楼市寒冬?广州万科的楼盘还能“活下去”吗?

这两天，大家都被万科的秋季例会刷屏，特别是那红底白字的标语十分刺眼。

▲图片来源于网络

作为地产行业的老大哥，万科在楼市严控、不断有房企打折促销的当下，喊出了“活下去”的口号，其论调引发争议，忧患意识、悲观论、卖惨等声音不断，万科到底是在危言耸听还是反映出了行业的真实心声？楼市真的已经入冬了吗？

其实，万科为何要喊出“活下去”？很大程度是万科的回款出现了问题，郁亮自己给出了解释——“6300亿的回款目标，是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

事实上，随着房地产调控持续深入，房企都在争相降价促销。越来越多的买房者开始驻足观望，新盘、网红盘从以前的争相认筹、一号难求，到现在可以挑挑捡捡，不再排队抢购。随着全民摇号“潮水”退去，中签者反而开始担心是否会被套牢。二手房市场成交更加清淡，有价无市的房子比比皆是。楼市市况的变化已令绝大多数房企转变，通过加速项目去化速度回笼资金。

但是，需要明白的是，中国的房地产市场，存在着天然信息不对称。这让本来对楼市信息判断能力差的购房者，只能成为任其宰割的韭菜。

▲图片来源于网络

对于购房者的我们而言，如何去合理判断楼市情况，才是更加重要的。

对于我而言，数据才是不会骗人的。下面有几个数据需要留意的。

1房价

根据国家统计局公布的2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，全国70个大中城市只有厦门降价，而且降价幅度并不大。一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，而三线城市商品住宅销售价格更有所上涨。所以，万科发出“活下去”的口号是不是他们真正的想法，我们怎么可能得知？

▲图片来源于国家统计局

2土地

因为开发商拿地情况可以帮我们对这个市场有一个预期判断。

根据全国前19强房企的上市公司年报分析，其合计土地储备面积折合成规划可建面积大约相当于19亿平方米，它们去年全年合计销售面积为3.2亿平方米，以此推算，未来两年，这19家房企不用再拿一宗地，也可以销售5.9年。

这证明大房企储备的土地是完全够用的。

而在此基础上，根据中指院数据，2018年1-8月，从拿地金额来看，碧桂园以1134亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1067亿元稳居第二位，保利以821亿元稳居第三位，3家房企的拿地金额均超800亿。

既然如此不看好房地产市场，甚至都要“活不下去”了，又何必储备这么多土地呢？况且今年上半年的地价水平还处于历史高位，土地金贵的很，这好像有点吊诡吧？

3万科本身情况

别的不说，上半年万科销售额达3047亿元，持有现金1595亿元，短期借款+1年内到期长期负债是609.8亿元，净负债率32.7%，而在2017年，上市房企整体平均净负债率达到79.43%。此外，还有就是万科近年来一直高度重视回款率——一直是要求95%，那么今年什么情况？上半年，93%，下滑了一点点。可以说，万科的账面健康到不行，未来一年的到期负债甚至可以用账面现金覆盖掉。

还有，根据公告，1-8月万科销售额已达3881亿元，位居第二。不说垄断，也是寡头地位吧，怎么会活不下去呢？

那么，万科这么风风火火地认为自己会活不下去呢？我想，这有几个原因。

排名前列，就是情绪博弈

在情绪博弈中，情绪如果被市场掌握，失败就会接踵而至；如果掌握住了市场情绪，成功也是朝发夕至。对于万科这样的龙头企业，可以认为是市场的真正主力，代表的是千千万万的购房者。如果对楼市是持悲观情绪的话，那么所谓的购房者有可能心态一下子崩掉，也将顺从市场来操作。

在这里，我会想到一个模型，叫期望效用模型，其中有一个延伸讲的是在极端的环境下，博弈参与者的情绪将会影响到期望效用的偏离（期望效用可以在这里理解为房地产企业想要得到的结果）。这段时间，政府对于楼市的严调控，甚至在9月还出现了“广东政府拟取消预售”，一时将楼市大环境推向极端。而当弱势群体抗争能力较弱时，在强势群体带有“悲观情绪”并且情绪指数较大时，纳什均衡为强势群体寻求合作，弱势群体寻求妥协。一方合作，一方妥协，有可能是弱势群体的消失。

▲此观点来源于《考虑情绪因素的群体性突发事件等级依赖期望效用模型》

还有一种观点可以佐证，就是秃鹫理论，讲的是“在食物短缺的季节，秃鹫会一直尾随在羸弱的猎物身边，向猎物施加精神压力，加速猎物死亡，然后啄食尸体，让自己继续活下去。”

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第二，就是主观能动性

这个解释也是符合郁亮想的。事实上，万科的确存在着回款的问题。所有人都在看衰楼市的时候，万科需要做到的是活下去，而且要活得更好。那么就要激励底下员工，激励员工把业绩做起来，营造公司有可能某一天就突然没了的危机感。而在09、11、14年房价下跌时候，万科都是割肉割的最疼，割的最坚决的。对于这样的一个企业，我是很佩服的，无论于人于企业，主观能动性都是不可或缺的。

