首套房和二套房如何界定,这7个关键信息你得知道!
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来源：南京二手房
“我在外地小城市，买过一套房，再来南京买，属于首套房吗”，“两套房都没办证，办证时都按两套房交税吗”……关于首套房和二套房如何界定，许多人一直都分不清楚，今天我们就来详细的讲一讲。在讲首套、二套如何界定之前，首先大家得先了解以下7点关键信息：
①对于首套房和二套房认定的标准是以家庭为单位（家庭概念是夫妻加上未成年子女；成年后的子女算另外一个家庭）；
②南京公积金贷款目前是不上征信，不算贷款记录，其他城市的公积金有可能是要上征信的，如果征信上有，则算贷款记录；
③商贷是全国联网的，不管在哪里申请的商贷都是上征信记录的；
④房产记录暂未实现全国联网，外地没有贷款的房子目前是查不到的，如果有贷款就能被查到；
⑤信用贷、车贷、商业办公类房贷等都不算住房贷款记录，不影响商贷首付，但是会影响贷款审批，需要申请房贷的，建议先还清信用贷。；
⑥拆迁安置房还没办证，但如果在档案馆查到已经备案，也算名下有房。
⑦最重要的一点：一切以征信报告为准！
贷款首付几成？
我们先来看看商贷的情况：
银行贷款（首付）鉴定中，是认贷又认房的。下面我们以主城为例，来分析一下：
★哪些情况可以首付3成？
①没有购房记录（外地全款买的房暂时查不到）
②家庭名下无房且没有贷款记录（包括外地贷款）
★哪些情况首付5成？
①家庭名下无房，但有已结清贷款记录（包括外地贷款）
②家庭已有一套房，但没有贷款记录（包括外地贷款）
③家庭已有一套房，贷款已经结清（包括外地贷款）
★哪些情况首付8成？
①家庭已有一套房，贷款未结清（包括外地贷款）
★禁止贷款的情况：
①家庭已有两套及以上住房，购买三套房停贷（如果外地有两套全款购买的房子，是不算的，如果都有贷款，则也算）
我们再来看看公积金贷款：
公积金贷款认贷又认房，公积金贷款不管首套、二套首付都是2成，区别在于利率是否上浮。
首套情况：（首付2成，基准利率）
（1）家庭名下无房，首次贷公积金算首套
（2）家庭名下无房，公积金贷款还清算首套
二套情况：（首付2成，利率上浮10%）
（1）贷过一次公积金已还清，有1套房再买算二套房；
（2）未贷过公积金，已有一套房，再买也算二套房。
二套房公积金贷款仅限于人均住房面积小于32㎡，或一家三口小于等于100㎡。如果不满足，则第二套不能用公积金贷款。
禁止使用公积金贷款的情况：
1、第三次申请公积金贷款；
2、购买第三套及以上住房；
3、贷过公积金未还清；
4、家庭人均住房面积已经超过规定；
5、夫妻各用过一次公积金贷款，分别购买了不同房屋。
税费怎么界定首套二套
房屋数量决定契税首套二套：
（1）以家庭为单位，家庭成员名下没有任何住房，首次购买住宅算首套房。
（2）以家庭为单位，之前买过一套住宅，贷款结清卖掉，房屋登记系统查不到房产，算首套。
（3）以家庭为单位，家庭成员名下有一套或一套以上住房时，再购买住宅算作二套房或三套房。
（4）如果名下有多套房未办证，契税所根据你每个房子的购买与鉴证时间来鉴定哪套在前，哪套在后，备案在前的按首套标准交。
注意：税费是认房不认贷，由于房管局暂未实现全国联网查询，外地有房不影响，只看南京有没有房。>>>较新、最全的南京房产税费政策，戳这里！
热点问题解答
Q：我在外地城市，买过一套房，有贷款，再来南京买，属于首套房吗？首付几成？
A：外地房子有贷款是能被查到的，所以在南京再买首付较低8成。
Q：名下有两套房，都没有办证，现在去办的话缴税都算二套房吗？
A：契税所根据你每个房子的购买与鉴证时间来鉴定哪套在前，哪套在后，备案在前的按首套标准交。
Q：南京已有一套房，现在以孩子再买房是否算首套房？
A：看您孩子是否满18周岁，如果没有成年，则跟您算一个家庭，不能算首套，如果已经成年，则可以算单独的家庭，算首套房。
Q：我们家有一套房子，当年女儿名字也写在房产证上，现在女儿已成年，是否可以属于首套房贷款？
A：原来这套房子有您女儿名字，那么您女儿已经属于名下有房了，如果她还是单身按照目前的限购政策是不允许在南京主城买房了，如果在高淳溧水六合买房，可以购买，但是因为名下有房，也不属于首套房贷款了。
Q：夫妻有少有住房，老婆是贷款人，如果离婚，我无房无贷款记录，可以有首套房资格吗？
A：如果你名下无房并且无贷款记录的话，可以首付3成。
Q：我有两套拆迁安置房，没有买过商品房，如现在买一套商品房算第三套房吗，要按第三套房交税吗？
A：去档案馆查询一下，如果已经备案了则算三套。
Q：我之前全款买的两套房子都卖掉了，如果再买，算首套房吗？
A：只要没有贷款记录，算首套。
Q：家庭买了一套新房，一套二手房，税费怎么算首套？
A：二手交税当日，如果新房已经鉴证备案，二手房为二套契税。二手房交税当日，新房还没鉴证备案，二手房为首套契税。
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