买房分几步?有钱只是排名前列步

回望今年的广州楼市，你会想到什么？

是调控密集、房企塌房，亦或者是市场飘渺不定、土拍频频遇冷？ 

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不可否认，它们都是这一年的关键词、聚焦点。

毕竟组合调控下市场普遍降温、稳字当头。高企的房价也从脱缰野马般恣意高涨，继而进入平稳的匀速跑道 。

于是乎一时之间，市场整体情绪平淡、许多买家观望情绪浓厚。

终于临近年尾，楼市似乎开始围绕着“回暖”这个关键词铺陈开来、暖风吹拂。那么现在买房逻辑是什么？又有哪些需拨开市场迷雾，理性看待的？

今天我们来聊聊。

01

市场真的回暖了吗？

在政策与大环境松绑下，市场热度亦在升温回暖。

数据是做好的佐证，我们不妨先从市场验证过的新房成交量上来看。

放眼全国市场， 15个主要城市11月楼市整体成交扭降为升，环比涨幅高达11.2%，且一线城市已经环比上升回暖。

数据来源:中指院

而回归广州市场，根据广州中原研究发展部数据显示，11月广州新房网签环比上涨22%，也已回升到近半年的高位。（12月未结束暂不做列举参考）

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另一方面，大环境及政策走势也逐步明朗。

以近期为例，央行宣布降准，共计释放长期资金约1.2万亿元，对房地产行业而言无疑是雪中送炭、恰逢其时。

加之置业者亲身感受到的信贷政策放松、放款加快，政策近期也不断释放积极信号，给予市场与购房者未来可期的信心与希望。

来源:克而瑞

余额所剩无几的2021年尾，我们目之所及的更是开发商对在售项目的大力推售、亮出底牌，以及五花八门的促销优惠。

不难猜测年尾主基调仍是“百花齐放”，楼市有望翘尾收官。

正如克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓所言：

“对于房地产市场，调控的政策底在当前已经出现，行业考验尚未结束但已看到曙光，在度过这段艰难的调整期之后，明年房地产市场将会逐渐回归服务更好居住需求的本源，迈向良性发展。”

02

现阶段买房逻辑是什么？

暖意不断回升与弥漫的市场，自然也引发不购房者的热议。

既然楼市或将引来新拐点，那现在是不是买房好时机？怎么买比较好？买房逻辑有变化吗？

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首先我们需要明白，降价≠ 站岗，同理楼市回暖亦不等于可一步到位、随意上车。

现阶段买房，当然选择多、优惠力度大，愈是如此购房者更需有站在当局展望未来的眼光，重点考虑以下几个方面。

排名前列，置业铁律，中心区还是yyds

一般而言，购房者衡量买何处时，最重要权衡因素无非是房价与区域的选择。

但不论过去还是多变的当下，“地段地段还是地段”法则仍不算过时。特别是在今年下半场般市场下行势头下，具有抗跌属性、保值的区域就尤为重要。

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被誉为“广州楼市神算子”的伍岳峰老师在【2022年房地产市场宏观经走势作出十点预测】中曾说道：

“在全球结构性通货膨胀下，资产保值优选依然是地产；在全球结构性通货膨胀下，持有什么最保值，无疑是城市核心区域的房产，其抗通胀确定性会更高一些。”

此外，我们通过市场与购房者热度反馈数据皆可应证这一点。

据克而瑞统计的【2021年1月-11月板块新房均价涨跌数据】显示，中心区84%的板块房价基本都在上涨。

并且，年度涨幅中心区仅少量5个板块出现负值。而这其中五山板块、龙溪板块和金沙洲板块存在低位补签和零成交，参考度较低。

再来看看最能反映购房者喜好的【2021年1月-11月销量TOP20的商品房数据】。

图源克而瑞

可以发现上榜的各大楼盘，基本也是区域配套成熟的大体量社区或者片区的中心区，配套相对比较丰富、发展潜力大。

综上，预算充足情况下能上车中心区当然优先中心区，即便预算有限也可优先挑选配套醇熟板块。

第二，房企开发商实力不可忽视

在疫情“黑天鹅”事件的冲击、加上房住不炒主旋律下“三道红线”相继出台。严令房企降低负债率，并依照踩红线的不同将房企归为“红、橙、黄、绿”四挡。

多年来房企大规模扩张、高周转、高负债，这一举措也意味着高杠杆扩张的时代将要结束。

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一轮洗牌后，实力不够的房企楼盘，一旦遭遇资金问题可能会导致延期交付，甚至烂尾。

那么对于购房者来说，后续可能面临很多“踩坑”与麻烦，费时又费力。在购房时千万别只图便宜，选择有实力的房企才更有保障。

第三，交通重要，户型利用率同样重要

老生常谈的交通为通勤打开了一扇窗，是挑选的房子重要参考。

毕竟相同的区域，交通便捷度不同，通勤时间相差半个钟也不是没有可能。何况诺大的广州，地铁出行依赖度如此之高。

 图源视觉中国，已获授权

除了必要的交通衡量因素，长远来看楼盘本身的产品打磨、户型利用率也非常重要，会大大提升生活的幸福感。

我国人口政策经历了“放开双独二胎、放开单独二胎、全面二胎、三胎”四个阶段。

在不提高总价情况下，适当提高房子的实际使用率，让购房者的“得房率”更高，成为了市场产品的发展趋势。

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购房者在买房时除了看户型图，还要深入了解户型结构。

除公摊面积和实用率外，有条件可考察户型的设计是否合理：譬如过道是否过长、有无浪费空间的墙柱等，这些都会影响到房子的利用率。

此外，伴随三胎时代的到来，教育配套也更要放在选房的考虑范围内。

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孩子读书是以后迟早要面对的问题，如果能够在家门口享受优质教育，不仅减少安全隐患，提高学习效率，也免去了许多家长的烦恼。

总而言之，市场暖意弥漫，政策底依稀可见。

无论是从大环境还是市场情绪，亦或者是金融市场，都给予了刚需一个买方市场的上车机会。越是这样的时候，越要擦亮眼睛选择与判断。

最后，诚如张文宏医生说到的那样：

“时代的潮水，总能跨过一个又一个山头，个人命运也是如此

我们即便普通，但只要不下场，都会随着时代潮水不断向前。”

来源：血拼广州楼市