广州楼市:不瞒你说,黄埔已涨20%,今年还将继续上涨

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好！黄浦科学城 新福港鼎峰，现在三房的价格炒到5.5-5.9万/平，您认为还有涨幅吗？还有没有投资空间了？能否分析一下 奥园香雪公馆 融创翔龙广府一号，这两个盘现在是4.4万/平，能不能买？有没有投资价值？谢谢！

回答：你好。新福港鼎峰区位好，值得的，现在只是小涨，中长期看还有潜力的。奥园香雪公馆有点噪音，但区位还可以，总体可考虑；融创翔龙广府一号位置一般，周围增量一般，地铁距离不算很近，这个盘并不是便宜，不太建议。

提问：房叔，你好。如何看待实地常春藤这个盘。现在的选择是实地六期138平米新房，2022年底交房。以及番禺华南碧桂园100平米二手房。两套房子价格差不多，实地的户型更好，那个选择更好？

回答：你好。实地常春藤位置偏，没地铁，没配套；具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：新人首问：：广叔你好，本人在富力桃园有一套83平方的，，富力天朗明居有一套，华景新城有三套136以上的房，自住华景里，手头大概有资金1500万＋，现考虑用老人名额买一套投资，因只能全额购买，现考虑在珠江新城，华景新城华景里，科学城这三个板块，请问哪一个板块更有投资价值？如投资科学城，鼎峰，品秀新越，大壮，越秀岭南湾畔，该如何排序？

回答：你好。持有的产品都还行。华景新城大面积流动性不是很好，而且鸡蛋不要都放同一个篮子里。可考虑配置一套珠江新城3房，珠江新城是涨时涨多，跌时抗跌。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔你好，深圳龙华金茂府怎样？同样两千万在深圳南山前海后海中心区只能买很小的三房，但是金茂府可以买新的四房高端住宅，广叔如何建议？自住加投资用

回答：你好，龙华金茂府其实不算好的自住投资产品。虽然金茂府系列产品定位高端改善，经过上一波行情，上塘板块定价10万出头，还能接受。但4房总价太高，在板块内属于严重资源错配。真正先进的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。总价超过1500万的，只能继续深耕南宝福，去龙华买个180平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。

龙华目前的上涨阻力在1000左右，超过1000明显涨幅变弱，2000万在龙华基本没有流动性。买房需要跟随趋势走，选择比努力重要。买房需要在有空地，有规划有增量利好的片区提前布局。从深圳既有的发展趋势看，由于前海，超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中，未来十年热点还是会持续在西部。

提问：广叔，一次性付款买房好吗，贷款压力大？

回答：不好。银行按揭是所有贷款里面利息较低的，也是国家给普通购房者的福利，放弃了太可惜，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产较大化，才能获得较大也是最稳妥的收益。

而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。200万全款买一套房，你的资产还是200万。200万按揭贷款购入两套房，你的资产是400万。10年后，200万的投入，全款获得收益是400万，而按揭贷款获得收益是800万。如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱！

提问：广叔你好，裕丰围地铁站旁的金逸雅居和悦涛雅苑，还有黄埔花园这几个地铁房能买吗，这几个盘有未来吗？因为我想买地铁附近，但又没有太多预算，求指教？

回答：你好，最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠： 1、疫情之后，小阳春的滞后带来的旺销局面 2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放 3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了 广叔对于老黄埔的选筹建议： 1、地铁因素必不可少 2、楼龄一定要保证，像黄埔雅苑1期，或者怡港花园某些组团，或者悦涛雅苑某些楼栋要谨慎 3、学位因素

提问：广叔您好，南头街道同乐物联网产业综合基地城市更新单元项目值得期待吗？工改M0是什么？产业研发用房、宿舍这种产权会有问题吗？

回答：你好，这种“类住宅”产品问题很多，不要碰。1、M0是新型产业用地。工改M0是指工业用地改新型产业用地。截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，占总城市更新项目22%2、产业研发用房和宿舍是园区的配套设备，之所以在市场上进行买卖是因为庞大的居住需求和楼市高额利益驱使。

这种“类住宅”产品购买、持有、转让环节存在各种问题：1、必须以公司名义购买，一旦执照被吊销房屋无法办产权登记。2、持有和转让环节税费高，买价百余万税费近20万。3、厨卫、燃气功能争议，购买者需自行搭建。已经入市的项目盘点：宝安天谷；华侨城绿景美景广场。

提问：您好广叔！我这边是首套，首期能凑100多一点，预计想买一个300左右的房子，可以超出一点点。主要考虑投资，不想拿着太长，想要五年左右可以置换，次要考虑自住或者以后父母住（即到时候涨幅一般没什么好置换的话）。在福田上班以后可能会到南山。目前看的主要是宝安和罗湖。

1、宝安: 兴达华府，小两室 40平左右 325+税很多。西城品阁，阁楼，算一室一厅， 35平左右 310+。2、罗湖:彩世界花园，一室一厅，47平 300+。泊林花园，一室一厅，46平 325+税很多。朗钜御风庭，一室一厅，46平 275+。现在的问题有以下几个，麻烦您:1、已经列的宝安和罗湖的小区能麻烦按照价值排个序吗？以及能麻烦说明一下排序原因吗？或者有没有其他什么推荐（包括福田）？

2、龙岗中心城（60～80平米） 和以上这些相比来说，是否更推荐呢？ 看您推荐了 万科天誉，但是只查到了500万的，二期多是公寓，如果更推荐龙岗中心城的话，有没有适合300万的小区呢？

3、龙华和龙岗的其他地方，相对而言有推荐吗？

回答：你好，1、宝安优于罗湖。宝安优选兴达华府。罗湖优选选择翠竹的泊林花园，小区环境好，楼龄要新一些，次选黄贝岭的朗钜御风庭。2、龙岗中心城住着舒服，3、龙华也可以，但只能买到1房了

提问：你好广叔，招商前海湾和深业中城，两个盘都值得选吗，二者比较呢？感觉周边环境是两个极端，一个是老豪宅区，周围有点旧了；一个是周边太新了，缺乏人气，很担心前海前景最终不如深圳湾。不知道如此思路对否，谢谢！

回答：你好，这两个盘，一个买当下，一个买未来。 买当下会安全但缺乏想象力，买未来有风险但可能获取更大收益。 没有特别的对错，只有风险偏好与个人抉择。

提问：您好广叔，本人自由职业，全日制本科学历，刚过44岁，可以入户深圳吗？入户一般需要多长时间？如何办理手续？没有贷款买深房可以几成按揭。

回答：你好，全日制本科45周岁以内都可以快速入户深圳，几个月就可以办好。只要你们提供入户资料，其他我们都帮您操作好了。夫妻任一方无房贷记录我们都可以做成三成，否则为五成，名下两套按揭禁贷。

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以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

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