焦点购房大学| 3.15重磅出击 买房路上的那些坎

买房不易，且买且仔细。买房以后如果出现问题，不想吃哑巴亏，我们该怎么办？如何维权？买房之前要注意的哪些事项？

3月13日晚八点，搜狐焦点邀请广东君厚律师事务所艾传涛律师为广大业主朋友圈在线上开展了一场《房产维权那些事及应对方法》一课。

当晚，律师就目前消费者买房、住房中遇到的关于学位、车位、物业、质量、装修等方面的问题，做出了详细的讲解。 当然，迫不及待的还是要数群里面的业主们。在律师讲解完专业知识之后，业主们也是纷纷抛出了自己的难点，关于租房、关于买房、关于预售与名额等等，关于买房\租房路上的各种问题，都希望能寻求更好的法律解决途径。

以下，小狐妹为大家仔细整理了几个业主同学的提问以及律师的专业解答。

1、租金定金被拒退

Q: 艾律师你好，我最近与朋友在天河广场通过中介看中了一套三居室，于是交了1000块的定金准备把房子租下来，没签合同，谁知业主把房子租给其他人，结果不退定金，想咨询下艾律师，我们应该怎么办？

A: 业主有无出具给你方关于定金的收据？若有，则可以要求中介协助提供相关资料要求双倍定金返还。

2、地下车位未对业主开放

Q：承诺1:1配置车位，没有落实。收楼已一年多，地下停车场仍不对业主开放！空置大量停车位不使用，人为制造车位紧张状况。且部分长期租给本小区域外的人，20年租期、变相出售是否违规？

A: 优先给业主使用，如果是租给小区以外的人是违反相关规定的。合同法对这个租赁期限有规定是租期不能超过20年，最多可以达到20年，只要是租给业主就可以.

3、房屋整改期间收取物业费

Q:在开发商对大楼及户内房屋大面积集中整改期间（未能入住，全体业主户内水电费均由开发商交的情况下），仍收取物业费及垃圾费，是否合理？

A：这个要分情况讨论。入不入住并不是收不收取物业费起算的标准，如果是说已经房屋已经验收，并且办了收楼手续的话，这种情况下物业费按照法律规定应当是由业主个人来承担。但如果由于房屋本身就存在严重的质量瑕疵，妨碍居住的话，因为开发商和物业公司存在关联性，这时候业主代表可以联合起来与开发商和物业公司进行协商，要求减免物业管理费，或者由开发商来承担物业管理费。

4、分摊水电费过高

Q:分摊水电费过高，却没有公开分摊项目及分摊总费用。园区内公摊费用项目不明，却按月固定分摊乱收费。是否合理？

A：基本上每个物业公司都会有公布关于水电费收取费用的报告，如果业主代表觉得收费不合理的话，或者是觉得收费依据不足，在这种情况下业主较好是联合起来，通过聘请专业的机构进行审计核查，以便维护自己的权益。

5、物业管理费限价

Q:物业管理费按政府较高限价收取，却没有按规定标准提供相应服务，且额外收取其他公摊费用。是否属于变相超出政府限价，超标准收取物业管理费？

A:在业主购买商品房时签订买卖合同，是有一个前期物业管理合同的。而前期物业管理合同的收费就是政府定价标准。所以如果物业公司按照政府的较高定价标准来收费其实是合理的，因为这个是在政府规定的这个范畴之内执行的，并且物业公司收取物业管理费都是有物价局给出相关的这个收费许可的。

6、认购了未有预售证的房屋

Q: 艾律师你好，去年10月份我认购了海珠湾，不过当时项目未有预售证，所以答应我们可以最迟今年6月网签，但12月份广州放开了网签，发展商就要求我们必须在3月底完成网签，不然就要收我们滞纳金，我暂时未有名额购买，可能到5月才有名额，这种情况怎么办？

