雅商观点 · 商业地产资讯 (2018年11月)

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2018年11月-12月，国内商业地产界都有什么新闻呢？

——重点关注——

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双十一全网交易额超3000亿

据监测，2018年“双十一”当天全国网络零售交易额超过3000亿元，同比增长约27%，再创历史新高。

其中网络零售市场呈现的特点：

1、国际化程度进一步提高

从11月1日至11日，跨境电商进口商品销售额超过300亿元。同时，200多万海外消费者在我国电商平台上消费近30亿元。

2、消费向年轻人和三四线城市居民延伸

新增网购人群主要是年轻人和三四线城市居民，80后、90后年轻消费群体占比超过70%，成为此次消费的主力军。

3、品牌消费趋势明显

“双十一”销售额前10名的品牌中，国产品牌占了6个；销售量前10名的品牌中，国产品牌占8个，中华老字号的销量超过28亿元。

4、业态模式更灵活

除了传统电商平台外，社交电商成为市场的新增量，更好满足了消费者个性化、多元化的需求。

5、配送效率进一步提升

“双十一”配送时效由以天为单位向以小时和分钟为单位迈进，物流配送更加高效、精准。其中，天猫首单花落青岛，用时仅8分钟。

6、线上线下加速融合

数百万家线下实体店参与了此次“双十一”的促销活动，各大电商平台也大力发展线下业务，推动线上线下联动的全渠道购物。

点评：以上可窥见中国庞大的消费需求以及线上线下加速正在加速融合。实体商业应对市场抱有信心并积极思考、布局线上线下相互融合的发展模式。

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三季度中国购物中心综合指数上升，整体市场健康

三季度中国购物中心综合指数录得67.1，环比上升1.0%，同比上升0.3%，整体市场保持健康向上态势。期内，一线城市均录得租金收入的增长。

未来，随着国家鼓励消费的各项措施的出台与实施，个税起征点上调以及个税抵扣细则的实施，居民消费力将进一步提升，整体消费市场前景广阔，预期乐观。

点评：未来随着刺激消费的措施出台与实施，整体消费市场预期看好。

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泰国较新地标级购物中心暹罗天地隆重开业

11月9日，泰国曼谷较新地标——曼谷ICONSIAM河岸综合购物商城（官方中文名：暹罗天地）隆重开业。

暹罗天地定位“泰国精粹，世界之最”，创造了多个泰国之最。该项目包括专门提供奢华品牌与服务的ICONLUXE区与以零售与娱乐为主的ICONSIAM区两座商场、1间酒店与1座公寓大厦。其中ICONSIAM约50万㎡，ICONLUXE约2.5万㎡。

该商城共有多达500间国际与泰国本土品牌进驻，引进来自世界各地的98个首进泰国的品牌。

— 项目亮点 —

ICONLUXE

面积为2.5万㎡，共三层，汇聚了全球先进的不同品类的奢侈品牌。

Sook siam 幸福暹罗

展现泰国地区的产品和文化遗产，提供艺术、手工艺品、表演艺术、食品等，集艺术、生活、文化为一体。

河滨公园

占地1万㎡的河滨公园与活动广场，除了供游客散步外，还可进行高级的表演——多媒体混合水上灯光秀。

泰国首座遗产博物馆和旅游展览馆

还设有占地8000㎡的泰国遗产博物馆作为泰国文化遗产中心。此外，ICONSIAM与美术部、文化部门和财政部联手，展示泰国不同时代的珍贵物品。

点评：暹罗天地商业与艺术文化等元素的结合相当精彩，同时，很好地展示了泰国的文化特色，在购物中心如何展现区域文化特色以及商业打造方面值得商业地产人学习借鉴。

——房企动态——

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新世界牵手广州地铁打造长隆轨道枢纽综合体

11月27日，新世界中国发布消息，称以48.49亿元人民币收购广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债务，拟投资100亿人民币，与广州地铁合作开发番禺汉溪长隆轨道枢纽综合体项目，预计2022年落成。

该地块位于广州市番禺区地铁3号线、7号线及佛莞城际轨道线交汇站上盖，东侧为奥园城市天地，北侧为长隆欢乐世界，是广州不可多得的黄金地块之一。

点评：该地块地理位置优越，邻近万博商圈，该项目的落成将促进万博商圈的发展。

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越秀地产或参与广州“淘宝排名前列村”旧改

有着“淘宝排名前列村”称号的广州里仁洞村或将成为越秀地产进军广州旧村改造排名前列村。里仁洞村位于广州市番禺区南村镇，临近长隆旅游片区及南村万博商圈，面积约4.7平方公里。但资料显示，该村全村除去已征土地后只有1634.1亩。

据了解，村内有名为广州仁辉投资有限公司的机构介入此次旧改。今年8月，仁辉投资与越秀地产签署旧村项目改造战略合作框架协议。据此，双方将共同联手参与旧村更新改造项目。

