“金九”排名前列盘,自持比例高达55%!价格是惊还是喜?

近期，不少外地房企进入广州后的首盘一一亮相，与当地房企抢一杯羹。

融信广州首盘也宣布正式开盘，项目去年5月拿地，发展商自持比例达到55%。

项目扣除配建后折合楼面价15721.34元/㎡，一度“吹风”要卖3万元/㎡。

最终，楼盘价格如何？跟小编一起去看看。

融信天樾府

地址：增城荔城大道229号

发展商：融信中国

规模：占地面积约28001㎡、建筑面积约78402㎡

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交通：距在建地铁站约3公里

楼盘位于增城荔城，属于增城主城区。自驾车从天河体育中心出发，可走华南快速→广河高速→广州北三环高速，约1小时20分钟到达，通行费约30元。

项目附近也有地铁，如在建的二十一号线和规划中的十六号线。

离得最近的是地铁二十一号线增城广场站，但距离3公里多，需要公交接驳。

▲增城广场站将设置10个出入口，其中两个出入口站台已经完成建设。

距离项目最近的公交车站是西面约185米的实验小学站。另外，项目东面约440米还有庆丰村站，途经的公交路线以往返增城区内居多。

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配套：园林、教育有亮点

楼盘位于荔城大道旁，路上车来车往。

不过来到销售中心门口，倒是觉得有一种宁静感。

整个小区规划有9栋楼，其中1-7栋已经封顶。容积率为2.8，绿化率为30%。

小区虽不大，但中式风格的园林颇有特色。

此外，小区南面的荔枝山，未来将改造成绿化公园。小编在参观7楼样板间时发现，该公园已经动工。

项目周边有增城区的省一级小学和中学配套。

增城区实验小学就位于项目西侧，从销售中心走到学校约5分钟。

销售人员表示，按照增城就近入学的原则，小区业主子女入读的机会很大（具体招生信息，以当地教育局公告为准）。

增城中学则距离楼盘约两公里。

项目自身则规划有一所公立幼儿园，目前建设中。销售人员称，幼儿园建成后，会交由增城教育局管理，小区业主子女则有优先入读的机会。

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户型：主打三房、四房

楼盘在8月15日，已取得了113套单位的预售证。

▲阳光家缘官网截图

首先推出4号、7号楼，户型有98㎡、125㎡三房和143㎡四房。

▲98㎡三房户型。

项目共有九栋楼宇，其中，1-7号楼为住宅；8-9号楼为开发商自持商品住房（租赁住房）。

▲项目效果图

楼盘1-7栋住宅由东向西一字排开，南、北向单位没有多余楼栋的遮挡，南向单位可以看到荔枝山；北向单位望荔城大道，估计会有些噪音。

▲楼盘预计2021年交楼

目前，只开放了143㎡四房样板间。

143㎡四房

该户型整体格局南北对流，适合三代同堂家庭。

从玄关左侧走进来的房间阳台与客厅阳台相连，采光与空间充足，适合父母居住。

单位主人房套间也是一大亮点。洗手间的面积大概有5㎡，不仅设有双人的洗手台，还设计了浴缸和淋浴房两个区域。

现场样板房，感受下：

单位的智能家居也有亮点，主人房洗手台配有能看剧的“智能镜面”。

▲ 除了看视屏，这个“魔镜”还能与数字体重秤链接，“剧透”主人的各种身体体重指标。

业主进入大堂，除了刷门禁卡，还可以用人脸识别进入。

同时，所有单位交楼时均带有中央空调，业主入住无需再自己安装空调。

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均价：约2.5万元/㎡ 起

项目125㎡、143㎡单位均价约25000元/㎡。

另外，据销售透露，项目开盘推出的98㎡三房户型只有16套，所以均价比其他户型略高，去到约27000元/㎡。

从现场销售为小编算价情况，可看出项目当前的备案价约为20263元/㎡（备案价较之前有所提高）。

由此计算，项目较低也要约265万元/套，首付门槛达到125万。

▼算一算

以125㎡三房为例（无房无贷）

总价：125*25000=约315万元

备案合同三成首付款：20263*125*0.3=约76万元

贷款176万、30年等额本息月供：约9375元（基准利率4.9%）

“装修”合同款：315万元-252万=约63万元

实际首付：76+63=139万元

需要注意的是，装修款部分需要今年底交清，当前距离今年底还有4个月，每个月需要交近16万元。

另外，签约当天还需要交2000多元的律师费，还有13077元的维修金。

项目首付门槛不低，对于刚需买家首付压力确实不小。不过销售说项目是豪宅定位，购房群体以改善型买家为主，买家多来自增城荔城。

注意

2017年5月4日，融信以总价11.76亿元+3600㎡安置房+55%自持拿下该地块，折合楼面地价15721元/㎡，当时周边一手楼价约2万元/㎡。

项目虽然不是广州排名前列高自持比例的地块，但按照推盘节奏，则是较先开盘的一个。

日后发展商是否会将自持部分和可出售的商品住房部分，分开管理，也还未可得知。

项目现场公示的阳光宣言，了解一下：

楼盘北侧靠近主干道，所以北向单位会受到噪音的影响。而南向则还有一条规划路，待开通后，也会有影响。

另外，南侧约1000米处有零星墓地，逢有祭祀活动时，人流量较大。

风评

近期，不少楼盘推出“一口价”单位，打折促销，多见于东部增城、黄埔和南沙区的项目。

虽然楼盘前期吹风价达3万元/㎡，但最后还是选择了市场价的2.5万元/㎡。并且项目的交楼标准还包括了厨房四件套、中央空调以及衣柜、收纳柜等，这些都是为了让买家觉得更加物有所值的。

但楼盘的竞争其实不少。

周边在售的一手房，有同属荔城板块的创基天峰，楼盘7月底开盘价格也是约2.5万元/㎡。项目距离地铁二十一号线钟岗站更近，户型也更紧凑，但土地使用年限缩水，各有利弊。

附近楼龄较新的二手房项目也不少，包括雅居乐御宾府、荔城碧桂园、锦绣御景国际等，二手单价约1.8万-2.5万元/㎡。

也就是说，除了一手楼盘外，项目也同样要面临二手房的竞争。

毕竟二手房不会受到备案价的影响，首付门槛更低。

▲周边二手房价格

另外，增城老城区项目目前还是以增城本地买家为主。地铁二十一号线通车后，可能会带来部分外区的买家，但目前购房者群体比较有限，也会楼盘价格支撑显得乏力。

如果您感兴趣，想了解更详细的项目信息，欢迎电话咨询我们的售楼处小姐姐，只要你想知道的，小姐姐都会一一为您解答哦↓↓↓

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（因市场变动，可能本文涉及价格可能与焦点楼盘名片提示价格不一致，如有不一致的情况，请以售楼处价格为准）

来源：广州地产派