天河、越秀卖地了!10月广州12宗商住地254亿起拍

房地产市场传统销售旺季“金色九月”已经过去，市场表现如何呢？

据广州中原研究发展部统计数据显示，9月广州网签一手住宅成交量为6523宗，环比下跌11%。年内仅次于2月为第二成交低位。而造成九月成交回调的原因主要有：

1、8月供应创春节后新低，导致9月大部分时间成交表现不佳。

2、9月中上旬以各区高端盘推货为主，货量相对较少成交体量不及郊区大盘，对整体市场拉动作用不足。

3、包括亚运城、湖山国际、中交蓝色海湾在内的跑量大盘均选择9月中下旬甚至国庆前夕才推货，由于网签存在延后性，因此未能反映在9月数据上。

住宅市场尚且如此，土地市场又如何呢？据搜狐焦点统计，9月广州共成功出让7宗商住地、商业&商务用地等，另还有花都2宗宅地流拍，共揽金111亿元。

相对比8月仅4宗商住地成功出让，9月土拍显得热闹了不少。

另9月土拍中，也有一些亮点值得回味：

1、花都2宅地（商业大道北一地块、工业大道南三地块一期地块）爆冷流拍，究其原因，除了起价高，工业大道南地块所处区位较偏，配套资源薄弱，而商业大道北地块虽位于花都区核心区，但未来去化面临的竞争压力大，尤其是来自凤凰路沿线待售项目的竞争。

2、经过19轮的争夺，荔湾冷冻厂商住地块被保利以35.5亿元的高价拿下，折合楼面价42520元/㎡，刷新荔湾区的楼面单价新高。

3、骆驼服饰以66888万元底价拿下荔湾区新隆沙的AF020125地块，折合楼面价约20000元/㎡。该宗地成交楼面价位列全市商地第三贵，仅次于天河珠江新城和越秀区的商地

在接下来的10月，广州预计出让12宗经营性用地，累计起拍总金额约254亿元！这12宗地包括11宗住宅用地与1宗商办用地。其中增城、南沙各有三宗，中心城区中白云独得两宗、越秀、天河、越秀等地区各一宗。

这些地块中，也不乏一些关注度较高的地块，如海珠区的临江地块、天河区今年出让的第二宗宅地等，可以预见的是，10月份的土拍将会十分精彩。

10月8日

增城区广州地铁二十一号线朱村街朱村站北83003200A19027号地块

用地性质：二类居住用地

宗地面积：39703.92㎡

计容面积：≤113089.8㎡

起拍总价：124400万元

折合楼面价：11000元/㎡

竞价时间：10月8日10：00

根据竞拍要求，地块需同步配建9班幼儿园、文化活动站、垃圾收集站等公共配套。本次挂牌成交价还包括48000平地下车库及设备用房的土地出让金，若地下车库及设备用房的实测面积超过48000平，超出部分则按相关规定补缴出让金。

从地块区位来看，地块位于地铁21号线朱村站以北，出门即是广汕公路，距离朱村站大约200米距离，待21号线全线通车后届时可直达天河，既能满足自驾亦能享受到方便的公共交通。

（图片来源：克而瑞广州区域）

生活配套方面，地块周边缺乏大型商业广场，不过可享朱村镇中心配套，周边基本商业丰富，肉菜市场、酒楼、杂货店一应俱全。

目前，地块周边亦已聚拢了较多的楼盘，融创御园、西福蓝湾等二手次新房参考价在1.5-1.9万/㎡左右，居住氛围浓厚。一手项目则集中在凤岗、朱村站周边，有科慧花园、保利东湾、西福蓝湾等盘，报价在1.9-2.45万/㎡左右。

10月18日

越秀区中山路以北、瑞南路以南、六榕路以东、将军东路以西RJ-6、RJ-7地块

用地性质：商业用地兼容商务用地、娱乐康体用地

宗地面积：4627㎡

计容面积：24245㎡

起拍总价：49485.765万元

折合楼面价：20411元/㎡

竞价时间：10月18日10：00

该宗地具体位于越秀区中山六路以北、瑞南路以南、六榕路以东、将军东路以西，距离公园前地铁口I2出入口不到200米，是老城区中的核心地段。地块土地使用权出让年限为40年，自2010年12月29日开始计算。该宗地目前已被广州市商邦置业发展有限公司租赁作为停车场使用，租赁期限截止至本宗地挂牌成交之日。