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保利签约广州红卫村旧改项目，碧桂园曾介入

11月28日，广东保利地产发布消息称，与广州市海珠区江海街红卫经济联社在红卫村委举行“红卫联社城中村改造项目合作意向签约仪式”。

红卫村位于海珠区中部，旧改面积约157万平方米。东临琶洲国际会展商务区，与珠江新城CBD隔江相望，面积约3.6平方公里。

2012年，红卫经济联合社曾与碧桂园签订改造合作协议，但期间碧桂园报送政府部门的改造方案一直没有得到同意批复。2015年12月，合作协议期满，红卫经济联合社决定暂停推进该项工作。

2&3 点评：据规划，广州计划每年供应宅地面积475万㎡，但近两年实际土地挂牌存在差距，且核心城市的招拍挂拿地门槛升级；另外，白银时代的新房开发空间趋于有限，运营、改造、更新逐渐成为房企占位存量市场的破局关键。因此，品牌房企纷纷布局城市更新项目。

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万达城时隔一年多，再度回归公众视野

2018年11月初，万达集团与兰州市政府签订协议，万达城将落户兰州，这是时隔一年多后，“万达城”再度回归到人们的视野中。

2017年，万达遭遇资金链危机，大量出售海外项目，并于当年7月的“世纪交易”中，将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创，作价438.44亿元。此后，万达甚少提及文旅。本次签约的兰州万达城是万达“世纪交易”后的排名前列大型文旅项目。

点评：除兰州万达城外，万达还曾与陕西延安、贵州遵义签署协议，拟开发红色小镇项目。这些动作都预示着，万达在文旅领域仍有想法。

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传迪士尼增资扩张乐园和度假村业务

11月21日北京商报消息，华特迪士尼公司将增加投资扩张迪士尼乐园和度假村版图。“第七个主题公园”有望落地中国，此前业绩一直不甚理想的香港迪士尼也计划增加14亿美元的扩建投资。

根据迪士尼公开财报，2018财年全年，迪士尼营收达到594.34亿美元，同比增长8%，实现净利润125.98亿美元，同比增长40%。其中公园及度假区业务为迪士尼收入增长的贡献非常明显，该业务板块为华特迪士尼带来了202.96亿美元的营收，同比增长10%，占总营收的34%。

点评：迪士尼这一扩张投资之举，将有利于其巩固其在华的影响力与市场占有额。尤其是近期多家游乐场IP入驻中国，市场越来越多元化的环境下，迪士尼想要巩固其影响力，必定会越来越关注在华的项目。

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2019年中国将有6家宜家新商场开业

2018年，宜家整体加紧了海外布局。今年宜家在全球共新增了19个零售点，首进印度和拉脱维亚市场，未来将重点布局发展中国家。宜家计划在2025年前在印度开设25家商场；在未来10年内在南美洲开设9家商场；在中国，2019年将有6家新商场在徐州、天津、长沙、郑州、广州和贵阳开业。

除了加速拓展外，宜家还进行了一些创新。选址越来越靠近市中心，与仓储功能剥离之余，愈加重视用户体验，不仅在店里新增了儿童乐园，还提供家具咨询服务和数字购买服务等；越来越重视本土化，如深圳宜家商场卖早茶点心，重庆宜家卖重庆小面等。

点评：宜家后续还能怎么玩，新玩法能否助力宜家达成其2020年完成500亿欧元的销售目标，一切拭目以待

——品牌动态——

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华南排名前列诚品生活将亮相深圳万象天地

华南排名前列诚品生活将于12月15日在深圳万象天地正式开业，这也是继苏州诚品生活之后，在中国大陆地区开设的第二家店铺。截止目前，诚品已经在台湾开设42家、香港3家以及苏州1家，共计46家门店。

诚品生活深圳万象天地店共设有6层，将打造生活、文创、亲子等不同主题的空间，除台湾的文创品牌，还会引进深圳独有的文创品牌。

点评：万众期待的诚品生活终于要开业了，作为华南首店，相信必定会吸引大量深圳及周边城市的年轻人前往打卡。

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太平洋咖啡旗下太茶开出排名前列独立门店

今年 7 月底，太平洋咖啡推出名为“太茶”的茶饮，并在全国300多家门店全线上新该茶饮品牌。11月18日，太茶在上海新业坊6号楼1层开出排名前列独立门店，提供完整的“太茶”系列，以及“怪咖”系列和小食甜点等。

