广州楼市:天河哪里投资空间大一点?看这一篇就够了

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提问：你好广叔！广州本地户口，现在有一套棠德花园二房，绿地城公寓2套，子弹350，大孩读初二，准备在天河区读高中，二孩幼儿园小班，现在想买一套三房，投资加自住，是卖了棠德花园的还是另外加一套？哪里投资空间大一点？另外大孩读准备读高中，如果买回天河区是不是好一点？我们看了同小区的三房都不理想。

回答：你好。棠德花园楼龄偏老，北向铁路线、高速噪音，可以出手置换；公寓价值一般。天河可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，我是广州人，想做一点投资。南沙和黄埔的楼盘哪个值得入手？我手头有400万！

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问，广叔你好，我目前在交社保办户口，7月可以办好，纯投资，手上子弹120W，有可能5月会有一笔100W的还款，由于不确定，所以要做两手打算，现有几种方案，想请您看一下是否可行，进行一下价值排序。

1、黄埔科学城，120W首付是否能上车，有什么楼盘推荐？220W首付是买新盘还是次新盘？

2、新塘品秀星图

3、增城21号沿线，大华城东君，御溪世家

4、南沙星河智荟

回答：你好。1、120w能上车的。看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！2、品秀星图可以考虑。3、大华城东郡在朱村，御溪世家这个位置没有前者的好。4、星河智荟，近大涌站，目前周围环境一般，中长期可以考虑。尽量买黄埔，预算首先可以先考虑新塘，因为新塘能通勤黄埔；南沙适合中长期投资，短期价值一般。

提问：广叔您好，今天看黄埔中央城新推的都卖完了，看新楼还有时代天境，这个新楼盘怎么样呢？天河东圃的东圃广场和天力居的二手值得入手吗，海珠西那边后面会有发展的空间吗？

回答：你好。时代天境也可以考虑，离香雪站不是很近，一两公里外才有配套。两个楼盘楼龄都偏老，一般吧，自住可以考虑。海珠西属于改善型居住，江景不如滨江东或者是天河临江大道一带。

提问：你好广叔。

1.番禺广场的话，东怡新区东景园楼龄17年，三房总价300~350，是否值得考虑？东怡新地 楼龄5年，两房总价330-360，这个价格是否过于虚高？

2.雅居乐花园雅翠庭 离万博地铁站好远，离万博1.4km，离员岗0.9km，这个也算位置好嘛？

3 南国奥园位置不是比这个雅居乐离地铁站还近一点？为什么说这个位置不够好呢？是说南奥电梯楼位置不好嘛？

5目前租在祈福，对祈福比较熟悉，还是挺喜欢缤纷汇这里的，不过就怕也是亚运城那样，大型社区，没有产业，以后升值空间有限。

4 对于亚运城的房子，请问您怎么看？我想父母住，周末过去度假用？等地铁开通再想卖，或者就先放着，长期看莲花湾如果发现起来，可能也还行吧

回答：1、重点考虑后者，不虚高，只会越来越高。2、一般。3、不是单个地铁近的维度就是好地段。南国奥园两头立交，周围配套一般，北向还大把空地。4、祈福缤纷汇偏自住吧。5、亚运城投资价值一般，属于“飞地”两头不靠。

提问：1.广叔好，我们孩子在2023年上小学，不知道是否政策会有变化，听说越秀会实行摇号，那这样学位房是不是就没有优势了？2.因为居住御金沙比较久，请问如果考虑孩子上学和居住，继续在这里是否理想？御金沙叠拼能否入手？3.考虑学位和居住是否还有更好的建议呢？

回答：你好。1、也有优势，因为当需要摇号之后，家长们就拼概率，越近的房子当然越容易摇中。2、御金沙自住可以的。投资不如普通平层住宅。3、御金沙能兼顾自住和读书。

提问：你好广叔，向您请教，现阶段以投资为主要目的，选择广州黄埔科学城（如新福港鼎峰，保利香雪山，科城山庄），老黄埔（如黄埔花园，金碧世纪）或番禺万博（如万科欧泊，剑桥郡百利山）好，还是选择成都高新南区大源板块或天府新区好？还是选择重庆江北区北滨路（如龙湖春森彼岸，融景城，珠江太阳城）或弹子石（长嘉汇等），照母山板块? 目前工作在上海，已办理完落户广州，具备广州购房资格；成都PXG获取资格。预算在400万左右。感谢！

回答：你好，如果你有钱和名额，选择北上广深，哪怕是横盘期也没问题的，who怕who啊，选对城市相当于选对了城市的这只股票。 京沪是最安全的。 其次是深圳广州。 广州比成都强不是那么一点点。成都优胜于广州的一个明显点就是交通网布局先进于广州，环环紧扣，放射线路网。 广州还会有补涨的，房子不是股票，不能做波段，我们要坚定长持。 这几个板块优选老黄埔 其次是科学城，老黄埔要买次新、带电梯花园社区、地铁口 当然价格太高的建议回避，淘一淘价格还没有涨起来的非标杆楼盘。如东港花园，丰逸尚居，中海誉城，时代春树里这些

