黄阁卖巨无霸商住地!相比庆盛、灵山岛,谁将成下一个CBD?

开年的土拍风光，在南沙！

接连几天，南沙挂地不断，先是庆盛板块，接着黄阁今天又挂出19.3万平的商住地块。两次的卖地总价接近80亿。

最近几年，南沙还有一个板块频繁出让商业/商住用地，那就是灵山岛尖，又一个被寄予厚望的区域。

三个区域，谁将成为下一个CBD？

庆盛板块：改变南沙“北弱南强”局面

近一年时间，庆盛板块已累计挂出（含挂牌、出租、PPP）5宗共13万㎡商服地。

2018年卖地体量远高于同区的灵山岛尖板块，市内仅次于科学城。

频繁的卖地，与其定位密切相关。

去年10月，《庆盛枢纽控规》出炉。规划显示，庆盛板块定位为“粤港澳大湾区重要科技创新节点、国际智慧创新城、人工智能产业引领示范区及南沙新区北部组团中心”。

《新控规》一方面强调了庆盛发展“科创”的方向；同时官方将投入资源促进其成为南沙北部的“组团中心”，建设规格将与金洲-蕉门看齐。

另一方面《新控规》可视为官方对南沙北部待发展区域“拓荒”的重要文件，而庆盛枢纽建设将“打响排名前列枪”，其将带动东涌、黄阁、大岗等板块产业升级。

去年，新鸿基拿下南沙2018NJY-4地块，项目将投入使用成为区域商服中心、其办公（写字楼）部分将发挥港企招商优势，吸纳优质外资企业区域总部进驻。其投入使用之后，将带动庆盛板块商业氛围成熟。

而昨天挂出的2019NJY-1地块，也极有可能被新鸿基拿下。

两地块总占地面积达10.2万㎡，其总计容建面达32.7万㎡。体量是天河城（计容建面16万㎡）的2倍，对于区域发展具有举足轻重的意义。

未来，南沙目前发展“北弱南强”的格局亦将得到改变。

庆盛枢纽地铁（4号线）、大湾区通勤（广深港高铁）特点与其他商服区相比特色鲜明、优势明显。

定位具备“差异性”，加上广州官方“强南沙”战略，在金洲-蕉门等传统板块商服布局饱和后，庆盛将成为新的发展热土。

不过，想要抄底庆盛板块的楼盘有点难，因为该板块楼盘本来就不多。最近的新盘是美的云筑，售价较低还有1字头。另有全新盘中海熙园，将推出叠墅产品。隔一个地铁站则有南沙保利城和方圆南沙水恋，房价也比较笋，房价在2万左右。

灵山岛尖：定位金融创新高端服务区

针对灵山岛所在区域的“明珠湾起步区”规划早于2014年便由官方公布，当时规划定位为“岭南智慧水城，南海魅力湾区”，发展思路包括宜居、注重高标准、深化粤港澳合作等。

2018年10月30日，广州国规委发布南沙明珠湾起步区灵山岛尖（C1/C2管理单元）的控规成果公告，规划4.89万人，建设用地面积324公顷。

从2014年开始，灵山岛尖陆续卖地。虽然去年卖地相比于庆盛板块有所减少，不过这4年以来，区域总的供地体量达到了52.24万平！

经过几年时间发展，灵山岛到目前为止已通过出让商住商服用地的方式吸引越秀、华润、省交通集团、中金国际、投元置业（中洲背景）等优质企业投资发展。

并针对性地往金融、交通运营、有色金属总部经济发展，可见灵山岛开发以实力雄厚的国企作为保证。

除积极发力产业引进外，目前灵山岛出让宅地均包含“人才公寓回购或配建”部分。

未来一段时间，灵山岛片区将会成为南沙发展的重心之一，预计可推出6500-7000套住宅单位，吸纳1.5-2万人口流入。

另外，灵山岛尖东端将建一个集交通、商业、市政、防灾等功能于一体的复合型地下综合体。这是南沙排名前列集交通、人防、商业、休闲的地下商业综合体，承担起为核心区的商业商务、文化休闲服务的交通和商业配套功能。

南沙灵山岛尖定位打造成为粤港澳合作示范区和金融创新高端服务区，自2014年动工建设。经过四年时间的建设，项目的多项重点工程已陆续完工，一座绿色智慧新城正在珠江口滩涂上崛起。

灵山岛尖目前并无住宅项目在售，只有一个商业项目中交汇通中心，目前在售建面48-81㎡商办单位,毛坯价格约14000-19000元/㎡。

不过，灵山岛尖在去年一共4宗宅地/商住地，上市之后预计会卖到3万/㎡以上，未来将成为南沙湾一个热门的楼市板块。

黄阁片区：打造千亿产业群大本营

2017年起，除了灵山岛尖外，黄阁片区是南沙出让商住商服地块最多的区域。

今天，黄阁镇东湾村，进港大道北侧又出让了一宗总用地面积193081平方米，计算容积率总建筑面积≤665000㎡的商住用地。挂牌起始价为667870万元，折合楼面价10291元/㎡。

纵观黄阁板块这几年出让的土地，多以住宅用地为主，很少有针对产业方面的用地供应。

按照《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案，黄阁片区将重点培育人工智能、新能源汽车研发与制造等战略性新兴产业。

不过，由于黄阁北部片区区位条件发生重大变化，近日黄阁出台规划，结合自贸区庆盛区块建设以及汽车城的发展和配套需求进行了调整。

近日，南沙区政府挂出一则黄阁镇4大单元控制性详细规划修编征询意见公示。

根据规划示意，片区功能布局将得到优化，用地性质主要调整工业用地和商业用地，以增加相关配套服务。

本次规划调整，将释放316公顷靓地，打造南沙千亿产业群大本营。

根据规划示意，片区功能布局将得到优化，用地性质主要调整工业用地和商业用地，以增加相关配套服务。

片区所属黄阁北组团，位于4号线庆盛枢纽站和黄阁汽车城站之间，紧靠广澳高速，地理位置优越。

据不完全统计，黄阁镇目前已有超133家企业进驻，规模以上企业约84家，世界五百强企业达20多家。而重点引进的广汽丰田已形成规模，产值也突破千亿。未来，随着黄阁新城产业的再崛起，预计将吸引大量精英人才进驻。

黄阁片区目前新盘也不多，房价在2万-3万/㎡之间。

看完这三个片区的分析，你觉得下一个CBD会是哪里呢？

文章来源：广州买楼