住宅供地“两集中”落地解码:供应量有望提高,行业分化料将加剧

时代周报 刘帅

住宅供地“两集中”新政得到官方证实。

2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。此前，郑州、青岛、天津等多个城市相继发文表示，坚决落实关于住宅用地供应工作的要求。

业内人士认为， 2020年相继出台的针对房企的“三道红线”政策和针对银行的“两道红杠”政策，主要是金融层面防止房企、以及银行的加杠杆冲动，可以理解为稳预期。而各地地方政府出台的“限购”、“限价”等举措，可以理解为稳房价。集中供地政策的出台，可以理解为稳地价。如今，政策调控可谓”三稳“齐备。

“两集中”落地

所谓“两集中”，排名前列是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。第二个是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

据上述负责人介绍，实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

至于“两集中”出台的原因，上述负责人指出，为减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。

同时，该负责人表示，除了“两集中”制度，去年以来，自然资源部对重点城市还提出了另外两条要求，一是稳定合理增加住宅用地供应，将保障供地规模作为排名前列位的要求。“我们要求各重点城市今年继续增加住宅用地供应量。”二是充分披露住宅用地供应信息，包括存量信息，要求向各类市场主体和消费者充分公开。

广发证券地产团队认为，土地集中出让改革对于行业供给侧改革的推进，将会极大的推进土地价格回归合理，平衡地方政府和企业之间关系，利好资金、布局、研究等综合能力强的头部公司。

行业分化加剧

时代周报记者注意到，部分业内人士认为土地“两集中”供应制度最终会出现减次减量的结果，进而导致企业“哄抢”土地。

对此，自然资源部还要求，重点城市要进一步加大住宅用地供应，2021年土地出让公告供应量不得低于近5年平均完成交易量。

2月25日，据北京住建委官网披露，2021年北京市将完成不少于300公顷商品住房供地，并提高共有产权住房供应比例。在供地空间布局上也更加优化，重点供应在需求旺、轨道交通等配套设施完善的区域。

“虽然土地供应量增多，但是集中供应下企业要完成整年的土地储备，这对企业实力提出了要求，与此同时，大企业的资金实力凸显出来，中小企业在保证自己资金稳定周转的前提下，或多采用联合拿地的方式入局。”某房企投资事业部负责人坦言，“集中供地会让房企拿地更加谨慎，引导企业将资金投入到自己的优势城市、优势项目中去。”

开源证券认为，“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企。该政策将主要有两方面影响：一方面改善竞争格局，加速中小房企出局；另一方面，土拍“零售改批发”，一二线城市土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。

卓易数据创始人马光明说，此次土地集中政策与三道红线政策一脉相承。一次供出数十宗土地，便于资金充足的企业有计划性的拿地，减少了资金紧绷、囤地较多、负债较高的房企断断续续拿地的机会。此次政策对现金流充足、融资能力强的品牌企业是利好，而资金状况紧张的中小企业生存空间将会越来越小。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示，2020年新增土地货值百强门槛达到221.1亿元，同比上涨18％。从集中度看，规模房企“强者恒强”的格局仍在延续。截至2020年11月末，TOP30强房企新增土地货值占百强的71％，超七成土地资源集中在三成房企手上。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，对房企来说，“两集中”政策将会加速房企行业分化发展，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。房企资金能力成为拿地的最终重要决定因素。在去年“三道红线”新规的加持之下，房企销售回款的任务更加艰巨，房企销售端将面临新的调整，但另一方面，这也有利于促进房企谨慎理性拿地。

来自：时代周报