写字楼核心区租金增长放缓 国际品牌在珠江新城扩张

CBRE世邦魏理仕近日发布《2019年第二季度广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场较新发展状况与趋势。

2019年第二季度，广州写字楼市场没有新供应入市，其中琶洲新近落成的项目录得多宗大面积成交，区域的季内租金涨幅在全市中居首位，而珠江新城租金增长放缓。与此同时，优质商业物业市场方面，电子产品以及以教育培训和新型健身品牌为代表的体验式业态积极拓展，餐饮品牌仍然保持扩张，但速度显著减缓。而在仓储物业市场中，广州东区租金增长较快，但非核心区较为平稳。最后，大宗物业投资市场方面，广州新兴商务区优质写字楼物业受投资者关注，尤其是琶洲区域，大宗投资有增加的趋势。

优质写字楼市场：珠江新城租金增长放缓，琶洲进驻率持续改善

第二季度没有新增供应落成，得益于琶洲持续吸纳，全市空置率环比下降0.5个百分点至4.9%。其中保利中悦广场录得多宗大面积成交，如逸仙电子商务租用超过6,000平方米，云蝶科技租用1,300平方米。分行业来看，金融企业的成交成为需求首位，其次分别是TMT和零售贸易。

全市整体租金保持平稳，为每月每平方米170.0元。分区域来看，琶洲新近落成的项目空置率持续改善，带领区域租金录得环比上升0.7%，涨幅环比收窄0.7个百分点；珠江新城租金环比维持无升降，但观察到空置面积的去化减慢，业主变得更加积极推租，大面积或知名租户的议价能力增大。

预测未来6个月，将有8个项目、共47万的新供应交付。项目分布在珠江新城，琶洲和越秀等片区。部分项目由于运营未及成熟，预租情况不够理想，预计进驻率难以达到预期。全市空置率将被推高。核心区的空置面积若未能改善，不排除有下调租金的可能性。

世邦魏理仕华南区及交易服务|办公楼部主管程志文表示：“近年来，随着琶洲各项规划的推出落实，以及互联网巨头总部楼宇项目的快速推进，琶洲租售前景水涨船高，被视为广州未来最重要的商务区之一。其中，租赁市场方面，琶洲租金过去几年保持增长，空置水平于本季度降至6.5%，是有记录以来的排名前列次降至一位数。并且，得益于琶洲与珠江新城的显著价差及更多的大面积租赁选择，开始有知名金融企业考虑选址琶洲。良好的租金增长及较快的去化速度，连同进展良好的各总部大楼的工程进度，都让琶洲成为众多新兴商务区中成熟得最早的一个，也将成为未来租户及投资者重点关注的区域之一。”

2019年第二季度优质写字楼新增供应与净吸纳量表现

来源：世邦魏理仕研究部,2019年7月

优质零售物业市场：租金无涨跌，体验业态积极扩张

位于广州北部花都区的文旅项目配套——融创茂于本季度落成，为市场提供约10万平方米的优质商业面积。另外，尽管季内录得百货关闭调整及超市结业，但培训教育等体验式业态的积极扩张，带动空置率下调0.1个百分点至季末的6.4%。

本季度，Saint Laurent重返广州，在太古汇围板，而服饰品牌Berluti也于本季在太古汇开业。同时，K11也引入广州排名前列网红品牌Freddy。另外，台湾火锅凑凑本季度首进广州，同时围板天环和K11。零售方面，电子产品、家居和国内新晋潮牌仍有拓展。季内首层租金无涨跌，录得每天每平方米32.5元。

2019年下半年广州预计将有六个项目共57万平方米的新增优质零售项目投入市场，其中包括万达在广州的输出管理项目——海珠万达广场。这些位于非核心商圈的供应，短期内将推动整体空置率的上行。

世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部主管钟廉军表示：“餐饮是近几年广州最积极的业态，但二季度显示餐饮的扩张有放缓迹象，在所有录得成交中占比下降，新出现的品牌数量也有减缓趋势。经过前两年的快速扩张，餐饮业在持续的创新及演化中，装修及运营成本均不断上涨，新品牌的进入门槛不断提升。且随着连锁品牌的迅速布局，知名的连锁餐饮均已进入主要商圈，市场渐趋饱和。为此，本地餐饮品牌开始寻求在其他城市的布局机会，部分企业也有计划通过在资本市场的融资，走向全国，这是近期广州餐饮业新出现的趋势。”

优质商业物业新增供应年度

2019年第二季度主要进驻品牌

来源：世邦魏理仕研究部,2019年7月

优质物流设施市场：第三方物流仍为主力需求

第二季度共录得190万平方米的工业土地出让，用地面积环比下降12%。全市一级市场工业用地成交价环比上涨1.6%，至每平方米997.6元。其中恒大国能新能源汽车在南沙区万顷沙汽车智能网产业园拍得一块工业用地，土地面积82万平方米，成交地价为每平方米1,034元。

物流仓储市场方面，季内无录得新供应，全市空置率环比下降0.5个百分点至11.8%。需求方面，第三方物流仍然是主力需求，季内观察到有多宗问询。但整体需求有下降，空置面积的去化变慢。全市租金环比微升0.4%至每月每平方米38.1元。其中热门区域广州东部的租金增长相对较快，但空置率较高的广州北部的花都和东北部的从化区域则较为平稳，有利于租户议价。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|产业地产部主管邓伟表示：“未来半年，广州共有4个项目、共计26万平方米的仓储面积投入市场，新项目分布在从化、南沙和番禺各区。预计全市空置率将被推高，租金增长继续放缓。”

2019年第二季度仓储物流设施新增供应与净吸纳量表现

来源：世邦魏理仕研究部,2019年7月

投资市场：次级商务区大宗写字楼成交活跃

广州本季度录得六宗成交，总成交金额87.7亿元，成交物业以写字楼及其附属裙楼为主。广州未来重要的商务区域琶洲，以及第二CBD所在地的鱼珠都录得大宗办公物业成交。相比琶洲的整栋写字楼成交，鱼珠区域以散售成交为主，面积7,000至19,000平方米不等。而金融城的商业裙楼约65,000平方米的商业和办公面积则由某家居卖场运营商购得。

除此以外，位于珠江新城东部的购物中心——太阳新天地于本季在法院挂牌拍卖，挂牌价为28.84亿元，相当于评估价的七折。公告显示，太阳新天地商业部分建筑面积约九万平方米，另有800个车位，折合单价约每平方米32,000元。

世邦魏理仕广州资本市场部高级经理宋涛表示：“近期广州可售办公物业的项目有所增加，其中与琶洲电商总部区较早期拿地的项目接近完工有一定关系。由于近一年琶洲租赁市场表现较为活跃，去化速度较快，此前租金保持增长，被视为中短期内广州重点发展的商务区域，令琶洲业主对项目期望值持续走高，价格将稳中有升。”

各年大宗成交金额

来源：世邦魏理仕研究部，2019年7月