广州楼市:这类房子被低估,涨幅惊人,但是普通人却看不

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提问：您好广叔！已购一套房，准备在广州再入手一套总价450—500万左右的房子。纯投资。1、一手房好还是次新二手房好。2、次新二手房看了荔湾区新世界凯粤湾、保利西悦湾和科学城保利罗兰，新福港鼎峰，保利林语山庄。怎么选，有没有更好推荐。

回答：你好。1、建议二手次新为主。2、新世界凯粤湾还可以的；保利西悦湾小区小，周围环境一般，地铁不近；重点考虑：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！本人广州户口，两套港行中心全款公寓，600资金，爱人珠海可以买房，目前在鹭江六中附近租房，（孩子六中读书估计6年），请问现在想买一套自主一套投资，请给建议。

回答：你好。公寓价值不大，建议置换成住宅；能买广州建议买广州。我不知道你有几成名额。假如有一个3成名额和7成名额，还是？具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好！关注到广州重心东移，考虑投资或未来自住，想投资一次性500w左右的一套（老人票，只好一次性），金融城都是二手房，科学城有一手 ，求推荐哪个更好？

回答：你好。500左右可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好！求教，科学城林语山庄和科城山庄，哪个好？

回答：你好。两个盘都不错的，如果选定话科城山庄位置会更核心一点，靠近区府，有王权之气。林语山庄则安静，差不多三面是山，偏自住一些。

提问：广叔，你好，广州户口，在越秀区先烈南路工作，目前金沙洲有一套房 ，自住，资金300左右，想再买一套学位房供第二个小孩读书，纠结买金沙洲御金沙白云广附的学位房，还是越秀区的老破小，或是天河区的 老破小，哪一个地方更有保值或是升值空间，最近房价涨的厉害，适合出手吗，还是再等一等？广叔对于御金沙看好吗

回答：你好。论教育水平，当然是越秀的学位房要好一些，读书用是可以买的来当学票的，读完就卖掉。如果结合自住，金沙洲白云广附的房子也是可以考虑的，成绩也不差，算是一个折中的选择。御金沙偏自住吧，靠近佛山，产业方面较一般。如果是投资不如考虑广州东部、南部。

提问：广叔，你好，荔湾区新世界凯粤湾呢，那里是西关培正小学，自住加投资的话，凯粤湾升值空间会比御金沙大吗

回答：新世界凯粤湾在滘口，关注度不低，品质还可以，有白鹅潭辐射利好。比御金沙价值大一些。

提问：你好广叔，现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！

回答：你好，一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。

实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。

提问：您好广叔，请教一下：手中有一套盐田沙头角海天一色84平小三房，面临海滨栈道，背临盐田外国语小学，想考虑置换，再置换需要首付5成。盐田地铁也快要通了，新闻报道盐田盐田智慧城市项目，腾讯、华为、平安三方联合中标，您看这种沙头角的学区房一线海景房是2020年出手还是2021年出手比较合适？

回答：你好，地铁才是实打实的利好，其他都是假大空，即使不空，也不知道何时才能落地。 海天一色主要是有点楼龄了，深圳这个城市，如果有得选择一定是买新不买旧。何时置换，要看您的置换标的物，哪个成长性会更好，否则赶早不赶晚。

提问：您好广叔，目前增城朱村一套房，南沙湾一套房。增城朱村的房子正在售卖中，打算在穗园小区一带置换房子，但是发现穗园一带的房价已经高的离谱，房源也不多。若想住的舒适一点，单卖一套朱村的房压力有点大，请问目前天河北的二手房价已经高的这么离谱，是否值得再加卖南沙湾的房子，来置换一套二手房？

回答：你好，南沙湾应该是当前南沙各版块中，是投资性价比较低的。南沙湾适合对资产回报率无感，关注生活品质、对环境质量有较高诉求的客户。目前对于南沙湾那些明明没有景观价值的但是定价颇高房子，还是比较飘的，后续应该会有一个滞涨和调整的过程。

南沙湾的房子可以卖掉，增加预算买天河北。天河北地处广州中轴，是广州第二代CBD，有着广州最为繁华的商圈。且其配套齐全，生活便利。二是教育资源是目前天河数一数二的级别，龙口西小学在天河属于排名前列梯队的小学，直升的天河中学也是实力强劲。随着教育制度的改革和推进，学位优势有可能会被慢慢弱化。但是，短期内教育水平没有抹平，优质学位就是稀缺性资源，就会被竞争。

提问：你好，广叔，考虑在珠海唐家买一套房子自住，兼顾保值增值，目前有两套房子在犹豫，一套是凤凰山一号，十年楼龄，顶楼30层，目标楼层22楼，东西向，客厅主卧朝东，221平500万，因为小区房子整体面积偏大，小区只有400户，入住率50%，配套不成熟，第二套是天恒湾景，格力海岸附近，150平，10楼，南北通，预计550万，新房4月开盘，配套尚可，想问广叔，珠海目前是否已在高位？唐家是否值得买？海边高楼层东西向是否影响采光？两套房子如果预算充足，哪套更好？谢谢！

回答：你好。凤凰山一号景观好，就是没什么配套，一般；天恒湾景配套相对要好一些，景观环境都好。具体东西向是否影响采光还需要实地踩盘，看户型设计。建议考虑后者，现在不是高位，可以买。

提问：广叔你好！手头有现金220万左右，可接受月供1.3万左右，首套房贷已还清，预计可购入480万以下的房子。请问可以考虑天河北学区房吗？有什么推荐？

回答：你好。有读书需要可以考虑的。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：房叔，新人再次提问，我最近看了龙口西的东方之珠的两房改三房,对其比较满意。想卖了萝岗的香雪公馆来进行置换,总弹药约700。主要是考虑学位和上班距离比较近。现在我有几个问题:

1。现在是否是置换的合适时机。

2。相比东方之珠,同等学位的还有其他好的盘推荐吗?

回答：你好。香雪公馆不差，不过置换的话也是可以的。东方之珠可以考虑；卖掉的话可能没有这么快拿到钱，不过天河涨过一波，可能也会缓一缓。所以综合看现在置换也没问题。还可以看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

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