广东“三旧”改造税收指引(三类九模式详解)

小编说

几天前我们发布了《广东省“三旧”改造税收指引出台》，好多小伙伴留言想看原文，不急不急，现为大家推出《广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅关于印发<广东省“三旧”改造税收指引>的通知》(粤地税发[2017]68号)的正文内容。

排名前列大类：政府主导模式

1 政府收储模式

1.1 情况描述

1.2典型案例（政府征收方式）

1.3 税务事项处理意见

   1.3.1 征收方式收储

   1.3.1.1 被征收方（原权属人）

   被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补偿。

1.3.1.2 征地拆迁方（政府）

政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征收方支付货币或实物补偿。

 1.3.1.3 受让方

受让方以出让方式取得土地使用权。

   1.3.1.4 工程施工方

   工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。

1.3.2 收购方式收储

以收购方式储备土地的，对原权属人按转让房地产征收流转税及附加、土地增值税等税费，对土地收储机构应按取得土地使用权征收契税等税费，如能提供政府依法征用、收回土地使用权文件及补偿协议的，按1.3.1 征收方式收储处理。

2 政府统租模式

2.1 情况描述

政府统租是指政府下属企业连片租赁农村集体的旧厂房用地并实施改造的情形。

2.2典型案例

2.3 税务事项处理意见

2.3.1 土地出租方（农村集体经济组织）

土地出租方出租农村集体建设用地，并取得土地租金。

   2.3.2 承租方

   承租方在承租土地上出资增设建筑物，并将建成的房屋用于出租。

3 综合整治（政府出资）模式

3.1 情况描述

综合整治是政府投资主导整治改造，不涉及拆除现状建筑及不动产权属变动，整治工程内容主要包括完善小区公共配套设施、小区道路、园林绿化等。

3.2 典型案例

3.3 税务事项处理意见

3.3.1 不动产原权属人

综合整治区域范围内不动产权属不变，由政府拨款给原权属人进行改造。

3.3.2 工程施工方

工程施工方提供建筑物修缮等劳务。参照1.3.1.4处理。

第二大类：政府和市场方合作模式

4 以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式

4.1 情况描述

   4.2 典型案例（排名前列种类型）

  4.3 税务事项处理意见

  4.3.1排名前列种类型

  4.3.1.1 被征收方

 被征收方的房地产被政府征收，并取得货币或实物补偿。参照1.3.1.1处理。

  4.3.1.2 征地拆迁方（政府）

  政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征收方支付实物补偿。参照1.3.1.2处理。

  4.3.1.3 受让方

  受让方以出让方式取得土地使用权。参照1.3.1.3处理。

 4.3.1.4工程施工方

工程施工方承担具体拆迁中的建筑物拆除、土地平整等劳务。参照1.3.1.4处理。

 4.3.2第二种类型

与排名前列种类型的主要差异在于，在征地拆迁工作中，货币或实物补偿均由受让方支付给被征收方；受让方与工程施工方为同一企业。

  4.3.2.1被征收方

被征收方的房地产被政府征收，并取得货币或实物补偿。参照1.3.1.1处理。

 4.3.2.2 受让方、工程施工方

 受让方以出让方式取得土地使用权，向被征收方支付货币或实物补偿，并承担具体拆迁中的建筑物拆除、土地平整等劳务。

   5 土地整理模式

   5.1 情况描述

   5.2 典型案例

   5.3 税务事项处理意见

 5.3.1集体土地使用方

土地前期整理合作方向集体土地使用方支付提前解除租赁合同的违约费用以及地上建筑物补偿与搬迁费用（货币补偿）。

 5.3.2 土地整理实施方（农村集体经济组织）

 农村集体经济组织是土地整理实施方，由其向国土部门申请办理集体建设用地转为国有建设用地手续，取得土地出让收益分成，并以成本价（由土地成本与建安成本组成）向土地受让方购买房屋，以此作为房屋补偿。

 5.3.3土地前期整理合作方

土地前期整理合作方垫付提前解除租赁合同的违约费用与地上建筑物补偿等拆迁补偿费，以及聘请工程施工方完成场地围蔽、建筑物拆除、平整土地等费用，并取得相应收益。

 5.3.4土地受让方

土地受让方以出让方式取得土地使用权，并以成本价向农村集体经济组织销售房屋，以此作为对后者的房屋补偿。税务处理事项按房地产开发企业受让土地和销售商品房处理。

第三大类：市场方主导模式

 6 农村集体自改模式

6.1 情况描述

   6.2 典型案例

   6.3 税务事项处理意见

  6.3.1 受让方

 受让方以协议出让方式取得土地使用权。

   7 村企合作模式

  7.1 情况描述

村企合作模式是指政府依据农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地，由农村集体经济组织与开发企业合作实施改造的情形。

   7.2 典型案例

   7.3 税务事项处理意见

   7.3.1 被征收方（农村集体经济组织或村民）

       农村集体经济组织或村民土地、房屋被征收，取得复建地块物业补偿。

   7.3.2 受让方

受让方取得融资地块土地使用权，并以建造复建地块房产为代价补偿农村集体经济组织或村民。

   7.3.3 工程施工方

   参照1.3.1.4处理。

 8原土地使用权人自改模式

 8.1 情况描述

   原土地使用权人自改模式是指拥有国有建设用地使用权的企业自行实施改造。

 8.2 典型案例

   8.3 税务事项处理意见

   8.3.1不动产权属人

不动产权属人通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权自行进行改造开发。

   8.3.2 工程施工方

工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业。参照1.3.1.4处理。

  9 企业收购改造模式

 9.1 情况描述

   企业收购改造模式是指由社会投资主体收购改造地块周边相邻的地块，由地方国土部门进行归宗后再集中改造。

 9.2 典型案例

   9.3 税务事项处理意见

 9.3.1 被收购方

 被收购方转让其拥有的房产、土地，并取得收入。

   9.3.2收购方

   收购方以转让方式有偿取得房屋、土地，进行连片改造后对外出租。

来源：广东省财税法规