提问：你好广叔，最近一直有关注您，有没有什么买房技巧，怎么买房才不会亏本？怎么淘笋盘？

回答：你好，房产投资中，有两种基本思维：套利与套险。套利思维：预估到哪个规划热点板块会大涨，与大家一起跟风买入，追高入货，但获利有限。套险思维：发现某个板块存在不合理价差，跌无可跌，出现了洼地，提前买入，等待价值恢复，大幅获利。在微观上，买入笋盘，属于套险思维。因此，买笋盘是成熟投资者最热衷的做法，这不仅获利巨大，更是一种智力游戏，很有成就感。笋盘出现是随机概率事件。买笋盘，需要刻苦看房，也需要对比分析，更需要耐心等待。总结几点：1、熟悉一座城市的整体价差格局；2、寻找低估的板块；3、锁定数个目标楼盘；4、大量看房，锁定业主；5、与业主过招，再砍一刀；6、果断下手，买入即赚。

有一点要注意的是：有些楼盘，有些板块，价格偏低，是因为它们本身有隐藏的硬伤，价格低是活该的，我们去买是赚不到钱的。一般而言，真的笋盘，几乎是见光S，一旦出来，很快就被人拿下。朋友圈到处转发的笋盘，80%是有隐藏硬伤的伪笋盘，千万别买。普通人要想买到笋盘，首先要熟悉一座城市各板块之间的价差关系，那些价差大到不合理的板块，就是我们该去看房的范围。记住：9折，是笋盘的较低要求！如何买到市场价8折的笋盘？详见内部资料。

提问：你好广叔，家庭情况如下： 1.房子两套：南山深航公寓（出租），宝安第五大道（自住），贷款已还清。 2.孩子2个，一个国外读书，还需要6年。小的海韵初中。 3.家庭收入是老公，年入120+，外地上班，我无收入。 4.鼎太商铺二楼一个，位置不好。目前卖不出去也租不出去。 问一下： 现45岁，个人很喜欢沙田御景半岛别墅想用来养老，又考虑孩子高中后可以先去老公城市（新一线）买房住，不用两地分居。别墅就要闲置多年。是否应该以投资增值为主？是否应该卖掉公寓，投资海府一号商铺如何？还是宝中住宅？

回答：你好，沙田别墅没有投资价值，未来大概率住不上 租不掉 卖不出，升值潜力不如深圳。 建议投资为主。商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。 除了宝中外，关注前海。

提问：您好广叔，本人在广州小户型自住房，今年是想买套改善房，预算大概在500万左右，这个预算的话是注重学校还是地段呢？还有之前看了亚运城天逸这个项目可以入手作为改善房合适吗？未来容易出手吗？

回答：你好，首先选择改善项目时最重要的是实用性，所选择的项目在地段，圈层、景观、学区、成熟度、稀缺性等中至少要占有三到四项，因为作为改善房很有可能是大部分人最后一套房子，当然要竭尽全力做到较好，能不取舍就不取舍。其次，也要选择有发展空间的项目，因为投资算是一个长期的理念，随时都要有这样的意识，让自己的房子竞争力更高。亚运城天逸作为改善类型项目，位于番禺板块，小区靠近江，居住环境自然是很好。但是交通方面没有地铁，这算是一个比较大的缺陷，不过也有公交站，私家车出行也方便。教育方面有广铁一中番禺校区教学质量比较好，医疗以及其他配套方面也都较为成熟，地段上的劣势在其他方面可以弥补。总的来说，这个项目房子总价符合你的预算，是普通改善人群一个较为稳重的选择。

提问：你好广叔，1.目前在黄埔东苑已有一套房87平，还清贷款，夫妻年收入税前60万，感觉广州房价还会涨，犹豫是置换大房还是投资，手上资金有100万。

2.如果卖掉感觉有点不划算，东苑地理位置不错。如果买二套又感觉首付压力很大，中介推荐了富力悦禧，按二套房的话首付就要50%，是否dy现在也不合适，如果其他城市dy会查资金流向吗？

3.有其他楼盘可以推荐吗？谢谢

回答：你好，1、黄埔东苑虽区位还可以，但产品老化严重，未来看是要跑输的。可以考虑出手置换一套改善自住+投资。

2、富力悦禧不建议，不具备投资的特性。

3、目前建议走正常常规操作。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，出行开车通勤，长持有5-8年出手，实地可买吗？或者广叔能给些二手盘建议吗？香雪板块的超出预算太多了，首付预算60-70.感谢

回答：不建议，未来怕是难出手，实地常春藤所在区域发展不会那么快的。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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