垃圾处理厂来了,炒了五年的朱村还能买吗?
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
为什么用“炒”字？
这事得先从地理说起：农耕文明的发展，离不开河流和平原。
国境线内凡是适合人类大规模聚居的地方，基本都已经被咱们老祖宗开辟为城市。
所以现在的城市，动辄就有几百上千年的历史。广州自从建城后，2000年下来基本没挪过窝；直到现在，白云山南麓的越秀、荔湾区仍然是广州的政治、文化中心。
朱村是元末明初由南雄珠矶巷迁来聚居成自然村。
境内虽有珠江的支流穿过，但四周山田环绕、股悬郊野，在交通不便的年代，注定很难成为最优的聚集地。
所以即便经过了几百年，这里仍然只是散落着几个村庄，城市化道阻且长。
然鹅，改革开放即将进入第42个年头。
这42年意味着科技进步，以前做不到的事，现在可以了。
一条21号线，硬是把朱村、中新这几个传统“边陲小镇”炒成热门板块。
朱村更厉害，直接取代新塘，成为增城一手楼盘新的“供货大户”。
目前朱村版块主要有两个饼：21号线、科教城
12月20日开通的21号线，将朱村科教城-中新知识城-科学城等广州东部几个重要板块连接起来，盘活广州东部的公共交通体系。
以往从增城去广州市区，需要先买一张18元的车票，然后搭乘直达广州东站的城际大巴，路上耗时一个小时左右。
21号线全线开通后，从朱村出发大概45分钟就可以到珠江新城。免去车班车时间、道路状况等限制，直接接驳广州城区地铁网络，真正做到“公交化”出行。
这就厉害了。
往增城广场方向坐几分钟地铁，马上享用增城市区的成熟配套。
往员村方向坐上半个多小时，钉钉就可以定位到珠江边的写字楼。
完全满足日常通勤。
值得一提的是，传闻中的27号线也会穿过朱村版块，有可能向东莞延伸。
我们都知道发展一块地方，得先搞好交通（21号线），然后引入产业（科教城）
最终目的是把资金和人才从发达的地方吸引过来，顺利承接来自中心城区的需求外溢。
生于2012年的科教城，规划范围约15平方公里，总投资1800亿元。
科教城主要引入两个东西：一大批职业院校、和围绕”富士康科技小镇项目“的科技产业园。
科教城一期规划13所院校，据说未来将会有超30万师生，超15万的流动人口，成为专科院校的”大学城“。
参考番禺大学城的“发家”历程，一块土地如果跟教育、科研挂钩，地价往往会往上走几档。
大学城上的大学小筑，目前均价是75000元/㎡；隔着两个地铁站的思科智慧城·12光年，均价也才39000元/㎡啊！
小镇方面，高约145米的产业总部大厦于已于11月18日正式开工！大厦建成后将有望成为朱村的地标性建筑。
小镇将打造朱村的商业综合体、科教城商业中心，在未来将引入品质生活、儿童天地、品牌影院、特色餐饮及休闲娱乐等业态，填补朱村商业配套的少有。
也就是说，以后的朱村不仅会有2条地铁，还会有商圈、有产业、有住宅，成为一个可以对标科学城的成熟社区，助力广州东部的发展。
对比科学城，朱村板块主要有两大优势：不限购，便宜！不限购政策赋予增城更大的购房市场。
没有广州户口，也没有在广州交过社保，如果想跟着”东进南拓“的发展方向，就只能选择增城。
加上地铁开通后，朱村和科学城也就几个站的距离，每平价差较大却可以去到一万以上。
增城的城镇发展空间主要集中在新塘、朱村和荔城三大区域。
对比中新知识城，朱村在地铁口周边有更多平坦的土地。建设用地的多寡会直接决定新城的发展上限。
虽然我国有18亿亩的耕地红线，农田开发较为困难，所以朱村板块的开发基本以”旧城改造““空地征收”为主。
2018年8月，增城市人民政府发布了广州科教城多达2235亩的征地信息，涉及朱村街5条村，为朱村板块提供大量建设用地。
根据地铁站和产业规划，简单粗暴的将朱村版块划分为三大片区：凤岗、朱村村、山田
凤岗有科教城，新楼盘较多，是目前朱村版块开发较为迅速且成熟的区域，科教城预计2022年开放，届时将有望成为朱村版块的中心商务区。
周边较早开盘的一手楼盘均已售罄。目前在售科慧花园的少量单位、远洋招商保利东湾、恒展江山时代，大概价格在21000-25000元/㎡之间。
