广州出手调控高价地 拍地机制加三层枷锁

在严厉的政策调控之下，广州的楼市和土地市场出现“冰火两重天”的现象，比如楼市降温明显，但土地市场却频现高价地，区域地价不断创新高。

4月6日，住建部与国土部联合发文要求各地合理安排住宅用地供应，严防高价地扰乱市场预期。广州近日立刻上调2017年住宅用地供地计划至5.8平方公里，同时公开表态近期不会再出现区域新高，誓与高价地说“再见”。

供地量加大

针对近期土地拍卖频现高价地的现象，广州国土规划委近日做出了一些列的回应，将“扼杀”高价地。广州国土规划委公开表示，近期土地公开出让不会出现区域新高，未来出让的住宅用地，将结合广州的土地市场情况，采用一地一策，综合使用限地价、竞配建、限房价、竞地价、现房销售或竞自持面积等组合拳进行竞价。

同时，广州国土规划委计划明确广州2017年全市计划供应580万平方米住宅用地，新增住宅建筑面积不少于1200万平方米。2016年底，广州公布2017~2019年住宅用地供应三年滚动计划，显示2017年住宅供地计划为565万平方米。

从以上来看，广州较新调整的计划比3年滚动计划上调15万平方米，虽然上调的额度不大，但广州国土规划委表示，广州有充足的住宅用地供应保障房地产市场需求，同时未来将根据房地产市场供求情况，及时有效增加住宅用地供应。

4月13日，广州公共资源交易网即对地块出让方式进行了调整，由原来的“竞价+竞配建”的标准模式调整为“竞价+竞配建+竞自持+摇号”创新模式，这也是广州土拍市场采用竞自持和摇号的方式，广州将开启全新的土地拍卖时代。

方圆地产市场分析师邓浩志分析认为，广州土地新政能够减少高价土地，预计新一轮土地的出让地价肯定会显得平稳。

高价地困局待解

邓浩志指出，这一土地新政不利于缓解楼市供求矛盾，无论竞价之后的竞保障房还是竞自持面积，都等于减少可销售的总量，而增加市场可租赁面积只能稳定租金，目前广州楼市租金水平相对稳定，主要矛盾还是在销售价格上。同时，配建产生的成本都将纳入总成本中，高地价的事实仍会存在。

据《每日经济新闻》记者初步统计，包括黄埔、白云、增城、海珠、荔湾、番禺、南沙和从化在内的8个区域地价、广州土地以及楼面单价新高被刷新。

2016年8月开始，理性的广州市场被疯狂的土地市场引爆，从雅居乐到中冶置地再到龙湖首开、时代地产，高价地成广州土拍的常态。房地产专家龙斌分析认为，广州土地市场的风险在不断累积。在政策调控全面收紧之下，未来楼市的不确定性增加，高价地将何去何从？

《每日经济新闻》记者选取2012~2013年出炉的位于荔湾、白云、黄埔、海珠等区域的10个高价地项目为样本进行分析。据数据统计显示，截至2017年4月16日，华发四季、保利红馆、金融街融穗澜湾、雅居乐富春山居、和保利学府里5个楼盘销售金额超过拿地金额，包括中海花湾壹号、金融街融穗华府、恒大御府、南沙保利城、佳兆业城市广场在内的5个项目销售金额尚未挣回地价。其中，位于黄埔的佳兆业城市广场2014年11月入市至今，销售金额为20.7亿元，尚未超过拿地金额的半数。

而越秀地产2013年拿下的南洲路地块，至今未入市，据越秀地产董事长张招兴在2017年2月在业绩会上回应表示，由于政府规划没落实，重新调整规划导致项目建设拖后。

11宗高价地，经历广州房价新一轮快速上涨超半数尚未“脱困”，2016年8月开始，在土地价格高位拍卖的地块，面临楼市和土地市场严厉的调控，未来又将面临何种处境呢？

据《每日经济新闻》记者了解，目前龙湖首开白云地块已开工，未来规划高层大平层产品；中冶置业长岭居项目计划今年年底推盘，产品以别墅+高层为主。而去年8月拍卖的雅居乐荔湾地块目前尚未动工。

龙斌表示，外部环境风云突变，高价地项目的运作风险很大，未来项目入市价格能否达到预期，存在很大的不确定性。长期来看，一线城市土地资源稀缺，拿高价地存在一定的合理性。高价地项目需要打造稀缺性的产品，高端产品具有一定的稀缺性，未来入市相对乐观一点；同时项目周边缺少同类竞争的产品，未来定价的主动权大一点。如果周边竞品多，现在加紧开工则会面临较大的困境。

同策咨询研究部总监张宏伟则表示，本轮调控的方向明确，未来2~年楼市也将进入新一轮的市场调整期。去年下半年至今的高价地项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的。激进拿高价地房企可能陷入困局，极有可能在这一轮市场调整中被整合。