A:这个具体要看你这边和开发商之间的沟通过程，包括网签的时间和要求多长时间内完成网签，这些沟通是有没有书面凭据的。他要求你3月底之前完成网签，不然要收取相关的滞纳金，这种情况下如果没有合同依据，那肯定是不会得到支持，但是你如果是基于你自身的原因不具备购买这个商品房的资格，那这个责任那是由你来承担。

7、物业合同问题

Q：如果前期物业合同未到期，但合同说明了业委会和新物业签订了合同，前期物业合同自动失效。业委会通过业主大会授权选聘物业，并进行招标新物业。  但前期物业以政府部门在新旧物业交接不成功后发文通知要求把解除前期物业和选定新物业为为一个投票项目 为由拒绝交接。那么应该如何办？

A:我认为前期物业公司以这个理由拒绝办理交接是不合法的，我觉得在这种情况下,业主大会选聘了新的物业管理公司的话，新的物业公司有权利全权接受相关的物业。在业主小区这种情况下，业委会属于委托方，新的物业企业属于受托方，业主代表可以一起要求，沿着旧有的这个物业管理公司办理这个交接手续。如果前期物业拒绝配合，业主们可以通过各种途径，比如说要求政府主管部门进行协调，或者是通过法律诉讼的方式要求前期物业办理这个交接手续。

8、小区业主物业管理问题。

Q: 律师您好，我是怡新花园的业主，刚刚您讲到车位优先业主这一点，我们小区并没有做到这一点，我们回去都听不到位置。物业费不少收，物业管理不作为，小区内摆摊外租、违建点面租给别人做生意。我们已经在维权、成立业委会，但是我们该如何加快进程，街道办事太慢了。

A:如果是物业公司存在着不作为和轻视物业服务的这个职责，按照法律规定，司法解释第三条，业主代表可以起诉物业公司，这是会得到法律的支持的。如果物业公司存在财务不公开的行为肯定是违法的。

9、成立业委会问题

Q:律师:你好！关于成立业委会的问题，街道不配合，怎么办？而我们个体的能力又有限，全凭开发商和物管说了算，如车位及收费等问题……我们曾咨询律师，他说较好以业委会的名义提？

A: 成立业委会是一个比较繁琐的过程。但如果涉及到业主的切身利益，就需要业主团结起来，推选相关的业主代表去交涉，维护自身的权益。

10、阳台挂横幅是否违法

Q: 业主在自己家阳台挂横幅抗议开发商和物业是否违法，还有就是如果是违法的话违反了哪些法规，会受到什么处罚？

A: 关于阳台挂横幅和写标语是否违法问题，这个首先取决于挂的横幅和标语的内容是否侵犯了别人的名誉，例如是否村捏造事实或者是侵犯他人和物业公司的名誉。如果是实事求是的表述，不存在过激言论而损害名誉的话，并不会违法。

11：物业管理加建车位

Q: 小区机械车库是开发商违建的，那么所属权是业主还是开发商？产生的收益属于业主还是开发商？

A:关于这个车位，如果是违章建筑的话，违章违法产生的收益那是要收缴的。不存在是归业主还是属于开发商。

以下是艾传涛律师的授课要点：

购房人如何维护权益

涉及重要法律法规

1：《合同法》

2：《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）

3：《消费者权益保护法》

4：《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》（2008修订）

 一、关于售楼广告中的关于学位等的宣传资料能否约束出卖人即开发商 

在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请。但《司法解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。(注意收集和保存证据)

因此，开发商应就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

2015年12月24日国家工商行政管理总局令公布的《房地产广告发布规定》规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一） 升值或者投资回报的承诺；

（二） 以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（三） 违反国家有关价格管理的规定；

（四） 对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

二、关于认购书中定金、订金、诚意金等性质的甄别

定金是指为了担保债权的实现，当事人一方依据合同的约定向对方给付的一定数量的金钱。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定时，应当双倍返还定金。

