再谈投资回迁房VS商品房,到底谁的回报更高?

昨晚就回迁房指标私下买卖，这一憋了许久的话题，简单扯了一下。因为太晚赶着发，尚未尽兴，今天继续聊聊，算是“补遗”。昨天的文章，点击查看：尽量不要碰回迁房指标。01回迁房指标私下交易的风险，简单说就是：1、房源不确定。2、收楼、出证时间不确定。3、有可能存在的违约风险：卖家反水，抬高尾款价格；或者出证后，一房多卖、抵押，迟迟不肯过户。我们建议不要轻易碰回迁房的对象，主要是针对一般外地人。当然，如果你很有门路，彼此信任，或者七大姑八大姨的，就当我没说。实际上，黄埔区政府近期在回复人民网领导留言板有关暹岗旧改回迁房的问题时，明确答复：严禁回迁房向暹岗村村民以外的任何人销售，同时，暹岗村委、合作开发商严令杜绝村民回迁房向外销售。

“严禁回迁房向村民以外的任何人销售”，换句话说就是：严禁外地人买卖，只允许在本村内具有社员资格的村民之间流转。这有点肥水不流外人田的意思。当然是不是肥水，是另外一回事。只在村社成员间流转，这一招我以为是不错的，至少给本村内成员创造了一个资产较为均衡的机会——家庭成员少的，或者原本回迁面积少，而又家庭成员多的村民，如果经济条件允许，倒可以通过购买本村其他村民的回迁指标，多拿几套回迁房。02以上是回迁房指标交易的对象问题。接下来说说回迁房的投资回报率。这个问题说简单也简单，说复杂也有点儿烧脑。还是以昨天文中那位朋友的例子来说吧：打算用普晖村58方老破小，置换萝岗某旧改村1.2万/平的回迁房指标。姑且按她说的目前价格3万/平，可以置换一套约145方的回迁房指标。由于普晖村也已启动了旧城改造计划，所以她的参照物，至少有三个：旧城改造、置换萝岗旧改回迁房、置换商品房。先说普晖旧城改造。从地段来看，普晖所在的西区，自然比不上科学城。虽然她置换的这条旧改村，位置在科学城稍稍偏了一点点，但仍比普晖要强得多。房价上有直观反映：普晖村目前房价大约3万/平，萝岗某旧改村周边商品房价格约4.2万/平。但由于买的是回迁房，假设目前回迁房有证，其价格大概也只是同地段、同小区的商品房价格的七八成。也就是大约3万/平。和普晖村目前价格持平。也就是说，目前来看，普晖村老破小和萝岗某村旧改回迁房（有证），价格上没什么优势。关键在于面积优势。普晖58方老破小，置换145方萝岗回迁房。同样的价格，2.5倍的面积，理论上，如果长期持有八到十年，熬到回迁房出证，置换回迁房有特别优势。而如果普晖村旧改后，置换同等面积的新房。面积不变，只是老破小置换成新房。未来8-10年，普晖所在的黄埔客运港，将打造成四地铁枢纽站，汇聚广州地铁5号线、规划25号线、规划40号线，并接驳东莞地铁一号线，成为广州东部联结东莞、珠江口东岸线的重要节点。相对而言，在区域交通上，普晖村会好很多。但由于位置距离主城区较远，西区房价很难有大的拉升，主要依托老黄埔的辐射带动跟涨。但跟涨的幅度，很难追评2.5倍的面积差。比如，普晖58方商品房，换萝岗145方回迁房，目前价格都是3万。即便8-10年后，经过两个楼市大周期，旧改后的普晖商品房，与萝岗回迁房拿证后，也很难形成2.5倍的价格差。两者能有2万的差价都算不错了。03再来看置换商品房的路径。普晖58方老破小，3万/平，假设目前能顺利卖出，实收174万元，能置换到哪些更好地段、跑得比较快的新房或次新呢？按三成首付，可以置换总价580万的房子，可以上车老黄埔三个热盘约110方四房。按二套五成首付呢？可以置换总价348万的房子，如在去年，可上城光82方北向小三房；或者时代香树里、时代天境的87方三房。如果去年就上车了万科城光三到四房，大半年下来躺赚80-110万的浮盈。香树里之类，也有40多万的浮盈。如未来十年，老黄埔房价或将达12万/平。按100平、去年单价4.5万计算，将有750万的浮盈。而那时萝岗回迁房出证后的价格，会有多少呢？假设按科学城外围与临港商品房的2-3万的差价，回迁房再打个七八折，就是6万左右。于是：145方回迁房，总价870万。减掉174万全款买入成本，浮盈约700万。而老黄埔750万的浮盈，仅比回迁房多50万。但同时要注意：无论是首付三成，还是二套五成，都还有一笔高昂的利息。如果经济条件不错，在短期内（比如五年左右），房贷还清，上面多出来的50万可以抵消掉前几年的利息。那么，两者收益持平。这种情形下，自然商品房更优。如果很难在短期内还清贷款，利息将消耗一大部分浮盈，理论上商品房的收益就不如回迁房了。但即便如此，由于优质商品房的高流动性，贷款成本也可以通过交易转给下家。显而易见的，核心地段优质商品房的较大魅力在于：一，可以适当借助银行低息贷款，在承受一定杠杆压力的同时，也享受了杠杆的涨幅，撬动更多的资产；二，流通性更强，资金的使用效率更高。

而回迁房一锤子买卖，不能用杠杆，也就享受不了通货膨胀所带来的资产增值。至于流动性，基本锁死八到十年，甚至一不小心遥遥无期；即便出证可以入市交易，流动性可能也不如同等价值的商品房。

当然，对于经济条件一般的人来说，相比杠杆的压力，回迁房确实省事很多。

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鉴于回迁房较低的流动性，投资回迁房可能不是优选项。在上一篇文末，我也提到：你是否想尽办法都没有途径再买商品房了吗？或者没有比回迁房更靠谱、收益率更高的投资渠道了吗？如果你说，确实想尽办法也无房票，也没其他更好的渠道，手上资金并不多，经济来源也有限，难以承受按揭贷款的压力，主要图个自住，那么买个回迁房指标，也算可以的。特别是好地段的回迁房，比一般的公寓产品，还是好很多的。而从投资角度而言，选择回迁房，以小博大，还是借助银行杠杆，撬动更优质的商品房，我觉得关键在于两点：排名前列点，买对地段，选中优质楼盘。第二点，谁的赢面更大，未来各自的涨幅如何，非常关键。这里面有两个决定性的价格因素：1、在假设都有红本的前提下，同一地段、同一小区的回迁房和商品房的差价，会是多少？七成，八成，还是九成？2、同样在都有证情况下，不同地段的商品房和回迁房，未来一定时间内，各自的涨幅，是保持一开始的差价，还是越来越大？比如，老黄埔优质盘，与那位朋友打算买的萝岗某旧改周边楼盘，目前房价差大概1.6万（5.8-4.2）；如算有证的回迁房，价格按八成约3.3万，则价差为2.5万（5.8-3.3）。这个差价，会一直保持下去，还是慢慢不断拉大？这需要从地段、区域供应量、产品品质及配套等综合考量。显而易见的，回迁房与商品房的价差越小，确定性越大，投资价值则高。反之，则越低。

来源：黄埔观察