广东楼市:深圳新政之后名额没了,投资者正涌向这些城市!

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提问：广叔你好！我是新来的。我在深圳没有名额买房了。有华南城的小产权一套，价值在75平方目前130W左右，还有大芬村小产取40平方目前价值60W左右。现金有300W。可以承受100w的按揭贷款。我想整合一下资源，买一套或者两套房子。一手房或者二手房，请问您深圳周边哪个城市哪个楼盘可以投资。预期三五年见效。

回答：你好。华南城小产权和大芬村小产权都可以出手置换，当然留着收租也是可以的。可以考虑东莞长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。广州新塘品秀星图。

提问：您好广叔！请问南沙，长安，新塘，哪个更适合投资三五年见效的？具体是哪几个楼盘？需要什么购房条件？

回答：你好，目前东莞有一年社保可以买。广州新塘是不限购的。南沙有本科学历或者中级职称就能买。楼盘可参考：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；新塘：保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾；南沙：越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。

提问：新塘，长安，南沙有没有限购？分别需要什么条件吗？南沙，长安，新塘，投资三五见效的哪个更适合？请问您最看好的是哪里的哪个楼盘？谢谢！

回答：目前东莞有一年社保可以买。广州新塘是不限购的。南沙有本科学历或者中级职称就能买。楼盘可参考：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。新塘：保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾。南沙：越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。

提问：广叔，您好，准备投资一套房1.请问目前投资东莞还是广州好呢？2.广州黄埔的品秀星樾和中央城这两个盘哪个盘更适合投资呢？3.新塘的品秀星图 和黄埔的品秀星樾或者中央城 ，哪个升值空间更大呢？4.东莞临深的黄江的保利和尘樾升值空间大吗？适合投资吗？和广州的黄埔中央城或者品秀星樾比，黄江的保利适合投资呢？还是黄埔的楼盘更值得投资呢？

回答：你好。1、目前投资广州正当时。2、品秀星樾更好，中央城盘太大太大了。3、能买黄埔当然优选黄埔品秀星樾。4、黄江的保利和光尘樾有一定的潜力，地铁1号线也在建，近黄江中心站，整体比较看好。5、综合看，我的看法：品秀星樾>保利和光尘樾

提问：广叔你好，又来咨询你了，辛苦！由于近期可能会在长安工作几年，也在考虑那边二手房。你经常推荐长安的长安花园和金沙花园，我看楼龄是06年的。虎门的南部万科城、万科紫台、金地琥悦、恒大御景半岛怎么样？长安和虎门的这几个楼盘，可以取前五排名吗？谢谢！另，黄埔的星樾和南沙的星河山海湾，如果五年周期，跟虎门长安比，是否价值更高。

回答：你好。我的看法：长安花园>南部湾万科城>金地琥悦>金沙花园>万科紫台

提问：你好广叔，咨询下龙岗 保利上城70年不限购公寓可以买吗？ 在深圳无购房资质。 还有我看深圳商住公寓为啥有70年的？其他城市基本都没有70年产权的商住房。

回答：你好，70年产权的商住公寓，深圳有，北京和上海一样有，都是早年审批不严的遗留产物。 深圳70年的公寓，除了龙岗的保利上城，福田、罗湖都有同类产品。 它们和同期住宅共享小区和配套，除了产权性质，和住宅基本没有任何差别，天燃气入户，还能就读片区内学校。 不过，这类公寓的价格一般都不比住宅便宜太多。 没有资格非要买公寓的，这类70年产权的确实可以考虑，虽然涨幅只能算一般，但比很多公寓坑强多了。

提问：您好广叔，关于购房我有问题想询问，我目前在惠州居住，想在惠城区采购一套房子，目的是一方面给孩子上初中，一方面有投资考虑，初步看的是西湖附近一中初中部附近的房子，现在在犹豫，电梯房好点的都将近30000元一平，楼梯房17000左右，但是老破旧，同时感觉惠城区房价近期持平甚至有缓降的趋势，不知道是否该出手？

