广州楼市:这种房子聪明人都不买,入住问题多,还容易贬值

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好，我有4个问题： 1. 本人早就没有了广州的购房指标，近几年一直在投资珠江新城的公寓及写字楼，接下来的投资是否还是继续以公寓或写字楼为主？比如珠江新城的富力公园28，保利中达，环球国际等，是好的选择吗？2. 是否应该考虑用公司购买纯住宅？利与弊？3. 是否应该考虑全国其他地方？比如深圳或东莞. 4. 房产税的实施对手里持有多套物业的人，影响到底有多大？这类人目前该怎样操作？谢谢了！

回答：你好，1、你的路线与我的路线完全相反，我们的投资原则是不碰公寓、写字楼、酒店、旅游产品等等。公寓涨幅慢，税费高，远远不如住宅。2、可以考虑，公司购买税费较高。3、有深圳房票，建议优选深圳。4、房产税已经“推进”很多年，短期看不会出台。即便出台，根据资本主义征收房产税的国家也证明：因为供需矛盾等原因，大城市的整体房价长期依然是个稳定向上的过程；房租会上涨，部分观点是收入不变，房东难以转嫁房产税，事实上房租一直在涨，且付不起含税房租的租客也可以转租整体条件差一个档次的房子。

提问：你好广叔，中央城是一期，价格不超过31888元，星樾已是二期，价格较低要36000左右，那么从投资角度，低价的房子不是上升空间更大吗？回报率相对更高吗？谢谢

回答：你好，自住的话都可以考虑的。投资的话，买房不是买便宜，买的是价值，买的是周边，买的是未来。中央城的供应量较大，未来价格怕是易横难涨。

提问：广叔好，刚刚入户广州，有社保多年，自己做小生意。在和黄埔交界的新塘海伦堡有一台100方的三房，有意换四房，无贷款。现可调动100W上下.有三方案：一，准备在文船生活区买套小三房投资，后过两年再卖掉现住房在本小区或新塘远点的地方单价的换四房。二，现住的房子不动，在黄埔中央城买90方的一套。三，到香江天赋买四房，改善居住环境，原有的海伦堡不动。请给建议 谢谢！

回答：你好，海伦堡大花园社区，自住还是不错的，就是距离地铁较远，学区一般。1、文船生活区楼龄较老，博拆迁的时间成本和机会成本也都较大，两年后不一定能够卖出。2、该方案可以考虑，海伦堡现在出手不划算，未来还有潜力。黄埔中央城可以买。3、香江天赋可以买，广州战略向东，中长期看好。

提问：广叔好 我人在无锡 刚在广州南沙买了时代香海彼岸投资 哪个盘前景怎么样 因为那个是分期 所以现在还能买一套 做四成首付 我现在纠结该投资无锡 还是买广州科学城 知识城 增城板块 后期也可能自己住 现在4成首付有个一百多万 无锡经开区市政府板块和广州开发区 哪边投资前景好 麻烦您一定指点下

回答：你好，时代香海彼岸中长期看有潜力。无锡有房自住了吗？如果有自住的话建议投资到广州科学城，才能收益较大化。

提问：广叔您好，坐标广州，2个娃，今年适合置换吗？想卖掉白云区和番禺华碧的楼梯房换到珠江新城，预算900万以内，不知道该选珠江新城楼龄老一点的三房，还是新一点楼龄的两房（可以接受投注分离，租一套三房住），这个预算在珠江新城很尴尬，有点纠结，不知道哪一种升值潜力会好一点？

回答：你好，适合，不过要尽早，下一轮行情很快到来，珠江新城一直是领涨片区。确实有点尴尬，如果预算再多一点，1000多能买到不错的三房，未来二胎的天下，很多家庭会从二房置换到三房，所以更建议直接淘次新的三房，否则未来出手的时候就显得很被动，同时卖不起价，我们要提前配置三房，等未来的二房到三房置换需求过来接盘。可考虑：保利中心108公馆、丽晶华庭、碧海湾、嘉裕礼顿阳光

提问：你好，广叔，请问光明乐府花园值得入手吗？我们担心房屋质量，整栋楼的走廊交楼标准就是大白墙，没有贴瓷砖，网上反响不好。优势就是准现楼，11月底之前就可以交楼，而且价格较低

