老黄埔两大巨无霸旧改项目之争:万科PK中鼎

一个是黄埔规模较大的综合大城，另一个是万科进驻广州较大的项目；一个是扎根黄埔2年多，销售成绩不俗的口碑盘，另一个是刚入市，但消息一铺开就备受关注的全新盘。

更有意思的是，两盘相同点也颇多——同是大型旧改项目，历史文化悠久；同是位于地铁5号线旁，步行距离也不过15分钟；同是推迷你公寓，地段投资需求旺盛...

产品方面，万科25平双阳台双租金loft公寓正式面市！另一大盘则主打高端单身公寓，哇，神复式是如何设计的呢？单身贵族都住什么房？

排名前列回合：背景

万科悦城由原来800年历史的文冲村改造而成，这也是万科在广州排名前列旧改项目。地块所属年限从2010年算起。

文冲古村以陆姓人为主，宗祠、家塾等公用古建筑全部沿村河而建，形成严密的村落。随着时代的发展，更多的居民房兴起，形成密密麻麻的“握手楼”。

因此，文冲村现保留有宗祠、家塾、古民居和碉楼等有历史文化价值的古建筑，村中央是风水塘。万科将保存原有的池塘和古建筑风貌，打造一个风景旅游区，围绕风水塘点式建设楼栋。

小辣椒站在万科悦城售楼部（日后将会是文化中心）所见实景

中鼎君和名城地块原来是横沙村，2010年被列为全市52条全面改造的城中村之一，是2015年广州市建筑面积、回迁安置面积较大的三旧改造项目之一。

横沙社区有一条从清代遗留至今的书香街，现存有古代私塾、罗氏祠堂等古建筑。同样，有历史价值的建筑将划入保护区内予以保留和修缮。项目中央保留一个水塘，规划发打造为风水塘文化休闲景区。

第二回合：规划

万科进入黄埔12年，项目之多可谓“承包”了黄埔，万科悦城是万科在黄埔的第13个项目。此次在老黄埔核心“试水旧改”，除了归因于企业实力，当然也是万科进军东部的策略之一。

万科悦城总建面200万平，一句话概括：“一轴一心两商业三组团”。轴，指横跨整个古村落的河流；心，指文化中心；两商业指南北两片商业区；三组团即三个住宅组团。

建成后的整体效果图

万科悦城预计开发时长7-8年，包括108万平住宅、40万平商业，将全面引进万科八爪鱼服务配套，包括万科广场（商业mall）、万科里（社区商业街）、万科云（甲级写字楼）、万科派（商业办公）、泊寓（酒店公寓）、梅沙教育（全龄化教育）和万科颐（养老会所）、万科医疗社区。

社区内配置一所幼儿园和小学。

中鼎君和名城总规模高达280万平，是老黄埔中心排名前列集高端住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、大型shopping mall、高级会所、名校、历史名胜古迹等丰富业态综合大城，也是大沙地商圈的标杆项目。

沙盘图

整个项目共分为六期开发，预计10-15年开发完毕。首期包括洋房和3栋商业楼，首期洋房已售罄并交楼入住，目前在售的一栋公寓为中鼎领寓，其他两栋商业楼的定位未知。

无独有偶，中鼎君和名城的规划功能与万科悦城基本相同，分别有居住中心、商业中心和文化中心。

中鼎君和名城区域商业模式将替代原大沙地商圈，较具特色的是文化商业区，以风水塘为核心融合书香街区及特色风情街；打造兼具观光旅游功能的现代时尚风情商业区——广州第三条高端风情步行街(仅次于上下九、北京路)。

教育文化主题区则是配套了一所省一级广铁一中和规划两所省一级幼儿园。

第三回合：公寓产品

万科悦城首先推出的是L4栋公寓，主打25平的极小5米loft公寓，总货量仅576套，3梯32户设计，20层高，1-2层为商铺。

此次推出的公寓不但在层高上做到了罕见的5米，还户户配上下双阳台。而更吸睛的是，万科将推出分租式loft公寓。25平！双钥匙！一套房实现双厨卫、双套间、双租金。亮瞎吃瓜群众的眼睛！

