广州楼市:刚需以为是洼地,没想到一买就站岗

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好 广叔，谢谢你的回答，你说建议我买嘉裕公馆，我想知道为什么？还有就是 那个世茂天越160平方的，有投资价值吗，谢谢？

回答：你好。嘉裕公馆地段好。世茂天越是越秀五羊的一个新盘，只有两栋楼，典型ceo盘，若面积大小恰当，那还好，但盘子太小。五羊新城也没特别规划利好。

提问：你好，广叔，有广州首房首贷资格，可买300总价内房，投资加自住，可承担两万内月供，上班半径比较偏向天河及科学城，因为首付受限，请广叔推荐哪些盘可以选择看一看？谢谢广叔

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，因为我们夫妻都在车陂工作，所以想换到附近。目前子弹在110以内。目前比较尴尬。看了春江花园和天朗明居，不是很理想。

回答：资金有限的话，天河广场如果在居住上不嫌混杂的话也是可以考虑的，毕竟配套成熟，生活还是挺方便的。

提问：你好，现在珠江新城嘉裕公馆.花城湾这两个盘12-14w这个价格适合入手吗？还是先观望一下，等明年再看看？我是用来做投资的

回答：你好。这个价位投资的话较好是年底淘笋，过了年小阳春估计会有一波大涨。

提问：您好广叔，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。 麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。 问的有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住排名前列。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘。 迁入广州户口没问题

提问：你好广叔，我老公最近把东莞的中惠松湖城卖了，在深圳龙岗买了远洋新干线二手总价380w，可朋友们都说龙岗发展不好会套，已下定20w，这几天好犹豫，能帮我分析下吗？谢谢您！

回答：你好，龙岗这个地方楼盘不少，价格很亲民；配套满足基本需求，谈不上高端；交通持续完善中，但是硬伤显而易见；较大的问题是中高端工作岗位不多，同时地理位置距离粤港澳大湾区核心最远，大部分居住在这里的人每天需要穿越东西部长距离通勤，非常辛苦，一旦条件改善，这些人会毫不犹豫搬离龙岗，搬到中高端职位更多和配套更好的西部或者中部。

所以，龙岗，注定只能是一座睡城；龙岗的楼盘，注定只能是排名前列居所，或者叫刚需上车盘，而不是终极改善；东部（含龙岗）楼盘价格的天花板，注定也是全市范围内较低；远洋新干线目前买3-5年很难挣到钱的，龙岗在上一轮（2015年）深圳楼市的普涨行情里也涨了不少，未来这种“鸡犬升天”的普涨的行情或许还有，如果在龙岗上班，要求不高，幸福指数还是比较高的！即使不在龙岗上班，预算有限，买龙岗上车也没有错，衣服不华贵，但总比裸奔好！

提问：你好广叔，万博附近的华南新城虽然离地铁远了点，为什么它会便宜那么多？ 还有珠江铂世湾值不值得购买？与珠江花城比，那个更有潜力？

回答：你好，华南新城杂乱，品质输很多，属于后涨房。建议能去雅居乐就去雅居乐吧，铂世湾可以买，毕竟享受万博商贸区的直接辐射，单价不至于太高 珠江花城的话倾向于自住就去吧，户型是优点，周围也很村了，价格相对贵。

提问：您好广叔，去年7月370w上车公明，次新房，毛坯，现同户型较低报价480w。有没有必要限售期满后换到市区。谢谢

回答：你好，建议换掉，公明，石岩，光明包括沙井，还不知道要到什么才能真的起来，规划很好，实施是大问题，市里的旧改都10年搞不定，你想想那么偏远的地方有大的动作需要多久呢，可能15-20年下去了，人生哪有那么多时间去和他耗，还是投点看得见摸得着的。

提问：你好广叔，我在龙岗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%为公积金贷款，月供5300。房子是夫妻双方共同购买，我是主贷。目前两个人都在龙岗大运天安数码城上班，85后，我在央企上班（比较稳定，但职业短期上涨空间也不大），两人税后年收入50万左右，每月还有公积金7500左右，手里存款约100万，有一个小孩在读幼儿园小班。因家庭杠杆率过低，想通过排名前列套房加按，再7成首付投资一套房产，我的问题如下： 一、以我的情况，第二套总价控制在多少比较安全？二、第二套纯投资，打算出租长持，能不能帮忙按总价推荐几个潜力比较大的区域？谢谢老师

回答：你好，加按之后，可以考虑入手总价在400万以内的潜力盘。月供控制在2.5万以内，合理优化租金收入。租金稳一点，南山前海、西丽、科技园片区；福田梅林彩田、保税区皇岗都不错；宝安西乡、碧海、沙井都不错。另外光明板块也可以关注，博暴击收益。

提问：您好广叔，我之前在惠州大亚湾买了一套房自住，已经还款4年，目前还剩100多万没还，还是一直在亏！请问我能否把它卖掉去深圳做首套？

回答：你好，大亚湾库存量大，人口流入少，且配套、交通、学校等都不齐全。七成以上是投资客。试问，都是投资客，未来谁来接盘？卖出是为了更好的，但，不是出手就能卖出的，现在不出手会亏更多。

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