回答：你好，乐府花园消费自住可以买，投资很一般，差不多5万单价可以考虑宝安的西乡、福田的皇岗、龙华的民治。

提问：你好广叔，首套房，首付70万内，单身，主要考虑资产保值、升值和租金，是一手房知识城板块(保利时光年) ， 还是二手房尚东尚筑或者天河东圃羊城花园、龙光景峰华庭的升值空间大一点 ？

回答：你好，不要去买这个知识城的一手房，要把重点放在二手房里面。要不然楼还没收，你从何谈起那个租金呢？东圃羊城花园这个我不是太建议，这个品质在整个天河东部来说属于中下水平。在上一轮大普涨的时候可以买入，但是目前的话还是买越高品质的为好。可以去考虑尚东尚筑，龙光风景华庭这个后面再考虑吧。我其实挺建议你去市区，特别是海珠或者是越秀这边淘一些学位房。

提问：广叔你好，小孩现在上幼儿园中班，准备换个房子，我宝中上班，老婆南山上班，老人带小孩，预算600万，较好3房，两房也可接受，现在有几个选择：翠微园，育才；现代华庭等楼盘，南二外学府；中南花园，宝实验；碧海富通城，御湖湾等等一众楼盘，海湾中学，兼顾学校和房产的保值增值，哪个选择更好一点？

回答：你好，碧海学校不行，不能满足你的学位需求。 育才，这几年表现平平，学位因素不足以抵抗翠薇园的衰老，现代城华庭在南山中心区，楼盘外观，区位，学校都不如中南花园，中南小区带地面花园，周边城市界面更好，离宝体也近，学位也更硬核。我觉得不难选啊

提问：你好广叔，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗？还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如 1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆 2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆 3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州较好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。

提问：你好广叔，刚来广州一年多，就想要留在这座城市，毕竟买房都是一辈子大事，希望能买到性价比较高的。现在在广州买房推荐买哪里？

回答：你好，建议的话买番禺区比较好，现在番禺区慢慢的发展起来，可以抄底，无论是对刚需还是投资来说，都是比较适合去入手的，现在政府这边都往东发展，打造粤港澳大湾区的发展，对于购房者来说，最重要的交通、教育、商业、以及医疗配套、环境都俱全的情况下，真的笋的盘真的值得入手。

提问： 北京现有回龙观流星花园三区120平 一套 贷款190万 目前已购四年 手上子弹150 父母还有首套资格 广安门附近上班 家庭月入4w 1.卖掉现有住房 利用父母首套望京入手一套 改善型住房 解决两个孩子上学问题及上班通勤 2.保留现在这套 用父母首套贷款甜水园附近入手一套老破小 追求增值 3 卖掉现在这套，望京和甜水园附近各入手一套老破小 4.请房间指教更优方案 主要需求投资增值

回答：建议集中到一套买入望京依然追求性价比高的标的，北京市场容量够大，高总价才能脱离红海，多套老破小维护成本高，增值长期看只能跟随大盘，500以上的市场才有淘笋的可能

提问：你好广叔，我目前手上持有5套物业想卖掉一些。 1）石厦东方欣悦居89.9平3房2卫。 2）景田锦文阁大厦45平单间。 3）布吉石芽岭宇宏健康花城89平三房一卫。 4）凤岗大运城邦4期95平三房二卫。 5）天健天娇123平的3房两卫。 在您看来该留哪些去哪些，谢谢。

回答：你好，看你的房产布局，三套福田，一套布吉，一套凤岗，不出意外是个老福田。 房产数量够了，但是质量不够，基本都是防守型非进攻型产品，这样的产品线缺乏继续拉升的力量。 在福田沉淀了两千多万，太多了。 我的意见，深圳的四套除了天健天骄，其他全出。 锦文阁是个烂盘，不值得占指标，石厦片区的房价和学区现在已是高点，以后会逐渐走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽岭片区是个鸡肋，食之无味弃之可惜。 出掉这三套，腾出了一个宝贵的指标和一千多万现金，用这笔钱去买更贵更有价值的产品，比如深业中城，这样的机会持续还会有。 现在是拼质量不是拼数量的年代了。

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