实地踩盘:牛奶厂选房攻略!手把手教你看楼盘!

如果说到天河新货最集中、价格较便宜的地方，相信不少人都会排名前列时间想到牛奶厂板块。华美牛奶厂地块被称为是天河最后的“处女地”，名盘聚集，整体居住氛围不错，所以这里也是不少想上车天河的置业者首先考虑的区域。

目前牛奶厂板块有四个住宅新盘在售，分别是龙湖首开·天宸原著、华润天合、招商雍华府和金地天河公馆。

在售的四个楼盘产品相似度高、距离较近，让不少购房者都头疼不已：想在牛奶厂买房，这四个楼盘该怎么挑？今天我们就来用鸡蛋里挑骨头的眼光来分析一下各个楼盘的利弊。

首先我们从整个板块入手，看看周边配套如何。牛奶厂板块由数个开发商共同开发，所以区域内的不少资源，其实都是四个住宅盘共享的。

教育配套方面，区域内共设三所公办学校、两所幼儿园，其中学校均为省一级标准。备受市场关注的执信中学天河校区也落户牛奶厂板块。

从交通上看，距离板块最近的地铁站是4号线的黄村站，但是距离板块大约还有3公里左右，小妹从体育中心出发搭乘地铁到黄村站，再打车到达牛奶厂板块，总用时共1小时。

另外，建设中的21号线会在距离板块2公里左右的地方设置世界大观站；远期规划线路广州地铁19号线则会在板块内设置珠吉路站，但是目前相关规划还未落实。家和天曜将会建造一个公交首末站，共设置11条公交线路，届时将优先开通地铁接驳线。

总的来说，目前板块交通还不是很完善，如果自己有车生活起来会比较方便。但是晚高峰时，板块主干道悦景路会有交通拥堵的情况。

接下来让我们深入各个楼盘，对它们进行一次全方位、多角度的分析！

注：项目货量、价格及配套时有变动，请以官方公布为准。

■在售户型：97平三房两厅两卫，129平、131平、138平以及147平四房两厅两卫

■报价：4.4-4.9万/平

项目分析

龙湖首开·天宸原著共分两期开发，目前在售的是位于东北地块的二期产品。二期共有6栋高层洋房，其中1-2号楼主推小户型，三梯八户设计；3-6号楼主推大户型，两梯三户设计，精装交楼，洋房总户数820户。

另外项目还有76套别墅，目前别墅产品已经售完。据现场销售表示，未来别墅区与洋房区将会进行统一管理，不做区分。

户型分析

从户型图上看，该户型较为方正，整体上并没有什么大问题。需要注意的是，次卫的洗手盆与次卧的房门相对。

另外，这种小户型的三房一般会有一个房间面积较小，但小妹在现场的样板房看，三个房间的面积都还可以，能满足日常生活需求。这一套户型的套内使用面积有80.59平方，实用率为83%。

南北对流、户型方正，整体表现可圈可点，没什么弊端。140平的户型，套内面积约为111.48平，实用率约为79%。

楼盘优势

龙湖首开·天宸原著较大的优势在于他们装修的高标准。小妹逛样板间的过程中，发现有不少人性化的细节。

项目较大的设计亮点就是落地飘窗，落地飘窗的设计相当于增加了室内使用面积，但这部分依然计入赠送面积内。

另外，整个房间内还充满着很多小惊喜：门口设置了挂钩（提再多东西也能腾出手来开门）、内置小凳子和衣架的多功能鞋柜、卫生间门外的地灯、厨房里的凉霸和推拉式置物柜、卫生间里的浴霸、窗台内置可调节百叶窗、衣帽间里的透明衣橱，这些不经意的小细节都能给人一种贴心的感觉，而且通通属于交标。

除了房间内部的高标准让人点赞，龙湖首开·天宸原著在小区的绿化方面做得也十分不错。项目一期洋房与别墅已经接近交付状态，小妹在现场看到，小区内部的绿化率非常高，可谓满目葱绿。销售半开玩笑地告诉小妹：“之前有业主投诉我们小区的树种得太多了、太密了。”

楼盘劣势

龙湖首开·天宸原著一期与二期被分为两个部分，中间隔了规划中的道路，两个地块距离相对较远。另外，龙湖首开·天宸原著是纯住宅项目，楼下并没有设置沿街商铺。但小妹觉得这两点都不是大问题，一二期距离较远其实对日常生活影响不大；商业问题可以从邻近得到补充。而且有的高端楼盘刻意不设底商，意在减少对业主私密生活的打扰，这一点就看业主个人的取舍了。

