广州楼市:20年楼龄的房子,还有上涨空间吗?

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提问：广叔好。有逸景翠园北向低楼层，100平左右，可卖5.5万一方。快二十年楼龄。是否要置换一下？继续持有，是否还有上涨空间。如果置换，考虑沥滘片区？还是萝岗的岭南山畔或大壮名城？

回答：逸景翠园有地铁利好，离万达近，是还可以再拿一下的。沥滘有旧改利好，也可考虑，可以看下罗马家园；比较建议考虑萝岗，板块面貌新，有增量，能够持续跑赢大盘，岭南山畔或大壮名城都可考虑，优选岭南山畔。

提问：请问广叔增城敏捷绿湖首府和敏捷东悦府哪个值得购买？因为手里首付不够，工作东莞，石滩比较近，买二套房。

回答：两个盘很近，都可以考虑，重点考虑敏捷东樾府吧

提问：广叔你好，我是新人首问，黄埔还有一个全款名额，手头子弹计划1500w左右，最近看过富力一号半岛，金融城1号，大壮名城，江源半岛，富颐华庭等，从投资角度，3到5年，1套或者2套房子的话，您有什么好的推荐，谢谢！

回答：你好。壹号半岛虽然也是江景，但这个位置很尴尬，靠近立交，而且周围环境都不怎么好。金融城壹号可以考虑；大壮名城也可以，但这个预算还有更好的；江源半岛不错的；富颐华庭也可考虑，但也不算最优选，万科城市之光会比它好一些。还可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问：投资加自住（投资为主），在番禺和黄埔，以万博和科学城为中心向外延伸，总价270万以内，不知道有没有合适的小区，请广叔帮忙推荐一下，谢谢

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔！广州本地户口，现在有一套棠德花园二房，绿地城公寓2套，子弹350，大孩读初二，准备在天河区读高中，二孩幼儿园小班，现在想买一套三房，投资加自住，是卖了棠德花园的还是另外加一套？哪里投资空间大一点？另外大孩读准备读高中，如果买回天河区是不是好一点？我们看了同小区的三房都不理想。

回答：你好。棠德花园楼龄偏老，北向铁路线、高速噪音，可以出手置换；公寓价值一般。天河可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，现在投资房产还能赚钱吗？5年期来看回报高吗？

回答：你好，正确的投资的确可以赚钱，但为什么可以赚钱，大部分人反而不知道，甚至没想过。常有人说，买房子赚钱有什么了不起的，当年我看过的房子，要是买了的话，也肯定涨……。注意，这句话逻辑上隐藏的悖论，如果买房子真的那么简的话，他早就发财了，这个世界也不会有穷人。

因为他们很清楚，买到会涨价的房子并不简单，除了要有专业知识，提高认知能力，调动所有资源，还要承受各种风险和压力。投资中最重要的是决策，排列优秀顺序级，汇总信息、研究规律、判断信息真伪，分配权重，看懂机会成本，研究价格上涨背后的逻辑等等，能准确发现房产价值所在，与未来的价格上涨，或者下跌，那才是投资者较大的价值所在。

买这个动作，反而是无差别劳动，如同打扫卫生和工地搬砖一样，并不值钱投资一套上涨100万的房产，买这个动作最多只值一千块钱，剩下的价值来源于：怎么买？为什么要买？买哪里？

提问：你好广叔，首付200万，月供1.5万左右，我之前线上看了天河公园的天河鸿运花园、粤合楼，像天河公园这种楼龄20年左右，开发商不算太大，然后中小学的学位是省一级学校的广叔怎样看呀，之前好似看到星球里面说金融城要500多的才入手比较好，如果是买天河公园一带要怎样选择呢？或者选择其他哪个区域咧？因为最近也有打算先去开始看盘，大概明年入手

回答：你好，首付200，加1.5万的月供，反推就是470万左右的标定物了 天河公园就不建议了，这个预算稍微有点单薄，你也知道这么去买的话估计买到的都是一些质量不咋地的货，我倾向于我们去一个板块潜力不错买一套品质过得去的货 不过我不建议你明年去买，根本来不及，现在很多盘都涨了，你还等明年去买肯定是贵了 海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的 金融城小涨一些，骏景花园，城市假日园，盈彩美居，中海康城都可以看看

提问：你好广叔，有套龙岗宝龙振业峦山谷大两房，目前还了10年，房租已经抵月供，想孩子就上宝龙小学，三年后上一年纪后，刚好地铁开通，房子涨了就卖掉。今年下半年计划买300万以内的房子，手上只有100万现金。 请问广叔：买福田一房（目前看了保税区三米六，福源花园三期）或罗湖的骏庭名城，还是龙岗中心城老小区天郡花园合适？可以拿五年以上不出手。 朋友建议现在卖了峦山谷，买龙岗大房，但还是觉得买两个房子会好一些。

回答：你好，振业峦山谷这几年表现不佳，考虑涨幅需要长持至少5-8年，但这个5-8年，会失去很多机会，你要把握住。 我也建议出手峦山谷，入手关内好学位房，或者龙岗置换能不跑输大盘的学位房。 推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城 绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座

提问：您好广叔，我儿子在广州上班，我合计着之后给他在广州买套房，我去广州找他看过两次，不太熟，广叔能不能介绍一下广州刚需上车的板块？

回答： 你好，首先可以考虑广州的黄埔和番禺板块，均价在3.6w，板块内大部分首付需要100w+，上车的门槛不算低，并且这些地区与珠江新城都有20-25公里左右距离，这个价格属于需要牺牲一些通勤时间的上车板块。 其次，广州的新塘板块，新塘的价格在价格在2万到3万之间，板块内有地铁13号线，主要发展一些生产和汽车制造行业，但是目前板块也在积极地改造当中，规划其他产业建设，作为在广州地首套房，像新塘这样的睡城也是值得考虑的。还有增城的中新和朱村板块，板块交通利好有21号和14号线，板块主要特点是这里住宅供给量较大，因此价格也被拉低，选择增城需要注意的就是靠近广州市中心，不要再挑选偏远的板块，像中新和朱村板块就可以，它们距离知识城，科学城还有荔城、新塘都比较近，刚需上车也是没有太大负担。最后是南沙区域的黄阁板块，只是作为通勤来收黄沙整体都有点远，虽然价格在2开头，愿意牺牲一些通勤时间的刚需也是可以考虑的。此外亚运城、长岭居和知识城作为上车刚需都可以选择，主要根据购房者实际的工作地点以及自身需求再进一步挑选。

提问：广叔你好，我是外省人，我儿子留学本科，目前夫妻俩都在当地银行工作，2019年一万九千多一平米买的朱村科慧花园3房作投资用，鉴于增城当前楼市的前景不明，您看是继续持有还是换房到其它地方，没有广州户口，能买南沙和黄埔吗？

回答：你好。科慧花园在朱村凤岗站，周围配套一般，不过朱村目前有炒作的噱头，科教城，富士康科技小镇，万达广场，到员村也只需要35分钟，但论配套还是不如新塘。可以再拿一下吧。有本科学历可以直接入户买。

提问：广叔你好，广州户口，家庭目前没贷款，刚卖出了二套龙口东小房，已网签，目前空出名额，想纯投资一套400万左右的房子，有朋友推荐品秀星瀚，不知可否投资，如还有更好的可否推荐下

回答：你好。品秀星瀚不是很建议，这个地方要真正的发展起来，得需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大尚的字眼，但其实跟这个盘没有太大关系。400左右，可看下科学城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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