25平分租式loft公寓户型图

上下层除了共用一个公共门，各自拥有独立门户，完全分离、完全私密。

中鼎君和名城主打49-85平的平层单身公寓，建筑面积上是万科的两倍以上，户型的舒适度当然也更佳。有7个户型供选择，总推货量414套，目前未售200套左右，4梯18户设计，27层高，1-3层为商业，4层为空中花园。

49平单间公寓户型图

销售介绍，49平的紧凑型单间公寓是最受市场欢迎的，总价低，实用率高，符合单身公寓的实际需求。

第四回合:样板间

万科悦城25平分租式公寓样板间：

中鼎君和名城49平单间公寓样板间：

（注：图中热水器、冰箱、洗衣机等箭头标注的配件均为交标）

户型的实用率上，万科悦城紧凑、节约空间，中鼎君和则更加舒适、自在；交标上，中鼎君和实在、省心，真正实现拎包入住，万科悦城则略显粗糙。

第五回合:价格

中鼎君和在国庆前夕抢跑，大打"价格战"，精装单价低至2.1万/平起，目前售价去到2.4万/平，10层以下单位2.3万/平，性价比是杠杠滴。

以49平为例，按照单价2.1万/平计算，首付51.45万，月供4287.5元。

万科悦城没有公布明确的价格，市场吹风价是3字头左右，正接受诚意登记。

以 25平计算，按照单价3万/平，首付37.5万，月供3125元，压力相对小。

第五回合:区位交通

万科悦城靠近文冲地铁站，中鼎君和靠近大沙东地铁站，两者分别在大沙东路的两侧,仅相差一个地铁站，小辣椒步行距离也不过15分钟。

区位交通网基本相同：

1、地铁5号线上盖，均可步行抵达地铁站，25分钟抵达珠江新城；

2、7号线和13号线交汇于裕丰围站，万科悦城更靠近13号线；

3、6条城市主干道散布：黄埔大道、广园快速、中山大道、华南快速、广深高速、沿江高速。

第六回合:周边配套

万科悦城和中鼎君和名城的建成将升级老黄埔的配套服务，加上鱼珠临港经济区2个商业项目（港航中心和保利鱼珠港）的加入，老黄埔商圈面临全面的改造升级。

万科悦城和中鼎君和商圈部分重叠，万科实属文冲商圈（包括沃尔玛购物商场、3大银行、药店、食肆、文具店等），辐射下沙商圈（包括惠润广场、金逸影院、绿茵阁、万宁）和大沙地商圈（黄埔商业地标—潮楼，麦当劳、肯德基、大家乐、屈臣氏等）。

文冲商圈

中鼎君和名城实属大沙地商圈，辐射下沙商圈，其次摩登百货、百佳超市、沃尔玛、黄埔新天地、时尚坊、综合市场等各类服务都在周边。另外有市政单位围绕，黄埔区政府、国税局、交警大队和公安局在一期旁，附近还有黄埔区青少年宫、亚运场馆黄埔体育中心、黄埔图书馆等休闲文化配套。

大沙地商圈

就目前而言，大沙地商圈人气更旺，配套齐全。

第七回合:租赁市场

由于便捷交通辐射珠江新城、天河北商圈、琶洲商圈，文冲至大沙东一带承载着旺盛的租赁需求。而板块内的地铁小户稀缺，多以城中村的居民自建房为主。小辣椒有不少同事和朋友住在附近，据她们反映，文冲、大沙东和大沙地的小区单间普遍在2000元/月上下浮动，即使是自建房较低月租也接近1000元。

文冲商圈小区租赁情况(数据来源:万科悦城)

"这个数据是我们的销售真有租房需求去一个一个小区问的，或扮租客去调查的"，万科悦城销售解释。

第八回合:主打人群

大体为天河市区白领、周边居民，或投资客，由于交通方便，不乏深圳客。

万科悦城:投资性价比更高，适合预算较低，想要解决自主，同时还可做房东的客户。

中鼎君和名城:追求舒适度、怕费心的高端白领，年龄段为25-35岁。当然，也适合投资。

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