碧桂园+富士康盘活广州教育城?较新踩地报告在此!

秒拍！底价成交！

最终拿地企业是广州市碧城科技投资有限公司，显示注册资本为50亿元，经过查询可知，该企业为碧桂园。

从企业信息查询可知，该公司于2017年9月22日注册成立，注册资本为50亿元，而其董事长也是富士康成立的超视堺国际科技的法人和董事长。

值得注意的是，两宗地的出让条件明确提出项目将打造8k面板产业为核心的科技小镇。由此可见，这个占地近22万方的科技小镇，将由这两个大型企业合作打造，与此前碧桂园拿下思科智慧城一样。

值得一提的是，这两宗地是原先规划教育城的用地，而今教育城迟迟没有动静，朱村却迎来富士康科技小镇，算是新的利好！

今日，广州完成了2018年首场土地出让。此次出让的是位于增城朱村的两宗商住用地，合计出让总价为39.1亿元，成交楼面价分别为8791元/平和8297元/平。

这是广州2018年的首次公开土地出让，也是一次大型的产城地块出让过程，两宗地占地面积均超10万平方米，打包出让更是“巨无霸”地块。

这两宗地出让条件十分严苛，对拿地企业设置了以下具体要求：其中最重要的一点是规定了两宗地商业部分拿地企业需自持50%，且住宅部分的10%需要出售给园区的员工。

1、竞买人注册资金不得少于50亿元人民币。

2、竞买人须承诺引进不少于一家从事8k影视技术运营及相关产业的企业。引入的企业须在广州市增城区内成立独立法人企业，总投资额不低于10亿元人民币，正式运营三年内每年营业收入不低于2亿元人民币。

3、竞买人须承诺引进相关产业的企业至少有1名以上中国科学院院士或中国工程院院士、长江学者、国家杰出青年科学基金获得者在本科技小镇内从事科技研究工作。

4、竞买人须承诺引进与入园企业产业类型相匹配的博士或外籍专家50名以上在本科技小镇内从事科技研究工作。

5、竞买人须承诺引进1家以上从事8k面板产业研发科技创新类重点实验室或博士科研工作站。

6、竞买人需提供广州市增城区科技工业和信息化局出具的竞买人符合地块产业类型为众创空间、孵化器、加速器及超高清8K应用、8k技术研发等8k液晶面板相关产业的证明。

7、竞得人须在项目开发建设期间和建成后与广州市增城区政府通力合作，携手落户企业以8k面板产业为核心，采用以产建城、以城兴产模式，建成智慧产业集聚区，并建设集“产、学、研、商、居”为一体的科技小镇。

广州中原地产项目部总经理黄韬：

这次碧桂园拿地，应该跟之前思科智慧城是一样的，跟富士康合作是没错的。尽管地块规定10%卖给园区员工，但文件中没有设置其他限制条件，比如要卖多少钱，整体影响不大。这次土地出让是底价成交，地价都是8000多，其实应该是比较市场化的行为，可以说是双赢的局面，既保证了地价，开发商也有利润空间。

从2017年底到现在来看，土地市场处于比较稳定的状态。初步估计，2018年广州房地产市场整体趋于稳定，处于不涨不跌的状态更多，也就是我们所说的“横盘”，无论是成交量还是成交价应该都是在2017年的基础上略有波动，整体变化不大。

方圆房服首席市场分析师邓浩志

这个不惊奇，是定向招拍挂的项目，结合产业是比较流行的。现在一些大型房企也会以一些大型产业进驻的方式获得土地，既引进产业，也开发房地产，这个方式在全国会越来越常见。

从宏观的角度来看，应该是比较平稳，跟2017年相比变化不大。土地市场方面，首先供应量会比较稳定，开住宅用地上开发商仍有很大需要，但是政府会偏向于引进实体经济，所以就会出现很多的捆绑出售土地。至于价格，整体也是稳定，不会出现大幅上涨，就算有部分波动，也会被自持和租赁给消化掉。

踩地报告

小妹走访发现，地块位于朱村教育城，地块位于在建地铁21号线朱村站上盖，恒展江山时代与之毗邻，中国铁建花园与地块隔着一条广汕公路。地块位置十分优越。

地块周边自然环境

在建地铁21号线朱村站

小妹走访当天，地块已经完全平整，放眼望去都是平地，远眺可以看见少量山景，而地块上还停放着一台挖土机，但没有在工作。

地块全景图

地块一侧紧挨着恒展江山时代，可以直接看到目前项目的建设进度。

小妹走访的时候发现，工信部第五研究所的建设进度也比较喜人，可以看到基本上都建起来了，风格很独特。

目前朱村附近一手项目较多，大盘云集，包括保利中航城、中铁建国际花园、碧桂园城市花园、西福蓝湾、恒展江山时代等，均价基本在2万/平以上。

而附近地铁21号线预计于今年年底建成通车，板块价值升值潜力可见。关于朱村板块有兴趣可以看看小妹之前写的分析稿件《教育城嬗变：3年前70万买一套房，如今连首付都不够！》

广州中原研究发展部认为：本次8K相关产城基地落子朱村，日后将带动其上下游企业落子周边产业园，这将直接带动居住需求，除地铁21号线上班族外，朱村板块将迎来另一部分重要客户来源。

而尽管朱村大盘云集，但不少已经基本卖完，一手货量不多，预计这两宗地住宅部分未来市场客观。

文章部分资料来源：广州中原研究发展部