太茶门店的设计走网红路线——素色的墙面搭配淡绿色的沙发座，配以柔光点缀，同时还穿插了质感十足的金属元素，休息区墙面上更设有点状装饰物。

太平洋咖啡于2011年正式进入中国内地市场，截至目前共开出300余家门店数量，但市占率仅为2.7%，本次借势茶饮东风进行转型，不失为一个好的出路。

点评：网红茶饮的崛起，资深品牌对茶饮领域进行全新布局，茶饮行业正在被重塑。相较于“无背景”的茶饮品牌，这些茶饮品牌“生出”便自带品牌光环。知名品牌的入驻，将使茶饮行业的品牌化进程不断加速。在这个过程中，谁先进入品牌梯队，谁先获得市场先机。

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线上媒体纷纷走向线下，无界融合入成趋势

当下，线上与线下的边界已经越来越模糊，无界融合成大势所趋。随着线上增速放缓，线上商家又“逐鹿”线下，甚至掀起了线上跨界线下实体零售的风潮。近期，日食记、一条、小红书、十点读书、YOHO时尚杂志、KIKS鞋报等一众知名线上内容运营平台跨界线下，开启实体门店。

• 日食记开综合体验店；

• 一条开生活集合店；

• 小红书开生活体验店；

• 十点读书开实体书店；

• YOHO开线下零售店及新锐原创潮牌集合店；

• 日日煮开美食厨房……

点评：近年来，越来越多的线上媒体开始“涉足”实体店，线上媒体走向线下已经成为一种趋势。线上内容平台首先是通过内容生产积聚大量粉丝，然后延伸到电商业务，而后进军内容对口的线下实体店，线上线下可互相导流。

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买手店市场即将爆发，二三线城市已经先进

据统计，2015至2017年间，中国买手店数量从1636家激增到3781家。城市分布也从北京、上海、广州、深圳等一线城市，开始向二、三线城市扩散，浙江、湖北、福建省的增速位列全国前三位。

二三线城市竞争较小，伴随着消费者个性化意识的崛起、购买力的提升，这些城市发展潜力巨大。据数据显示，来自二三线城市的买手非常多，甚至超过一线城市的买手，采购数量也非常可观，这表明，这些地区的消费者对设计师品牌的接受程度已经达到较高程度。

点评：当前，中产阶级购买力的日益提升，正促进中国消费市场的结构调整，在新零售背景下，多品牌时尚买手店的差异化消费体验及更符合细分消费需求的产品与服务，将成为未来的零售热点。

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TOM FORD中国首店进驻上海新天地

今年11月， TOM FORD在中国的排名前列美妆精品店在上海新天地正式开幕，这是TOM FORD在全球的第三家美妆精品店（首店位于伦敦、第二家门店位于马来西亚）。上海店在装修风格上也和伦敦、马来西亚的一脉相承，整体色调以黑白灰为主，奢华感和高科技依然是主题。上海店面积共103㎡，提供全系列美妆产品，还设置了两个私人彩妆服务区域，有专员提供定制服务、彩妆及香氛私人定制咨询服务等。

Tom  Ford彩妆规模在不断扩大，独立门店的推出有利于Tom Ford彩妆巩固奢侈品定位。同时，从Tom Ford母公司雅诗兰黛集团发布的财报来看，Tom  Ford是表现较好的品牌之一，口红和香水较受欢迎，并且中国地区增长速度较快。

点评：在上海新天地这家美妆精品店开业之前，Tom  Ford在中国只有三家实体专柜，分别在北京、上海和杭州，热门口红色号经常处于供不应求的状态。此次Tom  Ford在中国开出全球第三家美妆精品店，不仅可以扩大品牌在中国的影响力，而且可以更好的满足消费者多元化的消费需求。

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DG杜嘉班纳“辱华事件”持续恶化

意大利著名品牌Dolce & Gabbana杜嘉班纳（以下简称DG）“辱华事件”持续恶化，国内外知名电商纷纷下架该品牌产品。事件发生后，阿里巴巴、京东、苏宁、网易考拉、寺库、唯品会、洋码头、小红书等中国电商已撤下DG产品。此后不久，全球较大奢侈品电商Yoox Net-a-Porter集团宣布将全线撤出DG产品，另一奢侈品电商Farfetch日前也已下架该品牌。

据了解，中国是DG重要市场之一，辱华事件将给DG带来惨重损失。同时，该品牌在国内线下门店也显得门庭冷落。

点评：DG对中国进行的这场跨文化传播彻彻底底地失败了。跨文化传播学中认为，两个完全不同的文化在进行相互碰撞时，首先是要建立在平等与尊重的基础之上的，这样才会有对话的机会。然后为了提高传播效率，两种文化抱着相互包容的心态进行理解。而每一个环节都没有做好的DG，这场以谋利为根本目的的传播当然也不会成功。

雅居乐在商业地产领域发展迅速，拥有购物中心、写字楼、社区商业、长租公寓、精品街市、酒店、高尔夫、游艇会等八大产品类型。

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未来，雅居乐商业将会有更多商业体面市，敬请期待！