“地王”新盘剑指四万?!花都楼市进入收获期?

地铁九号线通车半年有余，机场全新T2航站楼迎客，广州北站枢纽工程如火如荼进行，还有花都中轴线CBD规划，各种高、大、上建筑不断刷新“新花都人”的三观、颠覆“旧花都人”的认知。

一系列大动作的背后，埋藏一个广州北部全新的地产区域版图的兴起。

▲花都新中轴线效果图。

不过，如果你还以为花都房价高不过增城、甚至高不过南沙，9月这里的新盘、新货已经“坐2望3”，甚至有前“地王”项目“吹风价”甚至喊出4万！

这已经是要完全超越其他外围区域，看齐番禺华南板块的节奏？

花都目前真的已经进入楼市的收获期了吗？

指标盘：越秀臻悦府

小编金九探市所见，去年被越秀地产拿下的花都前“地王”项目（楼面地价17115元/㎡）越秀臻悦府，已开放售楼部。

▲项目售楼部设在一路之隔的B区商用物业地块上。根据现场销售介绍，该项目是越秀地产进入花都的排名前列项目。

小区住宅部分的用地面积为3.5万㎡，小区整体规划有10栋19层住宅。

▲楼盘效果图

其中80%为复式单位，户型面积从96-106㎡，设计为4房2厅2卫。剩下的户型是平层单位，为110-118㎡的4房2厅2卫。

▲复式户型A

也就是说，整个小区的产品全部是4房单位，精准面对二孩或三代同堂、对住宅有更高要求的置换或首次置业的买家。

虽然今年的复式住宅产品层出不穷，但是在花都区这却还是排名前列。对于本地楼市来说应该颇有惊喜。

▲楼盘效果图

不过，除了产品外，最惊喜的，要数产品的价格！

保守的买家或者还以为花都楼盘的价格仍是“1”字头，与时俱进点的买家认为万达城卖超过2.5万一方的价格有点接受不了？但这里说，要卖3.5万-4万元/㎡。

凭什么？靠什么？

小编也不卖关子，直接给出答案——

还是目前市面上不少高地价项目的套路：做成复式！增加赠送空间，让买家接受以更贵的单价买到更多的使用面积，觉得更值。

从楼盘的户型图可以看到，单位较大限度利用室内空间，把客厅的中空位置上方做成睡房。据称，每套单位都有大约20㎡的赠送面积。

▲复式户型B。

同时，产品希望解决户主动静分区的需要，将二层的两个房间设计为主人套房，一层的两个房间供老人和孩子使用。

说完产品，再看看楼盘的区位。

楼盘所在是一个有别于原来东边的区府板块和西边的汽车城板块的新区域——花都湖板块。

▲位于花都区南面，部分区域与白云区接壤。项目距离地铁九号线清布站约1.2公里，距离花都湖湿地公园约1.4公里。

另外，楼盘附近有紧邻小区的2017广州重点项目“2025park产业园区”。

目前已初具规模，路旁一排蓝色幕墙玻璃楼已建成，并挂出大幅招商字样。

▲资料显示，该产业园占地68万㎡，园区投资80亿，建成后将聚集智能电子企业800-1000家。

此外，需要指出的是，花都区重点教育配套项目，广雅中学花都校区（下称花都广雅）也位于楼盘附近。

公开资料显示，花都广雅的位置大致如下：

学校将是一所公办的完全中学，按照目前的规划，2019年将开始招生。

同时， 在臻悦府现场的展示中，小编还看到，今年8月24日同样由越秀地产投得的占地11多万㎡的地块，位于臻悦府北面，在凤凰南路一字排开，直通花都湖湿地公园。

该地块之上需要配置公办小学与中学。配套小学有可能成为臻悦府的对口小学。因为也配套有中学，以后楼盘能入读花都广雅的机会有多大，还不得而知。

将带领花都板块逆袭？

臻悦府地块拍出之后，各方预计，由于其地价高且配套繁多，楼价将创花都新高。果然如各界所料，项目开出3.5万-4万/㎡的价格，有意将花都的洋房再推上一个台阶。

翻查花都过去一年的楼价走势会发现，从2017年7月到2018年7月，花都共售出6059套住宅，共计出售面积67万多㎡，网签均价为12399元/㎡。

布局在花都CBD核心区范围内的万达旅游城和天隽峰排在成交榜的前两位。

其中，万达城以1691套的成交量撑起花都的成交业绩，而天隽峰去年的售价一直在2.7万-2.8万元/㎡徘徊，严厉调控下，一路未敢涨价。

并且在地铁九号线开通之前，2016年到2017年，花都其实也已经累积了不少的升幅。

假设，楼盘开盘真卖4万一方，100㎡的单位，总价将是400万。

再假设，因为楼盘是复式产品，买家400万元买到的是120㎡的使用面积，单价约为3.3万元。

这种换算方法虽然简单粗暴，但是却直接了当。

如果楼盘以3.3万元/㎡的价格，可以叫板北面目前约2.6万元/㎡的大盘万达城，可以与天河东部奥体板块约4.5万元/㎡大盘PK，能让外区买家不考虑南部也是2.6万-2.8万元/㎡的亚运城，还有黄埔、增城等几个也是卖复式产品、单价不到3万元/㎡的楼盘。

那么花都区在这个金九银十“逆袭”就将成为可能，也正面反映出买家已经认同空港、新轨道枢纽以及新中轴线规划即将给花都发展前景带来的新变化。

▲广州北站至广州白云国际机场快速通道（花都部分）

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（因市场变动，可能本文涉及价格可能与焦点楼盘名片提示价格不一致，如有不一致的情况，请以售楼处价格为准）

来源：广州地产派