■在售户型：86平、89平三房两厅一卫以及125平、125平、167平四房

■报价：4.4-4.9万/平

项目概况

金地天河公馆位于牛奶厂板块中央，整个楼盘所在位置地势较高。目前在售的是最后一期，其中小户型位于5栋，西北朝向，三梯八户设计；大户型位于1-4栋，二梯三户设计。

目前洋房已经封顶，预计2019年7月交楼。另外，金地天河公馆还规划有沿街商铺，目前商铺已建完，还未进行招商。

户型分析

金地天河公馆小户型的朝向均为西北向，但并没有做样板间，我们只能看着户型图想象一下。

这套户型朝向为南向，采光、通风效果都很不错。但是从室内分区上来说，就略有不足。

样板房一进门右手边就是书房。销售表示，这样的设计是为了让晚归或深夜工作的家庭成员与休息的家庭成员不会相互影响。不过，这是展示效果，业主也可将房间改为其他用途。

三间卧室被餐厅与客厅隔开，动静分区稍显不合理。而且主卧的门开在了客厅的墙上，主卧的私密性就略微欠佳了。这套125平的户型，套内面积为96平，实用率约为76.8%。

楼盘优势

金地天河公馆位于整个板块的核心区域，而且所在地势较高，住宅区域距离马路较远，居住环境会比较安静。

而且，金地天河公馆是牛奶厂板块在售的四个项目中少有一个做实体样板间的，对于购房者来说“所见即所得”，挑选起房子也更为放心。

在装修方面，金地天河公馆更显居家的智能化：与华为联手打造的全屋智能家居物联网系统，一键操控全屋电器运行。除此之外，物业的缴费通知等等也可以通过这个“贴心小管家”实时转达给业主。门锁采用了全球先进的电子安防品牌，支持指纹、密码、卡、机械孔四种解锁方式，保证居家安全。厨房位置配备有凉霸，夏天再也不用煮饭煮得满身大汗。这些“高大上”的配备，也通通在交付标准之内。

小区内部配套也较为完善，小区内部有一个下沉会所，设有私人宴会厅、健身场所、恒温泳池等，另外小区内还会建造一个网球场，能够满足小区业主日常锻炼的需求。

另外，开发商还在167平四房户型里埋了一个“小彩蛋”：赠送大面积入户花园，业主可以根据自己的爱好对入户花园进行改造。在现场打造的样板间中，这个入户花园就被改造成了一个小型“健身房”，创意十足。

楼盘劣势

洋房跟别墅区之间的距离过近、加上部分楼栋的重叠，造成景观效果有所打折，这个大家可以实地考察一下。但小妹觉得景观上的弊端造成的影响因人而异，这个距离与景观效果还是在接受范围之内。

户型上看，金地天河公馆的大部分户型都有室内存在长过道的情况，在装修上要下点功夫，才不会导致面积浪费。

■在售户型：88平与120平三房、140平与160平四房单位

■报价：4.3-4.8万/平

项目概况

华润天合是整个板块中少有位于南边的大体量楼盘。除了高层洋房和别墅住宅，项目还规划有大型商业综合体和公寓产品。华润天合共有东西两块地块，分两期开发。

（点击可查看大图）

东侧地块——即一期天合尚居包含了6栋商业楼及四栋高层住宅，主推88-124平三四房，目前在售的楼栋为2号楼及4号楼，两梯四户设计。据销售表示，88平三房存货量仅余7、8套左右。

西侧地块——即二期天合尚悦花园包含有9栋高层住宅及类独栋、联排别墅，其中洋房主推140-160平四房，目前在售的楼栋为G3、G7，二梯三户设计。

户型分析

在项目现场展出的样板间中，左上角阳台的位置被改成了房间，实现了88平做三房。但是第三个房间只能说是“缩水房”。小妹在现场目测了一下，这间房只能改成婴儿房，放完婴儿床后剩余空间也相当有限。

