2020最后的投资指南,一定要寻找更具成长价值的房产!

不知不觉，2020年只剩下最后一个半月，越接近年底，楼市越兴奋。

投资中我们常说要在别人恐惧时贪婪、要在别人贪婪时恐惧。而现实情况是，人们更愿意追涨杀跌，别人恐惧时更加恐惧、别人贪婪时更加贪婪，这是人性使然。

当下国内楼市亦是如此。

如何在复杂多变的市场格局下寻求合适的上车机会？

在经济学中有个词叫安全边际：比如架设桥梁时，你坚持载重量为3万磅，但你只准许1万磅的卡车穿梭其间。同样的原则也适用于投资领域：不断增加自己关于确定性的承重，才能使投资这座桥梁不被压垮。

而到了年底的最后一个半月，人们对楼市的看法，相比以前也会有所改观，主要集中在以下几种观点：

1、中国楼市已经从普涨转换到了寻找更具价值成长的点。房子更多从住的属性开始向金融属性依靠的现在，房产投资已经不是单纯的“买和卖”的关系，而是“好与坏”。投资最重要的其实不是预期收益率，而是确定性收益。接下来的四十年，占据更多资源的房产将会成为中国楼市里较具成长性的一批资产；

2、买房宜早不宜迟，越往后拖，不确定性越强。比如说，如果今年715之前没有买房的深圳人，绝大多数丧失了近两年上车的机会，而这样的例子太多了。当下尽量选择现实和未来确定性都很强，提前布局把握机遇；

3、要注意安全边际和时间成本，注意现金流切忌加高杠杆买房。这即是说，选择上车门槛低的资源性房产的容错率更高，尤其是在当下经济复杂的大背景之下，门槛资产是保卫好自己的资产，把握强劲复苏下的大好投资机会；

这与巴菲特的那句话不谋而合：排名前列，保住本金，永远不要亏钱；第二，保住本金，永远不要亏钱；第三，记住前两条。

大的原则写在前面，我们还需要明白的一点是：

究竟什么样的城市资源才能被称为有成长性？

01.

基本盘决定了，足球场巨大的流量和经济效益！

判定一家公司成长性的指标可以有很多，比如ROE、净利润率、杠杆率。而没有公式能判定房产的真正成长价值，少有的方法是寻找规律并运用它。

当代建筑艺术大师斯蒂芬·霍尔说过的一段话长期被认为是价值房产须具备的要素：居住的价值，隐藏于其中最核心的，是其与城市之间的关系。只有那些既能享受稀缺自然资源，又有俯瞰城市繁华背景的区域，才是较具有价值的居所。

这里我们需要弄明白的两点问题是：

一是什么叫做稀缺资源；

二是哪里是俯瞰城市的区域。

而说起稀缺资源，国内首屈一指的就是足球场资源。

国人都知道的一点是，足球往往意味着巨大的流量和经济效益。这方面无论是乒乓球羽毛球还是任何其他运动项目的地位，皆远不如足球。

而原因很简单：足球是世界排名前列运动。

足球运动包含的市场之大，囊括的资金之多不是其他任意一项运动可比的。

据统计数据显示，全球最有价值的20项体育赛事里面有11项是足球，其中，排名前5项的都是足球（世界杯、欧洲杯、欧冠联赛、英超联赛、西甲联赛），而这11项足球赛事的价值占前20项赛事价值的82%！

全球最有价值的20项体育赛事

另一组数据同样证明了这个观点。去年ESPN根据排名综合搜索度、广告收入、社交媒体粉丝量三个维度，排出了体坛百大较具影响力的运动员。前三：C罗（足球）、詹姆斯（篮球）、梅西（足球）；前100中，足球运动员占了33个。

或许并不是少有的决定因素，不过受到全球市场和观众基础的辐射效应。足球的竞技水平、世界排名，同该国的影响力有着很大的关系。

比如作为现代足球发源地的英国，是目前世界上足球市场最发达、足坛经济实力最雄厚的地区之一。

根据2019年安永发布的英超经济和社会影响力报告，仅英超一项赛事每年为英国的经济贡献76亿英镑。而根据《泰晤士报》的推算，加上其它级别联赛、国家队、女足等赛事，全英足球产业一年的产值能接近100亿英镑，相当于英国全年GDP的0.35%。

这100亿的足球产业的产业链，自然养活了投身其中的各类从业者。

而根据毕马威Football Benchmark在2019年的调研，一名英超球迷一年的足球消费平均为1888英镑，占其年收入（平均27000英镑）的7%。

足球这桩生意，其实并不复杂：

一方面是大量的C端球迷用购买力支撑市场供需关系；

另一方面是足球经济本身衍生的球场周边的大量资源不断向其聚集。

无可争议的是，强大的流量和经济效益最终都将作用于其足球场资源周边的土地和房产价值。

在阿森纳俱乐部（Arsenal Football Club）的主场酋长球场，其平均房价从1997年的128,656英镑上涨到2018年的573,690英镑，增长幅度高达346%，目前在“英超俱乐部周边房价增长率排行榜”中排名第五位。