据了解，该宗地是广州市政府为筹措地铁一号线建设资金于1993年划拨给广州地铁集团，由其对外招商合作开发的项目。

同时，地铁集团方面于1993年与历史合作方广州四方房地产实业有限公司、骏建国际有限公司签订了《合作经营广州捷通房地产开发有限公司合同》，成立广州捷通房地产开发有限公司，合作经营本宗地项目。但由于种种历史原因，宗地至今未正式开发。

根据地块出让条件规定，历史合作方骏建国际有限公司已就本宗地投入前期费用，并向竞得人主张该前期费用产生的利息46908万元由地铁集团方面代为收取。

如由历史合作方骏建国际有限公司(或其现100%实际控股母公司)以外的其他竞得人竞得本宗地的，则该竞得人除需支付转让成交价款外，还需支付该利息并于支付转让成交价款的同时将该利息支付给地铁集团。如由骏建国际有限公司(或其现100%实际控股母公司)竞得本宗地的，则该竞得人只需支付转让成交价款，无需支付该利息。

10月21日

增城区永宁街九如村、塔岗村83101227A19105号地块

用地性质：二类居住用地、中小学用地

宗地面积：113401.49㎡

计容面积：二类居住用地≤256350㎡，中小学用地≥18120㎡

起拍总价：288200万元

折合楼面价：11242元/㎡

竞价时间：10月21日10：00

宗地位于永宁大道以南、创优路以北、新科路以西、规划路以东，大致分为东侧的居住地块和西南角的中小学地块。总占地面积113401.49㎡，计容建面256350㎡（除去中小学用地部分），起拍总价28.82亿元，折合楼面地价11242元/㎡。该宗地西侧现状为塔岗村旧村庄，东侧为增城时代廊桥住宅小区。而南面为雅瑶河，北面紧邻的永宁大道路中央现状为高架电塔，对景观有一定的影响。由于周边现状配套尚未完善，附近楼盘均自带商业配套，可满足住户日常生活消费需求。该宗地未来项目或可共享附近楼盘配套。

增城区永宁街九如村、陂头村83101227A19106号地块

用地性质：二类居住用地

宗地面积：102541.58㎡

计容面积：≤307624.74㎡

起拍总价：323000万元

折合楼面价：10500元/㎡

竞价时间：10月21日10：00

宗地位于新科路以东、新耀北路以西、创盈路以北、雅瑶河以南，总体处于上述A19105地块东南面。占地面积102541.58㎡，计容建面307624.74㎡，起拍总价32.3亿元，折合楼面地价10500元/㎡。

（来源：好地大数据）

10月24日

2019NJY-12南沙区横沥镇灵山岛尖C1-25-02地块

用地性质：二类居住用地、商业服务业设施用地

宗地面积：38408㎡

计容面积：≤96020㎡

起拍总价：105440万元

折合楼面价：10981元/㎡

竞价时间：10月24日15：00

2019NJY-12地块整体处于灵山岛尖西南侧，西侧紧邻S111省道，北侧为花语阳光回迁安置房，东侧临近华润项目。

（来源：广州中原研究发展部）

该地块占地面积38408㎡，起拍价10.5亿，折合楼面价10981元/㎡。虽然该地块起拍楼面价较早前4宗灵山岛商住地低，但需要配建幼儿园以及不低于30%的商业计容比例，此外需要与七一村协商开发。（来源：广州中原研究发展部）目前，灵山岛一手项目金九银十期间陆续开放销售中心及样板间，较快年内投入市场，但目前各项目价格待定。与地块隔江相望的中高端大盘南沙金茂湾部分已转入二手市场，售价为3-3.3万/㎡。此外，南沙主要一手板块金洲视乎与地铁站、商圈距离，价格在2.1-3万/㎡之间。

（来源：广州中原研究发展部）

海珠区大干围西侧地块

用地性质：二类居住用地、商业用地兼容服务设施用地

宗地面积：43888㎡

计容面积：≤147165㎡

起拍总价：509602万元

折合楼面价：34628元/㎡

竞价时间：10月24日15：00

地块位于耀利工业区以东、环岛路以北、大干围涌以南、广百海港城项目以西。目前该地块由越秀集团、广百共同拥有，为越秀地产2017年公布的“大干围项目”组成部分，本次挂牌是否由原业主越秀夺得，值得关注。

（来源：广州中原研究发展部）

该地块起拍楼面价34628元/㎡，仅次于荔湾区冷冻厂地块的36060元/平，为全市第二高起拍楼面价。地块所在大干围片区目前楼市开发并不成熟，周边厂房较多，仍待城市更新，项目东侧广百海港城项目目前尚处于施工状态。地块邻近广纸新城片区，该片区是海珠区重要一手房供应片区，目前在售项目价格高企，价格范围在5.2-6.1万/㎡。周边楼龄十年内的小区二手房价格均在4万/㎡以上，楼龄十年以上的二手房价格可在三字出头。（来源：广州中原研究发展部）

