广州楼市:天河哪里投资空间大一点?看这一篇就够了

广叔谈房 2021-04-16 00:05:27
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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问:你好广叔!广州本地户口,现在有一套棠德花园二房,绿地城公寓2套,子弹350,大孩读初二,准备在天河区读高中,二孩幼儿园小班,现在想买一套三房,投资加自住,是卖了棠德花园的还是另外加一套?哪里投资空间大一点?另外大孩读准备读高中,如果买回天河区是不是好一点?我们看了同小区的三房都不理想。

回答:你好。棠德花园楼龄偏老,北向铁路线、高速噪音,可以出手置换;公寓价值一般。天河可看下:投资价值高的楼盘,详见知识星球内部分享!

提问:广叔,我是广州人,想做一点投资。南沙和黄埔的楼盘哪个值得入手?我手头有400万!

回答:你好。可看下:具体价值高的板块及楼盘分析,详见知识星球内部。

提问:新人首问,广叔你好,我目前在交社保办户口,7月可以办好,纯投资,手上子弹120W,有可能5月会有一笔100W的还款,由于不确定,所以要做两手打算,现有几种方案,想请您看一下是否可行,进行一下价值排序。

1、黄埔科学城,120W首付是否能上车,有什么楼盘推荐?220W首付是买新盘还是次新盘?

2、新塘品秀星图

3、增城21号沿线,大华城东君,御溪世家

4、南沙星河智荟

回答:你好。1、120w能上车的。看下:投资价值高的楼盘,详见知识星球内部分享!2、品秀星图可以考虑。3、大华城东郡在朱村,御溪世家这个位置没有前者的好。4、星河智荟,近大涌站,目前周围环境一般,中长期可以考虑。尽量买黄埔,预算首先可以先考虑新塘,因为新塘能通勤黄埔;南沙适合中长期投资,短期价值一般。

提问:广叔您好,今天看黄埔中央城新推的都卖完了,看新楼还有时代天境,这个新楼盘怎么样呢?天河东圃的东圃广场和天力居的二手值得入手吗,海珠西那边后面会有发展的空间吗?

回答:你好。时代天境也可以考虑,离香雪站不是很近,一两公里外才有配套。两个楼盘楼龄都偏老,一般吧,自住可以考虑。海珠西属于改善型居住,江景不如滨江东或者是天河临江大道一带。

提问:你好广叔。

1.番禺广场的话,东怡新区东景园楼龄17年,三房总价300~350,是否值得考虑?东怡新地 楼龄5年,两房总价330-360,这个价格是否过于虚高?

2.雅居乐花园雅翠庭 离万博地铁站好远,离万博1.4km,离员岗0.9km,这个也算位置好嘛?

3 南国奥园位置不是比这个雅居乐离地铁站还近一点?为什么说这个位置不够好呢?是说南奥电梯楼位置不好嘛?

5目前租在祈福,对祈福比较熟悉,还是挺喜欢缤纷汇这里的,不过就怕也是亚运城那样,大型社区,没有产业,以后升值空间有限。

4 对于亚运城的房子,请问您怎么看?我想父母住,周末过去度假用?等地铁开通再想卖,或者就先放着,长期看莲花湾如果发现起来,可能也还行吧

回答:1、重点考虑后者,不虚高,只会越来越高。2、一般。3、不是单个地铁近的维度就是好地段。南国奥园两头立交,周围配套一般,北向还大把空地。4、祈福缤纷汇偏自住吧。5、亚运城投资价值一般,属于“飞地”两头不靠。

提问:1.广叔好,我们孩子在2023年上小学,不知道是否政策会有变化,听说越秀会实行摇号,那这样学位房是不是就没有优势了?2.因为居住御金沙比较久,请问如果考虑孩子上学和居住,继续在这里是否理想?御金沙叠拼能否入手?3.考虑学位和居住是否还有更好的建议呢?

回答:你好。1、也有优势,因为当需要摇号之后,家长们就拼概率,越近的房子当然越容易摇中。2、御金沙自住可以的。投资不如普通平层住宅。3、御金沙能兼顾自住和读书。

提问:你好广叔,向您请教,现阶段以投资为主要目的,选择广州黄埔科学城(如新福港鼎峰,保利香雪山,科城山庄),老黄埔(如黄埔花园,金碧世纪)或番禺万博(如万科欧泊,剑桥郡百利山)好,还是选择成都高新南区大源板块或天府新区好?还是选择重庆江北区北滨路(如龙湖春森彼岸,融景城,珠江太阳城)或弹子石(长嘉汇等),照母山板块? 目前工作在上海,已办理完落户广州,具备广州购房资格;成都PXG获取资格。预算在400万左右。感谢!

