144宗地!拍到网崩!地价屡刷新!一文看懂2020年广州土拍

2020年，房地产市场跌宕起伏，既有受到疫情冲击时的举步维艰，也有在市场风浪中的逆流而上。

广州，以长风破浪之势，踏浪前行，走出了气势如虹的行情。一季度末起，广州楼市逐步回暖，热门板块活跃度高。区域成交分化日益明显。进入下半年，部分热点区域人才购房政策、土拍升温、核心板块价格变动等因素叠加影响，给市场带来积极的氛围，再加上新增房源持续、大量稳定供应，购房者加快入市步伐，广州楼市热度持续走高。

为此，搜狐焦点广州站特别策划《踏浪前行 | 回溯2020年广州楼市》，既为购房者多角度追述2020年广州楼市情况，也共同展望楼市未来。

12月28日，伴随着增城、番禺、黄埔、 白云8宗宅地/商地的成功出让，2020年广州土拍大戏正式落下帷幕。尽管说今年最后一场土拍大戏了，但过程还是有些坎坷，上午10点一到，网站便处于崩溃状态中，直到中午12点，土拍结果才陆续出炉，最终龙湖、越秀、香江、方直+中奥分食4宗宅地。

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回首这一年，广州土拍市场几度掀起高潮：网站崩溃、地价刷新、再现摇号地块……

◆ 群雄逐鹿，拍到网崩

5月18日，本是广州11宗地齐卖史诗级场面，却整成了“车祸”现场。群雄逐鹿，数十家房企参战，挤到官网全程崩溃。在后来的数场土拍中，包括今日的土拍，这种“网崩”的情况还在发生。

◆ 广州标杆楼面价TOP10座次数度刷新

3月10日，广州市城市建设投资集团有限公司以总价235701万元底价夺得越秀南AD013907地块，折合楼面价64576元/㎡。虽然是底价成交，但该地块已创造广州楼面价峰值。随后，伴随着多宗优质地块的出让，广州标杆楼面价TOP10座次数度刷新。

据焦点研究院不完全统计，在今年出让的多宗地块中，5宗地成功入榜。

◆ 地价直逼房价！南沙土拍火热不断！

买房摇号常见，土拍摇号就很稀奇。今年，广州出现了三宗摇号地块，且均位于南沙。

（点击图片查看大图）

同时，目前南沙地块楼面价已达到22700元/㎡，而南沙二手房均价也不过22024元/㎡（数据来源：安居客，12月28日），由此可见南沙土地市场之热。

除此之外，我们还可看到广州部分优质地块备受疯抢：10月23日，海珠区南洲路以北、东晓南路以西地块成功出让，历时一个半小时，吸引融创，招商、中海、保利、华润、电建6家房企参与竞价。最终经过47轮激烈的争夺，中海地产以443409万元拿下，折合楼面价约38609元/㎡，溢价率26.18%。10月26日，海珠区新港东路2437号AH041405地块掀起了一股疯抢热潮。超3小时，107轮！6大房企厮杀！最终，保利以468978万元拿下，折合楼面价51462元/㎡，溢价率29.2%。……仅从这几大事件来看，广州土地市场给人的感觉就是：火起来了！

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都说土地市场，是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。

房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要影响。

今年的广州土拍，究竟有哪些信息值得关注，且来逐一细看下。◆ 144宗地！2464.16亿元！2020年广州土拍大热

据焦点研究院不完全统计，2020年广州市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地（PS：包含纯住宅用地、综合用地、商住用地、商业用地，下同）144宗，宗地面积832.40万平方米，较2019年（572.26万平方米）上升45.46%；成交金额2464.16亿元，较2019年（1588.56亿元）上升55.12%；平均楼面价11647.14元/平方米，较2019年（11195.20元/平方米）上升4.04%。

综合来看，2020年广州市房地产开发用地交易各项数据均出现上扬，且交易面积、金额均有较大幅度增长，可见广州土地供应大幅提升，且众房企亦积极拿地，也表明了其对广州房地产市场未来表现的信心度。平均楼面价增幅合理，表明整体大市“量增价稳”。

2017年下半年以来，受政策调控影响，广州市房地产开发用地交易市场开始呈现降温态势，低溢价和底价成交成主流现象。2020年，在结束了疫情导致的停摆期之后，广州市房地产开发用地交易市场行情恢复明显，一方面政府加速推出土地，另一方面房企也积极予以回应。

◆  增城依旧为土地供应大户 

南沙土地楼面价频刷新高

2020年广州市通过公开市场挂牌出让的144宗房地产开发用地中，就土地类型方面来看，涵盖涉宅地85宗、商业用地59宗。就区域来看，144宗地集中分布于11区，其中增城区、黄埔区、白云区分别以25宗、23宗、21宗位居前列，其次为南沙区（18宗）、天河区（15宗）、花都区（12宗）、番禺区（10宗）、从化区（8宗）、海珠区（6宗）、荔湾区（4宗）、越秀区（2宗）。

今年，  增城区  土拍市场中流拍、终止出让情况依旧时有发生，据克而瑞统计数据显示，今年广州约有30宗宅地/商地流拍或终止出让，其中增城便占据了17宗，主要与地块距离市区远、总价高等因素有关。但即便如此，作为广州“东大仓”，其今年还是以25宗地（22宗宅地/3宗商地）成功出让位居11区中排名前列。