天河区广氮AT0607113地块

用地性质：二类居住用地

宗地面积：17648㎡

计容面积：≤58168㎡

起拍总价：186138万元

折合楼面价：32000元/㎡

竞价时间：10月24日15：00

地块位于天河区广园快速路北侧，天河智谷片区内（即天河区广氮－奥体片区）。地块用地性质为二类居住用地（R2），总用地面积17648㎡。计容建面≤58168㎡。起拍楼面价32000元/㎡，建筑限高70米。地块需要配置6班幼儿园和居民健身场所等服务设施。

（来源：广州中原研究发展部）

地块周边楼市开发成熟，但由于天河区土地资源紧缺，目前地块周边以存量房市场为主导。目前周边楼龄在10年内的小区二手房价格基本在4万/㎡以上，个别豪宅类型的项目则高达7万/㎡以上。

（来源：广州中原研究发展部）

白云区江高镇中心城区政府储备项目第二期住宅用地（AB0405033、AB0405036地块）

用地性质：二类居住用地

宗地面积：174872㎡

计容面积：≤236496㎡

起拍总价：345764万元

折合楼面价：18843元/㎡

竞价时间：10月24日15：00

地块位于白云区江府路北侧，夏花三路东侧，用地性质为二类居住用地（R2），总用地面积174872㎡，可建设用地面积100866㎡，计容建面≤236496㎡，起拍楼面价18843元/㎡（扣除配建面积），其中AB0405033地块需要配置肉菜市场等服务设施。（来源：广州中原研究发展部）地块距离江高镇出让的排名前列宗宅地（现在在建项目名称为中铁诺德·阅泷）约为500米。目前地块周边一二手楼盘市场处于开发阶段，地块周边配套匮乏，其距地铁3号线北延段约为7公里，交通不便。（来源：广州中原研究发展部）

从化区太平镇S118与G105路口西北侧地块

用地性质：二类居住用地/交通场站用地

宗地面积：30148㎡

计容面积：≤868486㎡

起拍总价：67742万元

折合楼面价：7800元/㎡

竞价时间：10月24日15：00

（来源：广州中原研究发展部）该地块已经历两次“挂牌回炉”：排名前列次挂牌为2018年11月7日，当时出让规划涵盖商业、居住、商务、交通场站等多种属性；并要求建设计容建面2万㎡的四星级以上酒店及0.5万㎡商业中心，且需要整体确权不得销售，地块于2018年12月5日终止出让。第二次挂牌为2019年5月23日，当时已删减配建酒店的要求，但要求商业部分计容面积不低于整体的40%，无确权自持要求，地块于2016年6月21日终止出让。本次出让地块，整体面积“瘦身”（从排名前列、二次挂牌的4.4万㎡调整至3万㎡）；但不再要求大面积建设商业，“蜕变为”纯住宅用地，而起拍楼面价依然保持7800元/㎡。与之前两次挂牌条件相比，房企拿地开发难度及风险明显减低。地块周边一手房源相对稀缺，现时仅紫泉流溪湾项目在售，主推别墅产品，目前在售均价为1.6万元/㎡。二手住宅方面，由于目前地块周边的优质二手项目临近地铁14号线太平站附近，因此均价接近一手项目，在1.2-1.6万元/㎡左右。（来源：广州中原研究发展部）

10月28日

2019NJY-14南沙区大涌村，金岭南路以西、新港大道以北、工业五路东南侧地块

用地性质：二类居住用地兼容商业用地

宗地面积：36089㎡

计容面积：≤120000㎡

起拍总价：103820万元

折合楼面价：11517元/㎡

竞价时间：10月28日15：00

2019NJY-14地块位于大涌村，金岭南路以西、新港大道以北、工业五路东南，起拍价达10.38亿元，折合楼面价11517元/㎡地块竞拍门槛较高，还需配建旧改安置房。根据竞拍条件，竞得人须在用地范围内配建29853㎡复建安置房，由大涌村按《广州市城市更新局关于印发<广州市旧村庄全面改造成本核算办法>的通知》规定的建设费用成本价回购，专项用于大涌村旧村庄改造。且在办理商品房办理预售许可证和房屋初始登记等手续前，大涌村需签订旧村拆迁补偿安置协议的比例必须在80%以上。此外，竞得人须在本次出让地块成交后30天内与大涌村村民委员会签订开发协议，若未能在30日内签订上述协议的，出让人有权解除出让合同，并组织地块重新出让。而大涌村旧改目前已被星河拿下。线路交通上，目前地铁4号线穿过大涌村，距该地块不过400米，交通十分便捷。另外，从大涌村到南沙大角山范围内，还规划建设一条超级堤滨海景观带！北起蕉西水闸，南至大角山公园的超级堤工程，还被列入2019重点规划建设项目，投资7亿，预计年内开工，明年完工。不仅如此，借助沿海优势，地块所在的大涌村还将建设一座旅游休闲观光游船码头大涌码头，未来或可直达深圳、香港、澳门等地。目前，地块周边一手项目寥寥，其中星河丹堤主要在售别墅为主，售价900-2600万/套；大宏锦绣均价约2.4-2.6万元/㎡。