回答:你好,如果你有钱和名额,选择北上广深,哪怕是横盘期也没问题的,who怕who啊,选对城市相当于选对了城市的这只股票。 京沪是最安全的。 其次是深圳广州。 广州比成都强不是那么一点点。成都优胜于广州的一个明显点就是交通网布局领先于广州,环环紧扣,放射线路网。 广州还会有补涨的,房子不是股票,不能做波段,我们要坚定长持。 这几个板块首选老黄埔 其次是科学城,老黄埔要买次新、带电梯花园社区、地铁口 当然价格太高的建议回避,淘一淘价格还没有涨起来的非标杆楼盘。如东港花园,丰逸尚居,中海誉城,时代春树里这些

提问:你好广叔,最近一直有关注您,有没有什么买房技巧,怎么买房才不会亏本?怎么淘笋盘?

回答:你好,房产投资中,有两种基本思维:套利与套险。套利思维:预估到哪个规划热点板块会大涨,与大家一起跟风买入,追高入货,但获利有限。套险思维:发现某个板块存在不合理价差,跌无可跌,出现了洼地,提前买入,等待价值恢复,大幅获利。在微观上,买入笋盘,属于套险思维。因此,买笋盘是成熟投资者最热衷的做法,这不仅获利巨大,更是一种智力游戏,很有成就感。笋盘出现是随机概率事件。买笋盘,需要刻苦看房,也需要对比分析,更需要耐心等待。总结几点:1、熟悉一座城市的整体价差格局;2、寻找低估的板块;3、锁定数个目标楼盘;4、大量看房,锁定业主;5、与业主过招,再砍一刀;6、果断下手,买入即赚。

有一点要注意的是:有些楼盘,有些板块,价格偏低,是因为它们本身有隐藏的硬伤,价格低是活该的,我们去买是赚不到钱的。一般而言,真的笋盘,几乎是见光S,一旦出来,很快就被人拿下。朋友圈到处转发的笋盘,80%是有隐藏硬伤的伪笋盘,千万别买。普通人要想买到笋盘,首先要熟悉一座城市各板块之间的价差关系,那些价差大到不合理的板块,就是我们该去看房的范围。记住:9折,是笋盘的最低要求!如何买到市场价8折的笋盘?详见内部资料。

提问:你好广叔,家庭情况如下: 1.房子两套:南山深航公寓(出租),宝安第五大道(自住),贷款已还清。 2.孩子2个,一个国外读书,还需要6年。小的海韵初中。 3.家庭收入是老公,年入120+,外地上班,我无收入。 4.鼎太商铺二楼一个,位置不好。目前卖不出去也租不出去。 问一下: 现45岁,个人很喜欢沙田御景半岛别墅想用来养老,又考虑孩子高中后可以先去老公城市(新一线)买房住,不用两地分居。别墅就要闲置多年。是否应该以投资增值为主?是否应该卖掉公寓,投资海府一号商铺如何?还是宝中住宅?

回答:你好,沙田别墅没有投资价值,未来大概率住不上 租不掉 卖不出,升值潜力不如深圳。 建议投资为主。商铺除非租售比能稳定达到5%以上,否则还是投资住宅为主。 除了宝中外,关注前海。

提问:您好广叔,本人在广州小户型自住房,今年是想买套改善房,预算大概在500万左右,这个预算的话是注重学校还是地段呢?还有之前看了亚运城天逸这个项目可以入手作为改善房合适吗?未来容易出手吗?

回答:你好,首先选择改善项目时最重要的是实用性,所选择的项目在地段,圈层、景观、学区、成熟度、稀缺性等中至少要占有三到四项,因为作为改善房很有可能是大部分人最后一套房子,当然要竭尽全力做到最好,能不取舍就不取舍。其次,也要选择有发展空间的项目,因为投资算是一个长期的理念,随时都要有这样的意识,让自己的房子竞争力更高。亚运城天逸作为改善类型项目,位于番禺板块,小区靠近江,居住环境自然是很好。但是交通方面没有地铁,这算是一个比较大的缺陷,不过也有公交站,私家车出行也方便。教育方面有广铁一中番禺校区教学质量比较好,医疗以及其他配套方面也都较为成熟,地段上的劣势在其他方面可以弥补。总的来说,这个项目房子总价符合你的预算,是普通改善人群一个较为稳重的选择。

提问:你好广叔,1.目前在黄埔东苑已有一套房87平,还清贷款,夫妻年收入税前60万,感觉广州房价还会涨,犹豫是置换大房还是投资,手上资金有100万。

2.如果卖掉感觉有点不划算,东苑地理位置不错。如果买二套又感觉首付压力很大,中介推荐了富力悦禧,按二套房的话首付就要50%,是否dy现在也不合适,如果其他城市dy会查资金流向吗?

3.有其他楼盘可以推荐吗?谢谢

回答:你好,1、黄埔东苑虽区位还可以,但产品老化严重,未来看是要跑输的。可以考虑出手置换一套改善自住+投资。

2、富力悦禧不建议,不具备投资的特性。

3、目前建议走正常常规操作。可看下:具体价值高的板块及楼盘分析,详见知识星球内部。

提问:你好广叔,出行开车通勤,长持有5-8年出手,实地可买吗?或者广叔能给些二手盘建议吗?香雪板块的超出预算太多了,首付预算60-70.感谢

回答:不建议,未来怕是难出手,实地常春藤所在区域发展不会那么快的。具体潜力大的板块,详见知识星球内部分享!

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