这种房子在广州又火起来,刚刚深圳却禁售,傻眼了吧

昨天，深圳楼市新政在地产圈刷屏。广州大多数小伙伴是否无感呢？

不过，这次新政的确有点与众不同。

原来出台的政策只是会对买卖做出限制。比如限购（需要本地户籍或者一定条件）；限贷（差别化房贷政策）；限售（一定年限后才能卖）。

但这次，有一种房子完全不给卖了，只能用于出租了。

这就是商务公寓。

数据显示：

近五年，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；

近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。

坚持“房住不炒”，因此有了深圳禁售公寓政策的出台。

深圳官方对政策的解读，还引用了广州例子，认为2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。深圳也有必要出台抑制投机政策。

那么，广州公寓市场情况如何呢？

目前，公寓产品在广州遍地开花，全市11个区全都有。

从2010年广州出台住宅限购政策至今，这七八年间，市面上的公寓产品总数量超过12万套。

▲数据来源：广州中原研究发展部

广州从去年“330新政”开始，对公寓产品严厉限售：个人不能再购买；所有商服类产品，单个面积不能低于300㎡。

一时间，公寓楼盘几乎“死火”。

有这样一组数据了解一下，去年“330新政”之前，广州商务公寓的年成交量为191.2万㎡，而新政后一年则跌为56万㎡，跌幅超过七成！

不过最近，这种在深圳禁售，而不是限售的产品，在广州重新火热起来。

根据广州中原研究发展部的较新数据，7月广州共计成交3258套、14.39万㎡公寓物业，成交面积环比上升85.3%，达到近期市场高位。

其中，成交量排名前列和第二的项目，单月网签数量分别超过1500套和700套。

这到底是怎么回事？小编选择了位于广州南站附近的热销项目一探究竟。

资料显示，刚刚过去的7月份，万科世博汇（会博商业中心）网签套数达到了762套。

万科世博汇在售商务公寓产品位于4号地块。主要包括28㎡、39㎡以及更大的74㎡户型等，折后均价约30000元/㎡。

目前所剩单位不多，主要是28㎡的小复式单位，低楼层折后较低约85万元一套。

▲项目39㎡单位样板房。

个人不能购买，需以法人公司的名义购买。

公司名义购买与个人购买商品房有许多不同，首先就是不能按揭，必须一次性付款。

销售人员表示，目前项目既有“大客”以层为单位买入，也有“小散”通过注册公司的方式购买。

他还表示，项目毗邻广州南站，9月份，广深港高铁即将开通。半小时到深圳、48分钟到香港，而相比深圳、香港，楼盘无论是总价和单价都便宜太多。

因此，一直有不少深圳和香港的买家购买。作为个人投资或公司自持的都有。

那么在深圳新政出台，限制企业购买住宅、公寓禁止出售之后，深圳客会调转枪头来到广州南站、增城等地吗？小编心里也是打了个问号。

你可能不知道，万科世博汇项目也曾像深圳目前新建的公寓项目一样，遭遇过无情的打击。

小编从第三方网站上查到，楼盘在去年广州“330新政”之后，推售计划戛然而止。

不少买家反映，在去年3月份之前已经在楼盘下订，但最后销售人以政策有变为由，让买家退订。

项目近期取得的预售证也显示出变化。

项目在“330新政”后的2017年底的预售证，单位以大面积为主。到了近期，才取得了小面积单位的预售证。

销售人员的解释是，目前对于在新政前已经报建的项目，可以网开一面，可按小户型单位报建。

可能由于“最小分割单元不得低于300㎡”一刀切影响过大，去年12月27日，广州市城市更新局发文，为支持旧改工作，经审批立项的旧改“商服类房地产项目”，不执行“3.30”新政中，商服类最小分割单元不得低于300㎡的规定。

而万科世博汇正属于旧改项目，目前在售的组团旁边，就是石壁村民的复建房。

不管真实原因是什么，项目得以小户型单位的形式重出江湖。

为什么公寓产品在遭遇严厉限售政策之后，仍受欢迎？

目前个人如何注册公司购买、费用如何也了解一下：

并且，项目日后要转手，可以通过公司股权转让的方式进行。

用这种方法，比以个人名义转让公寓所需缴纳的税费少。

以公司股权方式转让

▲房卫士按揭总经理郑大源解答。

以个人名义转让

一、全额征税法

按照交易时的评估总价的15.7%进行征收，详细的计税明细如下：

（1）增值税：5.6%

（2）土地增值税：6%

（3）印花税： 0.05%×2

（4）个人所得税：1%

（5）契税：3%

二、差额征税法

（1）增值税：（现值-原值）×5.6%

注：5.6%的增值税中含有0.6%的附加税

（2）[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项（如有）] ×30%

注：加计扣除项：以开发票时间算起，每年从开发商购买公寓总价的5%的累加和，一年是5%，两年是总价的10%

（3）个人所得税：（现值-原值）×20%

（4）合同印花税： 印花税 0.05%×2

（5）契税：现值×3%

广州目前数以万计的公寓单位，不失为不喜欢合租的年轻人的安居之所。

虽然目前销售又见起色，但日后广州会不会跟进深圳，进一步抑制公寓单位投资炒卖呢？

不是住宅性质，却往往承载着很多居住功能的产品，最终会不会都仅有出租功能？

来源：广州地产派