今，在三部委发文十天之内，一线城市均已响应施行新政。

今年以来，一线城市楼市新政频出。尤其是9月底实施的降准、降息、降首付、降存量房贷利率，乃至调整限购政策等之后，一线城市楼市成交已经重燃。此次四大城市齐齐为豪宅成交减税，无疑为楼市“止跌回稳”再添柴火。

北上广深齐齐为豪宅成交减税

坐标广州市天河区，2023年3月，80后私企老板陈生一次性付款1300多万买下一套建面153平方米的毛坯叠墅。房子是次新房，他在交易中缴纳了90多万元的交易税费，当中不少是帮业主支付的豪宅增值税。

“再加上10万元的中介费，我在房价之外，还额外支出了超过100万元”。在今天，面对广州官宣出台取消豪宅税，陈生心生苦涩。此刻，他所购买的叠墅，同款户型挂牌价已回调300多万，“再加上如今取消豪宅税，相当于我的损失或已接近400万”。

回溯过往，广州面向“豪宅”征收“豪宅税”已近20年。2005年6月，广州市国土房管局、财政局、地方税务局联合宣布，同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米（含144平方米）以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下（含1.2倍）的住房，才可以享受优惠政策的“普通住房”；此条件以外的住宅划分为非普通住宅。

根据广州此前规定，在二手豪宅交易中，若房子证满2年、不提供发票，业主需缴纳全额5.3%的增值税；若证满2年、提供发票，则按差额的5.3%征收增值税。直到今年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，其中明确多项支持房地产市场发展税收优化政策，包括对增值税的调整，特别强调北上广深“豪宅税”计划停止执行。

在三部委公告5天后，11月18日，上海、北京齐齐宣布取消“豪宅税”；深圳在11月19日跟进。广州则在此期间还出台新的入户政策，拟宣布除中心四区外，白云黄埔等七区可以购房入户。直到11月22日，广州也跟进宣布取消“豪宅税”。至此，四大一线城市已齐齐响应政策，共为豪宅减税。

取消豪宅税之后，能为中产及以上的豪宅买家减税多少？

从广州中原地产研究发展部测算可见，以近期成交的海珠区保利天悦一套建面195平方米的四房试算，原购入价为1190万元，如今最新二手成交价为3480万元，在这次新政前，豪宅增值税为121.4万元。由于过往卖家的税费往往由买家承担，这意味着，在今后豪宅交易减增值税之后，同样的豪宅，买家可以减少支付121.4万元的豪宅税，省下的税赋近乎可以购买一辆保时捷帕拉梅拉。

而在次新房小区，如天河区牛奶厂华润天合小区，一套建面161平方米的四房，原购入价为770万元，最新成交价为1100万元，新政前的增值税则约为17.5万元。

一线城市楼市成交已回暖两个月

此次一线城市全部取消豪宅税，是继9月底优化或取消限购政策等之后，对楼市政策的再一次升级进阶。事实上，自9月底以来，一线城市的楼市已经全部回暖。

据58同城、安居客发布的《10月国民安居指数报告》，2024年10月，全国新房找房热度环比上涨13.2%，全国各线城市都出现不同程度的热度回暖现象，一线城市新房找房热度上涨明显，涨幅为16.4%，其中深圳找房热度环比上涨34.9%，北京、广州、上海找房热度分别环比上涨15.1%、11.9%、9.6%。政策落地使整体预期出现明显改善，10月购房者信心环比上涨10.2%，购房信心创下年内新高。

58安居客研究院院长张波分析认为，以北上广深为代表的一线城市放松限购，带来市场短期热度及交易量快速拉升，由于一线城市本身的潜在需求量大，且中高端改善需求购买力旺盛，解除限购对需求侧的激发更为明显。

在销售价格方面，从国家统计局数据可见，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州下降0.7%。二手方面，10月一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。

在成交方面，综合各市住建局数据可见，10月份，北京商品房住宅共网签成交22310套；其中新房网签成交4943套，环比上涨52.75%；二手房网签成交17367套，环比上涨36.96%，创下了近19个月以来的最高。上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%；二手房成交22037套，环比上涨69.5%，同比上涨65.8%。广州一二手住宅共网签23606套，当中一手住宅网签环比增长约100%，二手住宅增长29.5%。深圳表现更为突出，10月二手房录得量达到8269套，环比增长117.0%，同比增长122.5%，创下近45个月以来的新高；新建商品住宅成交4153套，环比增长146.3%，同比增长56.5%。

10月火爆行情延续至今。从中指院数据可见，今年11月截至21日，北上广深新房成交面积达到223.11万平方米，同比上升47.5%。其中，北京成交38.46万平方米，同比上升14.7%；上海成交78.12万平方米，同比上升29.4%；广州成交51.32万平方米，同比上升36.1%；深圳成交55.21万平方米，同比上升181.0%。二手房成交方面，北京在11月的前21天已成交12102套，同比上升46.6%；上海成交18176套；深圳成交5132套，同比大升138.4%。

上海中原地产市场分析师卢文曦甚至预测，“截至本月20日，上海的二手房交易量已经达到18000套，按照这个节奏推算下去，11月很有可能会超过10月份的交易量”。

让一线城市房地产市场率先止跌回稳

本周以来，从上海开始，到北京、深圳、广州，四大一线城市齐齐响应三部委号召取消豪宅税，均于12月1日正式执行。

华南城市研究会常务副会长姚育宾分析，取消豪宅税不仅对一线城市二手房市场产生直接影响，也会间接带动新房市场的发展。改善型购房者在二手房市场活跃的情况下，可能会外溢到新房市场，特别是卖一买一群体，只有顺利将二手房出售，才有充足的资金购买面积更大、产品更新、实用率更高的新盘项目，尤其是选择购买新建的中大户型住宅，这将为新房市场带来更多的购房需求，推动新房的销售和开发。

在广州，从克而瑞统计的数据可见，今年1-10月，广州建面144平方米以上的一手住宅成交4930套，占全市成交的比例为8.5%；144平方米以上的二手住宅成交6654套，占全市成交的比例为7.6%，占比相对有限。

不过，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，考虑到目前新房市场改善需求占比增大，市区改善型楼盘供应增多，包括契税、增值税等税费成本降低之后，有助于高端改善市场的需求释放，广州“豪宅”成交有望迎来一波新的高潮。

58安居客研究院院长张波分析指出，普宅和非普宅标准是住房市场短缺、产品结构不匹配时期的一项重要政策。从房地产发展的大周期来看，目前已经进入到了房地产从总量供给不足，转向结构性不足，取消非普宅标准也能更有利于改善需求的入市。

张波认为，这一次一线城市降契税降豪宅税，非常利好建面90-140平方米且持有2-5年的房源。而在豪宅方面，既减少契税，免征增值税，加之个税也有退税规定，置换成本最大可以减少至房价的7%左右。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这次减税政策，砍掉的是一次性缴纳的、不可贷款支付的“高额成本”，少则几万、多则十几万、几十万，主要惠及一线城市。一线城市的老市民、新市民都比较多，刚需上车和改善换房的需求更集中，压力也更大，在政策落地后，一线城市的领头羊辐射效应将得到延续。

“毫无疑问，一线城市已成为房地产市场‘止跌回稳’的主战场”。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，当前，有关部门已经意识到，一线城市房地产市场是现实的需求增长点。通过取消或松动一线城市房地产市场的各种限制措施，激活市场需求，让一线城市房地产市场率先止跌回稳，从而带动整个中国房地产企稳，是当下的政策方向。

赵卓文认为，今年年末，中国房地产市场的热点和焦点都将在一线城市。

来源：南方都市报