在《广州市2020年建设用地供应计划》中，  白云区  以全年计划供地72宗位居全市之首，备受关注。围绕白云湖数字科技城、广州设计之都、轨道交通站点及重点干道周边、机场南临空产业园、民科园一核四园等重点产业平台的供地占据大壁江山。同时，江高、石井、太和亦成为白云区居住用地主力板块。最终，白云区成功出让21宗地，位居11区中第三。

 南沙区  作为粤港澳大湾区城市群核心门户、交通枢纽，再加上人才购房政策利好，今年房地产开发用地市场大热，三度出现“地价封顶摇号”的情况，标杆楼面价不断刷新峰值。（延伸阅读：火爆！仅地价就达2.27万/㎡！南沙又现摇号宅地）

越秀区  公开挂牌出让1宗居住用地、1宗商住用地，且这已是该区域在时隔8年之后再次的宅地出让。其中2月越秀南宅地的成功出让（楼面价64576元/平方米），给当时疫情下的楼市带来强有力的振奋剂。

天河区  成功出让的3宗涉宅地中，奥体公园北侧AT1003036地块以51463元/㎡刷新天河楼面价记录。更值得一提的是，对比2014年11月10日牛奶厂“四大金刚”11605元/㎡至16866元/㎡的楼面价，该板块的楼面价在六年间升了205%-343.5%。

广州房企拿地面积/拿地金额TOP3

恒大、保利发展、越秀表现抢眼

拥有珠三角城市群和粤港澳大湾区规划的利好，华南“9＋2”城市群地位凸显，粤港澳大湾区成为开发商争相抢夺的“香饽饽”，各大房企正不断加码广州房地产市场。

根据焦点研究院统计，2020年，在房企拿地面积中，恒大、广州市城市建设投资集团有限公司和越秀位居前三位。

其中，恒大拿地面积116.75万平方米，广州市城市建设投资集团有限公司68.84万平方米，越秀57.56万平方米。

与此同时，根据焦点研究院统计，2020年，在房企拿地金额中，保利发展、越秀和恒大位居前三位。其中，保利发展拿地金额239.15亿元，越秀207.22亿元，恒大168.61亿元。

值得关注的是，今年  恒大 在广州房地产开发用地市场中动作迅猛，积极布局花都、番禺、增城、南沙四区6宗地，并陆续推出阳光半岛、冠珺之光、翡翠华庭等项目。事实上，在收并购成为最重要的拿地手段之后，公开市场上便少有恒大拿地的身影。而在大本营广州拿地，对于恒大来说更是罕见。今年4月，恒大22亿拿下花都一地块，事实上，这已是恒大时隔六年后，再一次在广州公开市场上获得宅地。目前，恒大加速拿地，无疑有着重振大本营的意图。  

时代中国 在广州的打法也很抢眼。今年，时代中国先后拿下南沙黄阁旧改商住地 、黄埔两宗旧改留用地，虽然是通过公开出让方式竞价而来，但实际上，这不仅是一次公开市场拍地，更是时代中国重金“押宝”广州城市更新市场的行为。

同时，在今年的广州房地产开发用地市场，国企身影频现，除保利、越秀等龙头房企外，科学城（广州）投资集团有限公司、广州市城市建设投资集团有限公司、广州南投房地产开发有限公司、中国建筑股份有限公司、广州地铁等均曾出手拿地。当前环境下，降负债、去杠杆为房企的当务之急，而一向对负债严格控制的国企和央企在资金和现金流方面压力相对较小，成为拿地主力。

◆  三旧改造与公开市场拿地关联

已成广州目前土地出让的趋势

随着广州旧改浪潮的席卷而来，三旧改造与公开市场拿地关联起来已成为广州目前土地出让的趋势之一，部分区域更明文公示引入的旧改合作企业优先选择参与花都土地公开出让的企业，花都区便是其中的一个例子。

另还有白云区，现正创新性推出“政府收储+更新改造”的组合土地出让模式。目前已有不少开发商实践了这一“定律”。如2019年12月，保利以底价52亿元摘得南沙黄阁亭角村留用地；2020年4月，保利顺利拿下南沙黄阁镇亭角村旧改开发权；同月，方圆以底价48.59亿元拿下南沙大井村2020NJY-2留用地。2020年7月，时代67亿拿下黄埔科学城两宗涉宅地，均为萝岗社区旧改留用地项目。2020年9月，保利28.61亿拿下白云区大源街大源村、大源南路东侧的大源容发货运市场地块，该地块为大源村首期启动区，将同步实施出让地块建设、旧村品质提升等工作。

同时对于不少开发商而言，拿下村留用地有着“一石二鸟”的作用，为其顺利拿下整个旧村的开发权起到铺垫。如方圆拿下南沙大井村2020NJY-2留用地后一个月，大井村旧改项目正式被方圆拿下。

当然，留用地和村改的操作主体没有直接的必然联系的，本身是两个不同层面的操作问题。但也不排除开发商争取“土地、旧改”双收的意愿。——看完这些，对于今年广州的土市，大家是怎么看的呢？欢迎在下方留言讨论哦。

（PS：以上数据为焦点研究院不完全统计，如有错漏，恳请指正）

来自：血拼广州楼市