2019NJY-13南沙区南沙街道东北部，珠电路以北地块

用地性质：二类居住用地、商业服务业设施用地、城市道路用地

宗地面积：19945㎡

计容面积：≤70240㎡

起拍总价：53890万元

折合楼面价：11080元/㎡

竞价时间：10月28日15：00

2019NJY-13地块位于南沙街道东北部、珠电路以北，起拍价达5.39亿元，折合楼面价7672元/㎡。地块竞拍门槛较高，还需配建旧改安置房。

根据竞拍要求，竞得人须在用地范围内配建村民复建住宅12994㎡、村集体复建物业8608㎡，将由东瓜宇村按《广州市城市更新局关于印发<广州市旧村庄全面改造成本核算办法>的通知》规定的建设费用成本价回购，若扣除配建面积折合楼面价约11080元/㎡。且在办理商品房办理预售许可证和房屋初始登记等手续前，合成自然村需签订旧村拆迁补偿安置协议的比例必须在80%以上。此外，竞得人须在本次出让地块成交后30天内与南沙街东瓜宇村民委员会签订开发协议，若未能在30日内签订上述协议的，出让人有权解除出让合同，并组织地块重新出让。早在今年6月，方圆斥资35.77亿元摘得东瓜宇村旧改项目。届时，方圆是否会接再厉拿下该地块以配合东瓜宇村旧改项目的推进还未可知。目前，地块周围路网已经形成，拥有进港大道、环市大道、珠电路等多条干道，交通通达性极高。但距离地铁口距离略远，距离最近的4号线金洲站直线距离也要2公里，整体而言，驾车出行较为便捷，美中不足的是距离地铁口距离略远。至于生活配套方面，地块自身虽无规划商业、教育配套。不过，地块周边即是南沙最为繁华的金洲商圈，今洲新天地、华汇广场等商场林立。未来，附近的东瓜宇村旧改项目还将新增3所幼儿园及1所九年一贯制学校，教育配套亦无需担忧。目前，地块周边有阳光城丽景湾、越秀滨海新城、越秀东坡等多个一手项目，售价在2.1-2.3万/㎡左右，多数项目定位仍以刚需为主。二手方面，地块周边有南沙碧桂园、逸涛半岛等二手项目，报价在1.7-2.1万/㎡左右。

白云区金沙洲AB3705032地块

用地性质：二类居住用地

宗地面积：64520㎡

计容面积：≤229449㎡

起拍总价：387344万元

折合楼面价：18854元/㎡

竞价时间：10月31日15：00

该地块位于沈海高速广州支线北侧、浔峰山东路西侧，毗邻浔峰山公园，背山面水，景观环境良好。

按照出让条件，竞买人需配建服务设施用地和中小学用地（033地块），此外还需要配建拆迁安置住房24000平方米。值得一提的是，根据蓝皮书显示，距离地块1公里处，还有一宗1008地块待出让。

地块距离地铁六号线浔峰岗站约 1.2 公里。且附近有万科四季花城的公交总站，车次较为频密，公交可直达广州中心城区。配套方面，地块三公里内有永旺梦乐城商场，居民日常消费购物较为便利。周边还有万科四季花城、星汇金沙花园、浔峰花苑等居住区，生活氛围浓厚。教育方面则有中山大学附属外国语学校及其幼儿园、广东华侨中学等学校。

（来源：克而瑞广州区域）

目前地块周边二手楼较多，没有一手住宅供应。而金沙洲片区已经多达9年没有宅地供应了，白云区金沙洲广州区域最近一次出让宅地已是2010年，出让地块为白云金沙洲B3702A-06地块，被深业南方以22.1亿元总价竞得。

在这个10月，10月，广州土地市场将上演怎样的龙争虎斗大戏？让我们拭目以待。

（资料内容来源：克而瑞广州区域、广州中原发展研究部）