（88平户型中阳台改成的三房）

抛开这个小房间不说，整个户型设计还是可圈可点的。即便是整个项目最小的户型，开发商也是下了功夫。

除了婴儿房，其他卧室以及客厅全都朝南；在实现了三房的情况下，其他两间卧室并没有因此显得过于拥挤；另外，就算拿走了左上角的阳台改成房间，仍旧有两个阳台可供使用。88平的户型，套内面积有69.135平，实用率78%。

122平的户型是南北对流的设计，其中的亮点是主卧与客厅共用的超长阳台，其他方面都中规中矩，整个户型面积分配较为均匀。

当然，也存在一点小问题，比如把三间卧室分置在客厅的两侧，动静分区稍显不合理。122平的户型套内面积有96平，实用率同样做到78%。

项目优势

华润天合作为牛奶厂板块的少有大体量盘，自身就拥有较多的资源。

从位置上看，项目首先是“垄断”了南边的整块地块，景观受遮挡较小，也不用受到周边其他楼盘的影响，加上南边还规划有运动公园，未来的景观性应该不错。

第二，项目本身配套有一所小学、一所幼儿园、一座商业综合体，社区配套比较齐全，业主能更方便地享受到这些配套。

（在建中的商业综合体）

第三，从户型上看做到户户朝南，无论是户型的整体设计感或是实用率都挺不错。

第四，从绿化上看，项目被南边的运动公园和西侧的绿化公园围绕，总体环境较好。

项目劣势

华润天合的优势很明显，劣势同样很明显。首先，购物中心会带来大量的人流，有可能对业主带来噪音影响。

另外，天河尚居5号商业楼位置将会建造一个老年人福利院，建成后该福利院会移交给政府管理，该福利院与4号楼之间的距离不足100米，日后该福利院人员的出入都有可能对小区业主生活造成影响。

而当小妹问及现场销售，会不会将老人福利院与小区进行隔断时，销售表示会在两者之间种植绿化，但不会建造围墙。另外销售也表示，未来老人福利院与小区之间是有通道的，但是可以依靠小区门禁系统将业主与外来人员做分隔。

（点击可查看大图）

最后，天合尚居的南边会建造一个三层楼高的110千伏变电站，小妹查了一下，其实110千伏的变电站并不会对人体产生太大的影响，而且其高度也不会遮挡南边的景观。

■在售户型：110-165平四五房单位

■报价：4.5万/平

项目概况

招商雍华府在整个板块中最靠近珠吉路。项目规划有11栋高层洋房、23栋MINI墅，总户数1248户，目前在售的是1-4号楼。

户型分析

这套户型为东南朝向，户型动静分区合理，4.1米宽的客厅以及7米的长阳台十分抢眼。但是户型中的两条长走道也引起了小妹的注意，室内的使用面积会因此而有所减少。此外与其他三个项目不同的是，招商雍华府的交楼标准中衣帽间是不包含储物柜的，届时需要自行定做。

楼盘优势

招商雍华府在整个板块中最靠近19号地铁规划线的珠吉路站，日后搭乘地铁出行会少走几步路。另外，项目距离家和天曜规划的肉菜市场和公交首末站直线距离最近，业主生活也较为便利。

楼盘劣势

招商雍华府所在位置的东南方向有一个城中村，比较杂乱，可能会对业主生活造成影响。另外珠吉路往来车流较多，容易有交通拥堵以及噪音的情况出现。

再啰嗦几句

牛奶厂的四个住宅盘，无论是产品或是售价上，相似度都极高，加上四个开发商共同开发一个片区，许多资源都处在共享状态，楼盘之间的差异性更小。既然在硬件设施如此相似的情况下，小妹想要说一下各个楼盘的服务态度。

在小妹踩盘的过程中，龙湖首开·天宸原著与华润天合两个项目售楼部的服务态度不相伯仲，都非常热情、详细地介绍了在售的产品；金地天河公馆紧随其后。而服务态度最让小妹感到不舒服的，则是招商雍华府。估计是小妹去到项目的时候天色已晚，耽误了售楼部工作人员的下班时间，接待小妹的工作人员看起来有一点不耐烦。

既然四个项目都主打改善盘，物业服务这一项的优劣也占了很大的比重。一个楼盘的物业服务好与坏，可以影响到业主居住的舒适度，而一个楼盘的气质与开发商的管理水平，也可以从售楼部反映出来。

所以，如果看完这篇分析，还是不能筛选出你的“目标”。我觉得，不妨亲自到售楼部感受一下，可能你会有答案。