回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座

排名前列类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。

第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。

第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。 第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米300多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。 不瞒大家说，现在老破小 老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。

所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 惠州投资不是好的城市，如果单纯考虑学区，可以入手一套老破小，但是价格一定要够笋，方便未来做凤变冰卖出。

提问：你好广叔，我目前的状况是，凑到一个80平米两室1厅的首付，大约三十万左右，到处了解了一下，目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子？房子十年后什么地段的升值最多？还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处？第二个问题是，惠州楼盘较多，如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提，现在地铁还没建好，如何去预估交通状况？虽然地铁很便利，但交通状况不同地段还是有区别的，我应该如何去思考， 预估和选择？第三个问题是，我对惠州的开发商不了解，有些看中的楼盘还没建好，要明年下半年才交房，那么如何去了解房产的品质和质量？

回答：你好，1、如果是放长远投资，考虑10年后，主要还是交通。一个城市较大的福利，除了基础设施，就是医疗教育配套。学校面临政策变化以及学校教育质量的变化，像北京深圳等城市已经开始调整学区了， 10年变数太大，不好预料。医疗是面对整个城市的，同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。除了交通，就是城市发展规划方向，我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向，那么靠向深圳就会好一些。还有就是经济发展水平，惠州现在主要承接深圳外溢的产业，所以，也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集，这是房地产发展长远看较大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住，还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说，有几个选择：离站点近，较好步行10分钟以内；如果离中转枢纽近更好。3、现在新盘基本是期房，买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量，另外就是价格便 宜但土地并不便宜的楼盘，一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问：你好广叔，我目前有福田玮鹏花园三房和金茂礼都四十多平的房子各一套，都是比较好出租的；我18年买了龙岗远洋新天地二期一套三房，是明年年初交房。不考虑学位。当时买入新房原因是资金不太充足，已有dy ，加上我爱人在大鹏方向上班，远洋买的是总层高19楼，2梯3户，南北通透。目前有几个困惑是：1，两套学位房位置较近，集中押在学位房上是否有风险？我小孩快上大学了，原本打算给孩子留着。2，龙岗房源太多，房价难上涨，我是自住长持这套房还是考虑卖出？3，综合我房票，财务状况，您觉得我这三套是持有不动呢？还是应该做个更合适的方案？如需要，应怎么操作较好呢？望广叔指点一下。

回答：你好，玮鹏花园，是华强北少有的花园小区，一二三期，一期和三期有小区，二期独栋，是华强北交易最活跃的小区之一。荔园西+红岭中学园岭初中部，可继续保留。金茂礼都：百花小学+深实验双学位。1、学位房一直有风险，房子含了学位的溢价，学区政策一变，房子价值可以为零，特别是金茂礼都，但短期看，还可以保留。2、远洋新天地自住可以考虑，投资未来潜力一般。3、暂时先不动。

提问：你好广叔，请问福田的新天石厦花园现在还值得买吗？86平3房，9万左右/平，总价800万左右。户型方正，赠送还挺大，套内面积有80平。新房，可现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点就是独栋，没有花园，停车位不足。请广叔帮忙指点分析一下，谢谢广叔！

回答：你好，新天石厦花园整体交通非常便利，周边商业成熟，同时距离学校也较近，业主的子女上学毕竟方便。但不足之处是：背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力不大。众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。买学区房，还需要谨慎入手。

提问：你好广叔，请问颐湾府和麒麟公馆怎么样，颐湾府现有人转手120平米的的，大概1300万。纯投资！麒麟公馆尾盘。

回答：你好，西丽那个位置其实挺好，离福田，南山都近，只是地形配套略有欠缺，所以房价也有上涨但是整体不如宝中，麒麟公馆的户型不错，开发商大堂花园都做得很用心，单价八万目前看不贵，但是觉得缺乏爆发力，后期增值会比较温和。 前海时代两房都1200万了，就知道颐湾府的性价比了。

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