广州楼市:有钱人都在扎堆买这里,没钱人望尘莫及

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我在广州越秀区永福路金中大厦有一套公寓35方，2009年买的，还在按揭，也有出租还贷，但租客不稳定，租金还在降。同时在黄埔大道中易通大厦有一套45方公寓，08年购买，已还清贷款，正在出租。前面这套公寓我一直想卖掉，但又不知道买回哪里。我在广州没有名额了。小孩也不够年龄购买。另外在五羊新城幸福小区有一套旧的住宅，二楼，72方，交通生活很方便，就是太旧了，现在出租。我想听广叔的意见，如何更好地使用这几套房子。谢谢！

回答：你好，公寓一直不建议，涨幅慢，税费高。金中大厦可以出手置换。易通大厦，有13号线在线，未来有一定利好。幸福小区，1992年的房子了，楼龄较老，但由于区位不错，保值没问题，投资的话建议出手置换。总体看，你的这几套资产平平，均可出手置换到更优质资产。可以考虑受年轻人欢迎的次新电梯带花园社区，也可以考虑正在开发的未来有潜力的地段，如黄埔科学城。

提问：你好广叔，请问广州知识城的时代印记和保利拾光哪一个楼盘更有发展潜力？时代印记在知识城北区，在地铁口，但现在没有学校、使用率较低、暂时周围只有一个楼盘，好像还有污染的问题。保利在知识城南区，99方就有四房，周围发展好，格局紧凑，可北向望江，但离地铁口较远。谢谢！

回答：你好，我比较倾向保利拾光年，建筑设计的风格很受年轻人欢迎，同时区位也不错，环境较宜居，地铁确实是远了点，不过还是能接受的。

提问：您好广叔，在广州上班，但是非广州本地户口，没有本科学历。增城朱村碧桂园二期有一套自住商贷。手上大概90左右，小孩明年九月要读小学了，目前考虑顺德东区和黄埔，您觉得应该怎么选？

回答：你好，建议买黄埔，目前补缴半年社保可买，是个很好的机会。顺德在城市规划和城市建设方面目光短浅，过于功利，规划散乱且朝令夕改。就拿“新城”来说，一个佛山搞了十几个新城，单单顺德区就有北滘新城、陈村新城、龙江新城、德胜新城（顺德新城）、容桂新城、佛山新城（这个是佛山市规划的）。自住的话还是可以考虑，投资的话，我认为顺德未来的机遇，不在佛山，而是在广州，在粤港澳大湾区。

提问：广叔你好，单身在珠江新城有小单位市值两百多万，有贷款，现在手上还有几十万。请问还是在东圃那边置换成大一些的好，还是在增城多投资一套比较好？现在的小单位租出去了，月租四千多。

回答：你好，因为没有提供楼盘名，这个小单位不好分析。东圃板块以老小区为主，四通发达，商业配套齐全，生活非常便捷，如果结合自住的话是可以考虑的，置换投资的话不如考虑鱼珠。具体看你的偏好，投资增城也是可以的，可以考虑新塘，新塘目前是价格低位。

提问：你好广叔，夫妻2名下有一套广州新塘的房子，想賣掉换房，子彈大概180。现在广州黄埔科学城和上海中环老小破房子中纠结，不知道买在哪好（上海交了十年社保可直接購買，广州沒有购房名额）明年寶寶上幼儿园，购买的房子能兼顧到升值和学位是较好的了。老公在深圳上班

回答：你好，北上广深4个城市，特点完全不同，最终演变出来的用处也不同。比如北京，集中了几乎所有的新发钞票和美元基金，又是权力中心，钳制文化传媒行业，虽然房价低但是限购限贷政策最严不容易买到，所以北京这个城市，适合做头部生意：创业，上市，网红新媒体，服务有钱人；一个字形容：莽；同时另一方面，北京各个方面也比较贵，不适合草根生存。上海，商业发展很充分，吃喝玩乐一条龙，也比较国际化，各方面都物价比北京低，非常适合中产以上阶级作为消费城市，但总体人群比较精致，不适合野蛮生长、繁衍后代。

