越秀地产财技:林昭远履新卖广州越汇缓解现金流

老牌房企越秀地产(1.4, -0.02, -1.41%)日前发布半年报，公司合同销售达280亿元，刚好完成此前550亿元既定目标一半。

然而，长江商报记者统计发现，越秀地产同期营收并未增长，仅为101.6亿元，同比下降14.9%。其营业利润为20.20亿元，同比下降14.76%，毛利为26.23亿元，较去年中期下降11.85%。

值得注意的是，该营收数据中，还包括上半年越秀地产对广州地王、武汉地王两项目股权回购之后带来的补充效应，两项目合计营收占总营业收入的33.6%。此外，越秀地产还通过股权收购，粉饰财报业绩。

与此同时，越秀地产上半年负债率继续攀升，销售回款速度下降，融资成本上涨，现金流继续承压。为此，越秀地产上半年新增项目投资谨慎，土地权益占比减少。

对上述财务数据问题，上周长江商报记者已发函至越秀地产，但截至发稿时止，尚未收到任何回复。

靠回购增收营收仍下滑15%

半年报数据显示，2018年上半年，越秀地产累计合同销售279.8亿元，全年550亿元的销售目标刚刚完成过半；净利达13.1亿元，增长19.2%。

越秀地产2018年合同目标是550亿元，按此计算上半年刚好完成过半。按照越秀地产此前计划，每年增长目标35%以上，力争2020年突破1000亿销售规模。

不过销售业绩上涨，也未能提升增收。上半年实现营收仅为101.6亿元，同比下降14.9%；营业利润为20.20亿元，同比下降14.76%，毛利为26.2亿元，较去年中期29.8亿元下降11.8%。

值得注意的是，上半年营收数据中还包括2018年上半年，越秀地产对广州地王、武汉地王两项目股权回购之后带来的补充效应。其中，武汉地王项目公司带来营业收入26.4亿元，净利润为3597万元；广州地王项目营业收入7.7亿元，净利润1453万元。上述两项目为其带来的营业收入占总营业收入的33.6%。

此外，2018年5月末，越秀地产收购云秀公司100%股权，而云秀公司持有广州星汇云城2%的股权，相当于越秀间接收购广州星汇云城（下称“星汇云城”）2%股权。至此，越秀地产在星汇云城的实际权益由49%增加至50.91%。彼时公告明确指出，通过此举，目标公司及项目公司的财务业绩均将并入越秀地产的综合财务业绩，且预期星汇云城将对越秀地产整体经营收益带来贡献。

实际上，财报显示，星汇云城也确实贡献了营收业绩。今年上半年星汇云城合同销售4.15万平方米，销售金额达17.47亿元，占到广州地区合同销售额的11%，占到越秀地产总体合同销售额的6.2%。

对于营收下滑的原因，越秀地产表示，公司重点发展的大湾区、长三角、中部地区的合同销售额达253.8亿元，约占集团合同销售总额的90.7%。而重点布局的杭州、苏州等地受政策调控比较严格的区域，导致该地区销售金额下降，影响整体销售情况。

4年总负债增近2倍融资成本上涨

营收能力不足，但其总负债还在不断攀升。数据显示，2015年中报—2018年中报，越秀地产总负债分别为690.78亿元、815.16亿元、969.32亿元、1156.65亿元，4年增长1.7倍。

同期，越秀地产总资产分别为1005.87亿元、1139.48亿元、1323.23亿元、1575.54亿元；资产负债率同期分别为68.67%、71.5%、73.25%、73.4%。而从净负债率看，2018年上半年为64.3%，同比上升23.65%。

从现金流看，越秀地产上半年现金及现金等价物期末余额为191.57亿元，与2017年同期197.07亿元相比减少5.5亿元。

与此同时，由于销售回款速度下降，越秀地产已售未入账销售金额出现较大幅度上升。截至6月30日，越秀地产已售未入账销售金额达到561亿元，同比增长41.3%。

此外，融资成本也在上涨。今年上半年完成境内融资117.6亿元，境外银行融资120.1亿元，实际借贷平均年利率也由2017年的4.3%上升至4.82%。上半年借贷总额为527.66亿元，与2017年中期477.09亿元相比增长了10.6%。所产生的借贷成本也从2017年中期10.34亿元上升至今年中期13.73亿元，同比增幅达32.8%。

新增项目权益减少“卖子”换现金流

负责率攀升、融资成本上涨、现金流趋紧情况下，今年上半年越秀地产投资也显得颇为谨慎。

中报数据显示，今年上半年越秀地产土地储量和土地权益占比减少。截至2018年上半年，越秀地产新增的9幅地块中，新增权益建面为74.3万平方米，平均权益比例仅为29.8%；总土地储备面积1822万平方米，总土地储备权益占比为57.0%，较今年年初下降3.4个百分点。

其中，仅有2幅土地建面权益占比高于90%，其余7个地块权益占比均低于50%，苏州高新区浒关地块一和南沙灵山岛地块二的权益比例仅为9.5%。而土地权益占比较低直接导致其未来权益销售金额下降，未来归母利润减少。

越秀地产指出，其中两幅权益比例均为9.5%的地块是通过投资基金合作模式获取，其他低权益比例的地块则为了规避市场风险，选择与企业合作开发。

值得注意的是，半年报发布后仅一天，越秀地产董事长兼执行董事张招兴、副董事长朱春秀双双辞职。林昭远辞任副董事长及总经理，同时被委任为董事长，而林峰则顶替林昭远的相关辞任职位。

而林昭远上任后就决定抛售资产。8月17日公告显示，越秀地产将通过公开挂牌的方式出售广州越汇100%间接股本权益。广州越汇主要持有位于广州市的越秀财富天地广场，彼时财富天地广场被视为越秀地产的“扛鼎之作”。

公告显示，财富天地的股东由庆和投资有限公司和广州市城市上建设开发有限公司构成，截止到2018年8月17日，两者分别持有77.79%及22.21%股份，都属于越秀地产旗下子公司。

尽管目前此项目的竞拍底价仍未确定，但越秀地产在公告中明确表示，本次出售可提升公司的资产周转率和提高现金回流，提升自身收购新增土地或其他地产公司股权的能力。

不过，公开资料显示，仅2007年拿地就达17亿元，而广州市越汇注册资本为13.5亿元。如果按此计算，财富天地的实际投资额应达30.5亿元。