远洋招商保利东湾离地铁口更近，小区绿化也好一点。项目主推96-110㎡的复式单位，售价在24500元/㎡左右，相对于周边几个楼盘价格稍贵。
与其一路之隔的网红大盘“科慧花园”坐落科教城核心区位，户型也是比较传统的平层，不过目前已经卖得差不多了，可以选择的余地不是很大。
由于政府想鼓励更多人才和企业进驻，科慧花园作为科教城配套性住宅，均价一直控制在19000-23000元/㎡之间。
| 朱村旧改图
79.9万㎡的朱村村是朱村版块的主要居住区，多为自建房。
本轮旧改面积58公顷，是朱村版块旧改最密集的区域，吸引众多品牌房企围观。目前大华集团以14.74亿拿下朱村街旧改项目。
在土拍方面，朱村版块的地价也水涨创高。
早在2016年，合景泰富就在朱村版块拿下两宗宅地，那时候的楼面价是6000元/㎡；地块打造出现在的云溪四季，售价是18500元/㎡。
在今年的10月17日，大华集团以147400万元拿下朱村街朱村站北地块，折合楼面价13034元/㎡。
朱村村的新楼盘很少，地铁口的仁安花园排名前列期已经售罄，二期开盘时间待定。
目前关于朱村村组团比较有争议的是朱村运河东侧，将会建一个厨余垃圾厂！
官方的说法是“未来朱村版块的规划人口将会超过30万，市政公用设施的配套是城市运营的基本前提和保障”。
垃圾处理厂距离周边众多新楼盘，直线距离均在5公里以内。
虽然增城政府声明“现代工艺对餐厨垃圾处理的环保要求极高，不会对周边居民产生影响”。
但不少购房者均表示非常不高兴。认为垃圾场的存在，会影响整个朱村的居住环境，给周边居民的健康带来损害。
具体会否造成影响，还有待时间的考究！
2016年万科以12089元/㎡拿下的朱村街山田村地块，是近三年来朱村版块楼面价较高的宅地。
58万㎡、总投资63亿的山田村项目旧改也在招标中。山田村北部已经落户17间大型企业。
山田比起凤岗和朱村村，更靠近增城市区。这地方有个好处，就是空地多，待开发空间大。
根据规划，山田组团内会建一个17万㎡的商业文旅综合体，和时代的商用地块，用来解决组团内部的配套短板。
“届时山田片区将会有整个版块少有的大型商业体“，广铝荔富湖畔的案场置业顾问跟小魏透露道。
目前山田站在售的楼盘基本围绕着地铁口。离地铁口最近的是汇港威化国际，主推85-117㎡现楼。
广铝荔富湖畔2013年首次开盘，短短6年均价就从8500元/㎡涨到20000元/㎡，目前在售76-160㎡两房至四房单位。
加推的楼栋在小区内部，不会受地铁噪音影响。
置业顾问透露项目可以“一成首付”，月供一两万对在天河上班的年轻人压力不会很大，此举给项目带来很多从天河过来的刚需一族。
紧挨着的万科春风十里，主打102㎡的复式四房。
不同于市面上那些站起来就撞到天花板的复式商办单位，这层高完全ok，跟平层单位没什么区别。在样板房遇到几个来看房的90后，都说是冲着户型来的。
美中不足的是楼下就是“地上铁”，关上窗户仍能听到些许噪音。
项目售价在19000-23000元/㎡之间，是片区内比较贵的楼盘。
目前科教城可开发的空地比较少，大部分地块会用来盖学校和写字楼。
朱村村的旧改项目还有很长一段路要走。
所以山田反而有希望成为版块内的主要居住区。
听了很久的朱村，我以为是这样的：
出地铁之后，发现是这样的
这样的
“朱村朱村，出了楼盘就是农村”。
整个板块内缺乏大型的购物中心，大大小小的街边小店零星分布在村子里。地铁口和新楼盘周边，反而连瓶可乐都不容易买到。
甚至没有像样的绿化带系统，走路的话只能踩着沙石吸汽车尾气，对行人非常不友好。
商业配套的稀缺、市政建设的滞后，是目前板块内比较大的两个短板。整个朱村看起来有点冷清，地铁站都没几个人。
同时版块的教育配套也广为诟病，像增城中学、新塘中学这种增城比较好的中小学基本集中在荔城、新塘。
或许正如置业顾问所说的：“等配套完善后，就不是这个价格了”。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