深圳，商业发展很充分，虽然没有上海潮，但是居住环境和物价都更低，除了房价现在排名排名前列各方面都还不错，没有太多人际关系权力关系网络，适合草根创业普通人打拼。广州，商业发展充分多样，也能国际化，吃喝玩乐一条龙，各方面都物价都低，花不花钱都可以，除了城市面积太大房子万一没买好升值没把握以外，都很好，尤其适合繁衍后代，网络上知名的多娃人士，大多居住在广州。上海投资回报率较大的板块，详见知识星球内部分享。但其实光知道板块也仅了解大概，多军向来奉行“非笋勿入”的理念，需要看200套房，才能逐步建立自己的价值判断体系。把新塘这套出手，入手一套黄埔上车盘。

提问：你好广叔，我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，现在有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？

回答：你好，首付100，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；

提问：广叔好，有两个问题探讨：1. 今天意外发现一张可以用的朋友的深圳房票。那么，现在应该买深圳住宅还是杭州住宅呢？2. 广叔今晚回复说两套小的加在一起，涨幅超过一套大的。比如，两套1500万加在一起，会比一套3000万涨得多。我也一直这么觉得哦。但是，今年观察市场，发现似乎不太多。去年关注的2000万出头的房子，目前似乎都挂牌3500以上，并且还真的有成交呢。反观同小区的1500左右的，现在成交价在2000万左右。大的似乎涨得更快。在深圳限购房票更显珍贵、以及大户型相对少而稀缺的背景下，会不会以后更是一套大的涨得比两套小的更快呢？

回答：你好，1.深圳属于大单，不要轻易用朋友房票，不要考验人性，大单尽量用自己或家人的房票，小仓位可以让别人代持。2.投资我还是喜欢持有多套中等仓位，风险更分散，受众面更广，特别是像深圳这种一线城市，房价基数太高，豪宅的受众毕竟还是小群体，2套1500，比1套3000，我认为涨幅更稳一点。我建议你还是不要轻易置换，除非刚需。投资更多的是多买进 少卖出，深圳买房裂变量比质会更重要。

提问：广叔你好，请问未来10年是华强城、嘉富新禧、清平增值哪个更会增值？都说华强城投资好些，可以说一下好在哪里吗？光看外观不怎么高档！

回答：你好，华强城主要是承接大量的南山刚需外溢。沙井新盘嘉富新禧也有一定的潜力，片区在更新建设，中长期也值得入手。

提问：你好广叔，“715”出来后，市场热度骤降，可真的是害苦了我们龙岗的这些业主啊，刚看到一点上涨的苗头就被掐灭，原本东部就不被看好！广叔您觉得龙岗还会补涨吗？我的房子在名居广场，89平三房刚需房，还有机会涨吗？非常感谢~

回答：你好，龙岗非常扎实，至少不会跌，优质产品很可能继续温和上涨，名居广场还是不错的，放心持有。

提问：你好广叔，我给你说一下我的一些具体情况，我目前的话是在外地，但是为了以后的家庭考虑，今年打算是在深圳投资一套房，看了深圳的规划，前海是未来中心，我最近也看了几个楼盘，前海时代熙龙湾。这几个楼盘哪个好一点呢？

回答：你好，熙龙湾两期开发，独立的两个大花园，一共是1700余户，楼间距的话也比较大，相对于来说住的话会更加舒服一点，而且小区自带幼儿园一期九年制海旺学位113到128平的三房130到139平的四房带大阳台。赠送面积也比较大，相对于宝安中心的配置，图书馆，青少年宫，体育馆，博物馆都是很不错的，我个人的话觉得前海时代可以入手，不过要，了解一下你的个人偏好和具体情况

提问：你好广叔，本人目前是刚需首套，预算750，上班地点在留仙洞总部基地，目前在考虑是选择坂田的新盘(大族云峰，华晖瑞禧)，还是选西丽的桃源村三期，请问您什么建议

回答：你好，大族云峰和华晖瑞禧 性价比中等，没啥优点也没啥缺点，不贵也不便宜。考虑自住可以买，投资价值一般般。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量很高，用来南山上车都可以。 松坪村三期跑赢大市没问题。 自住兼顾投资，更倾向桃源村。

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