第三，就是争取政策支持

熟悉万科的朋友都会知道，万科对外的发言，一向以悲观为主、和谐为主，符合主旋律。所以即使在楼市调控的大年，万科的半年利润率、销售率都全面刷新了历史记录。当看到楼市正在平稳调整时候，万科也不敢太过突出，通过卖惨的方式去转移政府的眼线，祈求政策的支持。

通过以上几点，相信不会有人认为万科“活不下去”吧？这个道理其实很简单，越是觉得自己快活不下去的企业，越是要对外表现自己的强大，因为这样可以给投资者以信心。相反那些说自己活不下去的，恰恰是市场里最长寿的。

无论如何，这一次，万科成功的吸引了一次流量。

远的不说，我们来看看，对于即将到来的国庆黄金周，万科在广州的楼盘，是如何“活下去”的？（点击楼盘名称可以获取楼盘详细信息）

万科海上明月

复式比“吹风价”低5000元/㎡开卖

位于南沙黄阁的万科海上明月，是万科较新开卖的一个楼盘，产品包括60-90m²的两到三房平层和84m²、87m²四房复式单位。28日开盘价格为平层1.7万-1.8万元/㎡起，复式2万-2.1万元/㎡，比“吹风价”2万和2.5万都有所降低。

万科白鹭郡

新货价格待揭晓

楼盘在售产品与万科海上明月相似，产品均为5.6米层高复式，还有部分别墅产品。复式面积稍大，89-101㎡四房，价格约为2.8万-3.1万元/㎡。10月1日将开放新样板房，如何“活下去”看新品定价。

万科里享家|蔚来

直降2000元/㎡，备案价没提高

楼盘目前在售80-140㎡三至四房，带装修均价约2.3万元/㎡，在本月底前购房享受较低单价1.95万元/㎡。值得注意的是，该楼盘为双合同，目前只是售价下调，但未见备案价有上调。

万科幸福誉

一次性付清装修款有额外折扣

楼盘位于黄埔知识城板块，靠近地铁十四号线知识城支线何棠下站，至今已经开发6年，剩下尾货在售。户型87-95㎡三房，价格2.2万-2.3万元/㎡，变动不大。但由于楼盘也是“双合同”，目前装修款可以分四期付清。若一次性付完装修款，还可享受额外8.5折优惠。

万科山景城

小户型现楼不愁卖

楼盘最后小面积洋房单位，65㎡两房两厅，现楼发售，总价约145万元起，单价约2.23万元/㎡起。去年8月份，楼盘在售洋房价格为2.3万-2.4万元/㎡，目前看来价格基本稳定。可能是小户型单位本身门槛低，不太愁卖。

万科尚城

“秘密”降价？

楼盘在售68-105㎡复式三房、四房，均价约3万元/㎡。销售海报称，月底前购房可享较低价2.5万元/㎡。项目2016年底首次开盘的时候，均价为2.8万元/㎡，2017年3月起迈入“3”字头行列并一直保持至今。

万科元培里

送中央空调

楼盘待售240-280㎡联排别墅，共5层设计，地下两层，地上三层，预计总价650万-680万起。折合单价2.7万元/㎡起，但由于也是“双合同”，因此单位对首付要求很高。国庆会做出的小让利是送中央空调。

万科春风十里

单合同首付降低

楼盘目前在售99-119㎡复式四房住宅单位，均价约2.4万-2.7万元/㎡。促销宣传还称月底前购房享受较低单价19999元/㎡（带装修）。并且楼盘近期备案价上调后，变为单合同盘。首付大大降低，实际上均价为2.3万元/㎡比较准确一些。

万科桃源里

狂送购房大礼包

楼盘位于远郊增城派潭，在售98㎡四层四房的别墅，总价190万元起。属于广州门槛较低别墅单位之一。但近期有很多购房大礼包推出。9月30日前，来访即送增城特产丝苗米、认筹即送定制养生大礼包、成交即有机会赢取全屋品牌家电、注册置业神器并转发朋友圈即送温泉兑换券、老带新认筹送老业主3天2夜三亚万科酒店体验券、成交享分享家万元佣金等等。

万科未来森林

还能能活下去吗？

楼盘所在地块在2017年由广州万科以23.87亿拿下，也是广州首宗50%自持住宅项目。项目即将推出80㎡、95㎡复式产品，吹风价600万元/套起，即单价要7.5万元/㎡。而附近可参考的在售一手楼盘金地仰云，产品也是复式，面积125-136㎡，售价5.3万元/㎡起。如果楼盘按照该价格开卖，或成为万科在广州“活不下去”的项目。

（因市场变动，可能实际价格与焦点楼盘信息提示价格不一致，如有不一致的情况，请以售楼处价格为准）

素材来源 | 子木聊房、大伟看楼市、广州地产派

数据来源 | 国家统计局、万科财报