另一个切尔西足球俱乐部（Chelsea Football Club）的主场斯坦福桥球场，由于位于伦敦传统富人区富勒姆地区，其周边房价随着足球赛事的进化更是高涨，从1997年的404,844英镑上涨到2018年的2,600,826英镑，涨幅高达542%。

斯坦福桥球场

不少声音说，足球经济只能适用于国外，国内没有实力。

这个观点是错的。

首先，比赛安排由于时差等原因会形成窗口期，国足比赛恰恰填补了这些窗口期。

其次他们忽略了一点的是，足球较大的优势在于球迷基数，群众基础决定一切，国内14亿球迷数量完全有理由支撑得起国内足球事业的蓬勃发展。

当下的国内，亟需球场资源进入市场唤醒经济的新活力。

02.

解码恒大冠珺之光，大湾区排名前列足球场资产来了！

国内不乏足球场，可是真正能形成球场经济效应的足球场少之又少。

列举目前国内比较出名的专业足球场有：

香港大球场（HongKong Stadium）。容纳人数：4万。建成时间：1994年；

上海虹口足球场。容纳人数：3.5万。建成时间：1999年；

天津泰达球场。容纳人数：3.7万。建成时间：2002年……

是的，这些球场容量大多不大而且建成时间较久远了。

还有比较重要的一点是，国内球场的位置多是建在非市中心非资源密集的区域。无论是人流效应还是带动周边的经济发展，这些足球场都略显乏力，局限于本身的功能性难以走出功过其用的桎梏。

当下飞速发展的中国，无论是对内的经济发展还是对外的面貌展示，国内都需要一个必须让全世界都能记住的球场。

而广州恒大足球场的此时问世，恰逢其时。

广州恒大足球场位于广州南站旁边，按照设计，未来将成为世界规模较大、档次较高、配套最全、科技含量较高、座位数最多的国际先进专业足球场。

这个可容纳10万人的球场，不仅是目前国内规模较大的足球场，同样是超越诺坎普，成为世界较大专业足球场！

同国内任何一座球场都不一样的是，广州恒大足球场不只是规模大，还有更多的功能性和资源性：

1、功能性不单一，球场的商业配套下的经济新突破！

广州恒大足球场规划了儿童世界、国际美食、休闲餐饮、文化娱乐等8大业态122项品类，380多个国内外知名商业品牌也已经引入。

11月6日，恒大集团正式与百家商家签约战略合作，保证未来新球场一建成，商业运营就能快速配套到位。

这也就意味着，两年过后，首座高级体育文化商业综合体将在广州拔地而起。

2、整合全方位的资源，大湾区门户枢纽正在崛起！

如果说，广州市是大湾区的心脏，那么广州南站便是支持这颗心脏跳动的“泵”。广州南站凭借其特殊的交通地位，南站地区将辐射番禺、海珠、荔湾、白云、天河以及佛山南、顺德等周边地区，服务过千万人口，带动过万亿元地区生产总值的提升。

距足球场只有两个地铁站距离的广州南站，正成为一个商务组团。

这样的组团同球场经济之间就像是互相吸引的磁铁两级，最终会互相靠近，互相影响并且迸发出新的经济形态！

市场从来都是闻风而动。

比如优质资产，都有一个相似之处，那就是让市场疯狂。

7月，广州恒大足球场设计方案通过后，随着规划配套的逐渐流出，其内配套的恒大冠珺之光，便迅速占领了投资者的视野。

该项目于10月24日开放，开放当日就引来了数万人抢筹，现场人头攒动、异常火爆！

原因不言自明。

谁不想做亿万球迷的房东？

谁不想在城市核心俯瞰夜景享受属于自己的资源景观？

其实如此少有的球场景观资产，买家更在乎占有，就像拥有一个北宋汝窑梅瓶或一支英超球队，是资产篮子里必不可少的一颗金蛋。

只不过，这个少有的产品刚好还有着无法拒绝的高品质。

广州恒大冠珺之光项目拥有巧妙灵动的设计、优质舒适的布局，配备了高标准的精美装修，又引入5大品牌托管单位。既拥有巨大的投资潜力和更多的升值空间，同时也具备了后期管理托付的省事舒心。

如果说一个好产品是拥有以上这些因素，那么真正的优质资产是让买家不得不当场刷卡的心动的感觉。

只要你拿出现金的十分之一甚至更少，就能买一套恒大冠珺之光，你还会有一点迟疑吗？

没错，恒大冠珺之光首推25-60㎡轻奢公寓，45-65㎡百变LOFT。目前更是推出特惠付款政策，首期较低仅要5.3万起。

别说拒绝这样的话了。

美女手捧鲜花开着宝马走到你面前求婚了，如果求婚对象是你，你还会犹豫吗？

目前恒大足球场的存在，就像是这么一个开着宝马的优质男，紧靠该综合体的恒大冠珺之光、通过恒大足球场占据着”房地产的先进资源“，此外，无论是户型、价格等都称得上平民。投资，重要的就在于看准时机，抓住机会，而你，还在犹豫什么？