广州楼市:楼市突变,你却还在傻傻地买房

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提问：广叔您好！2月底我下筹了一套位于镇龙地铁上的星汇城（位于黄埔中新知识城边），8楼东南朝向，81方，总价233万。因为还开发商还没有办好预售证，只是预付了10%的房款（所以，我随时可以退出），但我手头资金有限，只有120~130万左右，二套，首付50%，购房主要是投资。请问以我目前的资金（120-130万）左右，首付50%，您还有未来比星汇城成长性更好一些的楼盘推荐吗？目前我住在海珠区中山大学西区校内的教工宿舍（这是目前我们少有的房产），出门就是地铁，我在客村地铁附近上班，先生在五山地铁附近上班，二套主要是投资，但很希望楼盘靠近地铁，因为我们上班主要还是搭乘地铁，以我目前的资金，您还有比星汇城成长性更好的近地铁的楼盘推荐吗？有人推荐了南沙黄阁地铁上的时代天逸，如果买时代天逸，5~8年内我们肯定不会去住，主要是上班通勤太远。星汇城未来我们还有可能自住，上下班通勤相对方便一点。镇龙地铁上的星汇城？南沙黄阁地铁站时代天逸？未来的投资前景升值空间谁会更大一些？以我目前有限的资金情况，您还有比这两个楼盘更好的楼盘推荐吗？谢谢！

回答：你好。星汇城目前比较偏，还没有什么配套，需要一定的周期，等待配套提升。年前不久科学城还是有一些不错的选择的，但现在这个预算难找了。南沙只适合中长期投资。可考虑新塘，比如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，我在广州革新金碧湾有套小三房，想置换房子，黄沙御景一号的二手房或者荔湾区保利天珺的一手值得买吗？

回答：金碧湾属于海珠西，景观还可以，由于靠的是荔湾，江景的溢价不是特别高。御景壹号，未来白鹅潭CBD发展起来，有一定利好。保利天珺偏高端产品了，景观好，缺点是靠近立交，马路对面环境不是很好，自住可考虑吧，投资一般般，8w多的价格偏高了。

提问：广叔好，南沙湾的星河东苑 海湾一号 这两个盘怎么样？是否有投资价值？

回答：你好，两个盘距离很近，都可考虑，这边属于高端住宅区，中长期投资可以考虑。

提问：广叔您好！我想投资三百万以内的房子，高出三百就感觉压力过大承受不了，因为年龄也大了，现在有一套五羊华轩117方在住，主要想给15岁的小孩留一套房。我看了南沙龙光棕榈水岸二手房，户型图如下，中介说客厅朝东偏一点南，六楼，92房，260万。我有点着急入手，不知道可不可以买？或者还是等东悦湾25期西偏一点南的户型，89平，估计290万到三百万。还有一个选择就是华宇凤凰艺术岛，价格能接受，就是楼盘不熟悉，想请教一下您！还有海语熙岸，106平，318万，担心吵，压力也大，下不了手。或者就是星汇城和品秀新图。这些房子尤其是龙光的二手能入手吗？优先选择顺序是怎样呢？谢谢您！

回答：你好。南沙龙光棕榈水岸可以考虑，近区政府、蕉门站，没有问题，中层较佳；不用等东悦湾25期；华宇凤凰艺术岛这个位置没什么配套，也没地铁，一般吧；海语熙岸也一般；星汇城一般，这边比较偏，供应也不小；具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔：请问大石地铁站附近的富泽居 有一套3室 现在是卖出的时候吗？

回答：富泽居有一定楼龄，步梯房，周围环境一般，可考虑出手置换的。

提问：你好广叔，在市区有套房龄近30年的房子，目前一直在出租，但租金收益不高，该不该卖掉。要不要卖掉置换成新房？

回答：你好，这其实是个比较普遍的问题，城市原住民对自己在城市中的老破小总是有难以割舍的情愫，其中不乏等拆迁的，还有一些是觉得位置好以后能卖更好的价钱。如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出高价。并且还会随着时间的推移更难出售，因为居住体验感不高。

随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力；而且等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，开发商接盘一般比较慎重，所以说老破小整体是跑输大盘的。不如考虑市郊置换一套远大新，随着时间的推移，远大新的配套成熟，综合收益会高过老破小的。

提问：你好广叔，我想请问如果有2500万左右的预算，纯粹投资，福田或者南山，能否推荐几款楼盘？另外，因为有朋友买了红树西岸旁边的万科云中心-瑧湾汇249平米的公寓，也想请广叔点评一下，谢谢！ 期待广叔的指点！感谢！

回答：你好，投资考虑有以下4种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 3.重视教育买香蜜湖。 4.如果从利益较大化角度考虑，更建议1000+1500的仓位配置。南山+宝安。 半岛城邦，华润城，阳光海滨，海境界，三湘海尚，恒裕槟城都不错。 瑧湾汇公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值。

提问：你好广叔，麻烦问下，首付60多万，现在买新塘的大三房一手房好(合生湖山国际，翡翠绿洲)，还是买黄埔的二手二房好啊，知识城太远了，不太考虑，长岭居太远了，性价比也不高，有点纠结，麻烦帮我分析下，谢谢！

回答：你好，有广州房票，就买老黄埔的，这个肯定的，直接买二手没问题，买一个200-250万左右的两房，用一点杠杆 没有房票，才去新塘看房和买入

提问：广叔你好，在天河一套房，未结清，现手上250万现金，想再投资一套350万以内两房，看过万科金色梦想，海珠区金碧花园，荔湾区荔港南湾，白云区怡新花园，请问下推荐板块或小区有哪些？

回答：你好。350以内，万科金梦可考虑；金碧花园也可考虑；荔港南湾就是景观好，自住可考虑；怡新花园，梅花园站，这边自住还行，增量有限，好在就是离天河近，能承接天河外溢。重点考虑前面两个盘吧。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好，子弹300万，纯投资，求总价400万左右的房，有推荐的板块和具体的楼盘吗？有人介绍合生中央城，3.8万左右，以后有配套的中小学和幼儿园。请问这个楼盘怎么样，如果不是很合适的话有没有其他有增长潜力的楼盘推荐。谢谢

回答：你好。中央城供应量较大，兼顾自住可以考虑。400左右还可以看下：科学城：关注知识星球内推荐的板块和楼盘。

提问：广叔你好！现在有越秀区共和村六楼90年的一套60方房子（卖出价350到400万之间），八一学位！现金180万左右！1房票，工作在五羊新城，现想投资为主，能兼顾自住更好！

1、卖掉现在的房子，再买个600万左右的房（换美林海岸，骏景花园）

2、现在的房子再留一留，贷款买个400万左右的房子，（五羊新城或科学城）

3，这两个方案，请问哪一个好？在这两个方案的预算下，有什么更好的板块或楼盘可以推荐呢？

回答：你好。1、共和村如果没有读书需要，可出手置换；美林海岸，骏景花园都不错的。

2、当然也可以短期留一留，但不建议持有太久，等这波行情结束。重点考虑科学城

3、排名前列个方案要好一些。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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