“订金”、“诚意金”在法律上没有准确的规定，不是一个规范的法律上术语，商事交易中一个习惯用语，仅具有预付款性质，不具有担保合同签订和合同履行的功能。在房屋交易的过程中，即使买家不履行合同义务，也不代表失去了请求返还订金、诚意金的权利；反之，若开发商或卖家不履行义务亦不须双倍返还订金、诚意金。

三、关于房屋交付时存在质量瑕疵问题的处理

房屋质量问题按性质和程度可分为房屋的主体结构质量不合格、影响正常使用的严重质量问题和其他一般质量问题三种情况。

《司法解释》第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。开发商

四、关于合同对房屋精装修标准的约定出现“货不对板”的处理

开发商交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，应区别不同情况作出约定

（1） 达不到约定标准并存在安全隐患或影响买受人正常使用的，如使用的材料不符合环保、消防、安全用电的要求或在安装过程中造成安全隐患的，管道密封性能差致使水、气外泄的，供水、供电达不到合同要求的，应约定由开发商调换材料或修复，直至消除安全隐患或能够正常使用为止。由此而导致房屋逾期交付的，由开发商承担逾期交房的违约责任。

（2） 达不到约定标准但不影响买受人正常使用的，如安装的电梯、装修所采用的材料的品牌与合同约定不一致的，可以约定由开发商赔偿双倍的装饰、设备差价。

（3） 没有按约定的要求装修，但约定使用的装饰材料、设备与实际使用的材料、设备之间没有差价的，如约定的房间地板颜色为暗红色，实际使用的房间地板为米黄色，虽然两者的标准、价格都一样，但买受人不满意，在这种情况下，原则上应当由开发商重新施工。如果买受人同意，也可以约定由开发商支付一定数额的违约金。

由于目前没有法定机构对装修质量进行统一检测，因此，对于整体装修质量是否符合相应标准没有相关验收文件可以作为凭据，如果合同约定买受人应当对是否存在装修质量问题承担举证责任，且要求以鉴定机构出具的鉴定结论为依据，则买受人很有可能因为高额的鉴定费用而造成无法向开发商主张权利的后果。

五、关于商品房合同无效或解除的法律责任

《司法解释》第8条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二） 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人

《司法解释》第9条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

因上述原因导致商品房买卖合同无效或者被撤销的，向开发商交涉时，买受人其享有的权利为：

（1） 请求开发商返还购房款及利息；

（2） 赔偿买受人因此造成的损失；

（3） 请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

六、关于小区车位、车库的相关法律规定

一、住宅小区地面停车位 

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。

二、住宅小区地下停车位 

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。

《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》（2008年）规定保障业主的首先租售权。

1、规定房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业原则上不得向本项目业主之外的单位或个人出售或出租。在已满足本项目业主购买和租赁需要的前提下，开发企业确需将车位、车库出售或出租给本项目业主之外的单位或个人的，必须按照《广东省物业管理条例》第五十四条的规定办理，也就是租赁业主以外的单位或个人最长不超过6个月。

2、房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业应采取竞标、摇珠等公开竞争方式出售、出租。

3、车位、车库权属人出租或转让车位、车库，也应当首先满足本项目业主的需要。

七、关于拒缴物业费的情形分析和合法性判断

《物业管理条例》第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

《较高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）(以下称《解释》)第6条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩，大多数拒绝交费的业主均持有此类抗辩理由。小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物管费。这些不能成为业主拒交物业费的合法理由，若对物业服务企业提供的物业服务不满意，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决;也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。从积极维权的角度说，业主对于物业服务企业怠于履行物业管理职责的或者物业服务企业损害其合法权益的可以通过《解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

艾传涛律师：

广东君厚律师律师事务所专职律师、合伙人。毕业于武汉大学法学院就读经济法专业，先后取得学士和硕士学位。兼任广州市律师协会家族企业法律事务委员会委员、广州市律师协会第九届实习考核委员会委员、广东工业大学政法学院兼职教师、清远仲裁委员会仲裁员。艾律师主要从事企业法律顾问和民商事诉讼业务，对企业重组、改制、融资等具备较为丰富的理论知识和实践经验。

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