黄埔库存探底,出现刚需歧视:较好全款其次七成,谢绝三成

今年的二月，广州的楼市一改往年，据较新数据统计，春节月广州成交表现“亮眼”，为近3年新高。

根据广州中原研究发展部监测：2月广州新房网签8585宗，同比去年升超10倍（注：2020年2月由于疫情原因，市场“停摆”）。网签面积91.52万㎡，对比2019年2月（春节月），网签面积增加128%。

楼市火热，跟随而来的必然是冰冷冷的调控。近期，广州放贷期限延长、利率上涨，购房者、特别是首套房购买者焦虑情绪加重，甚至出现了“刚需歧视”现象。

01

去化再探底，黄埔新盘供不应求

尽管开发商针对“就地过年”，以及2月初南沙、黄埔人才贷款收紧“风向”进行推货计划调整，但总体来说2月并未疯狂加推新盘，大多都是“老盘加推”。

广州新房库存出现了局部“供不应求”的现象。截至2月末，广州全市库存量为871.85万㎡，去化周期6.7个月。由于2月供应量明显减少，导致整体库存面积回落，成交保持高位的情况下，去化周期再次“探底”。

广州11区中，天河库存仅3.1个月，“供不应求”表现明显，热区黄埔仅3.5个月，供应放缓之下，库存严重不足；天河、黄埔两区大批量新货入市须待5月，因此预计3-4月两区将维持“供不应求”的情况。

另一方面，南沙、增城新货加推有所增加，两区库存周期回升。

据广州中原研究发展部表示，随着官方对黄埔调控“趋紧”，加上科学城、黄埔港、知识城等热点板块价格变动，不少买家从去年11、12月开始逐渐“外溢”至增城。

尤其新盘集中的永和、新塘，以及21号线沿线的中新镇、朱村，“重新”成为刚需客眼中的“香饽饽”，市场需求带动开发商积极推货。

从供应区域来看，增城、南沙、番禺“三驾马车”齐头并进，新批套数均突破600宗。其中，增城2021年以来供求表现相当抢眼。而黄埔新批的套数仅为79套。

02

3月14盘供货2700套，会有小阳春吗？

严格调控形势下，3月新盘“推货”形势如何呢？

据中地行的初步统计，3月份广州预计有14个项目推售，总货量约2700套，其中货量主要集中在黄埔、南沙和番禺三个区域；中心五区方面，仅越秀区和白云区将各有一个项目推新。

总的来说，2月以来，南沙、黄埔人才购房房贷资格审核收紧，全市房贷审批、放款速度持续放缓。此外，住建部要求住宅用地采取“集中出让，每年不超过3次”的要求也开始发挥作用。

据广州中原研究发展部预计，广州将有相应跟进措施，2021年以来密集调控目的在于挤压投机水分，维系“房住不炒”这一根本主旨。

广州中原研究发展部表示，对于广州市场而言，1-2月密集的房贷调控手段已一定程度上为热区“降温”，当前市场基本维持“量价平稳”的态势。假如保持当前稳定政策环境，预计广州“三月小阳春”将有望如期而至。

如果广州跟风加码出台调控政策，将会对后市产生影响。

03

焦虑情绪加重，“刚需歧视”浮现

在多方因素的共同作用下，广州部分核心区域的二手房市场甚至出现了“刚需歧视”，卖家“挑客”现象凸显。

“较好全款、其次七成、谢绝三成”，这是代理黄埔区科学城一套热门房源的中介机构给出的购房者条件。中介机构表示该房源近7天内有30人看房，“根本不愁卖，作为卖家肯定希望尽快回笼资金，因此‘挑客’是必然的。”

“这相当于把首套房的购房者拒之门外，让我们这些刚需感觉很受伤。”有购房者说。

受访业内人士认为，房贷集中度管理制度的出台，对抑制部分城市房地产泡沫有积极意义，但也要防止在执行层面，把“好经”念歪了，从而误伤刚需购房者。

有广州房产中介说，目前二线城市房价横盘，三四线城市房价下跌，一线城市房子已经成了“硬通货”。虽然房贷新规对房价适当打压降温，但是热门板块仍在继续上涨。

有受访购房者表示，如果政策在执行上不把“刚需”与炒房者区别对待，会造成“买得起的仍然买得起，买不起的更加买不起”。

中山大学管理学院教授陈珠明说，相比刚需购房者，投机客往往有更多的资金渠道。

因此，限制个人房贷可能无法精准打到投机者的“七寸”，反而有可能误伤刚需。他建议人民银行和银保监等机构可及时出台补充细则，保护刚需购房者。

©素材来源：凤凰网、新华网、广州中原研究发展部

来源：黄埔观察