广州楼市:未来这种房产,可能面临无人接手的困境,严重影响保值

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提问：广叔您好！目前总价约300万，其中首付100万，其余月供。有广州户口，在广州内买首套房，自住+保值。上班地点是珠江新城，与女友还未领证，小孩上学起码要等八、九年，因此本次购房学位问题可以暂不考虑，但需要电梯房。目前本人比较后倾向于东圃附近，看中天力居一套房，请问还有没有其他更具价值、风险更低的选项？另外，本人目前信用卡及借呗还有一些小额还贷，总额7万以内；供职央企，住房公积金有保障，也还有十余万未用，是否会影响首套房房贷的比例？恳请解答释疑，谢谢

回答：你好。天力居还可以，近地铁东圃站，周围生活配套也还可以，就是楼龄有点老了，具体潜力大的板块，详见内部分享。建议在申请贷款钱还清欠款，不然负债率高影响审批。

提问：你好广叔，现在科学城上班，珠江嘉园有一套房子，出手能回160左右，由于现在二胎，考虑换科学城或老黄埔有学位的新房或次新的房子，能给点建议吗？

回答：你好。珠江嘉园没地铁，环境和配套都不好。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔好！个人比较青睐新房，万科城市之光不一定能选到房，今天也了解到新塘保利335的盘，看起来很高大上但是不知道自主+投资怎么样，如果山畔和保利选择怎么选呢？本人从事互联网行业目前在天河金融城上班，要考虑通勤和以后换工作。谢谢！

回答：你好。有房票，建议买山畔。新塘通勤也远，价值远没有科学城大。

提问：广叔您好，今天看了黄埔实地常春藤的房子，特价房顶楼134方350万上下，南沙灵山岛复式房98方320万，望江房450万左右，常春藤的特价房很吸引人，而且学位是开元二中9年制，还有黄埔品秀星越，您觉得我应该怎么考虑呢？是优选常春藤海，品秀还是南沙灵山岛的盘，升值空间怎么看呢？

回答：你好。实地常春藤大面积不建议买，流动性弱，而且还是顶楼。灵山岛在南沙算是比较有价值的区域。具体参见内部分享！

提问：您好广叔，目前我在广州工作，有想买房的打算，我94年，在广州连续买社保1年7个月，公积金5个月。（16年毕业，以前买断过就不算了） 想过在广州买房，目前我只有30，还是父母给的，大概能和亲戚能借10~15而已。之前没意识存钱，自我感觉很难在广州买房，首付月供压力都大。

广叔，我适不适合在广州买房？亦或是广州周边买房好？广叔有推荐吗？我最近有看到北部万科城这个楼盘，在清远，我喜欢面积大些，这个总体都没问题。广叔，你觉得这个楼盘好吗？其实我有不甘心的，因此目前刚开始在学买房相关知识和理财知识（低风险买股票基金），就是为了更好买房选房，增值资产。或者我2~3年储蓄好后，再买房吗？

回答：你好，1.子弹有限，宁可广州买小户型，也不要去清远买大户型，价值完全不同，买房子其实就是买城市，一线城市未来升值空间更大，享受资源也会更多。

2.当前宁可亲朋好友借一点，也不要靠自己工作慢慢攒钱，等你攒好了，房价也涨了，一般人攒钱速度大概率追不上一线城市房价，能做的就是尽早买入站位，用资产追资产。

所以只建议你买广州，子弹有限，先上车以后再置换！我为什么建议买房一定要先上车？因为房产上涨的“速度”如果过快的话，即使只要上涨10%，普通人靠自己的本职工作是压根追不上的。如果先买房，先上车，那就是用资产追资产，没准还有机会，甚至买得巧，买的好还可以大赚一笔。而那些等着房价到谷底，等着心里那个较低谷底的抄底人群，很可能发现房价上涨后，自己辛苦存的那点钱再也难以上车好地段的房子了，只能心有不甘的去买偏远小。广州买房性价比高的板块 详见内部分享

提问：广叔你好，请问总预算1100万，主要关注5年内投资成长性，东逸花园锦逸3房，骏景花园东御苑4房，新城海滨花园小3房，能否从楼盘所在板块走势及三五年内各楼盘接盘侠群体分析分析，哪个值得入手？多谢！

回答：你好，首先，在3者之中，骏景花园肯定是排在最后了，因为超豪宅了，你知道东御苑的超豪宅茶品162-182平在正常市场下流动性如何嘛（2018-2019年，平均每年5-6套成交） 在锦逸和新城海滨相比，其实锦逸的产品是占优势的，但海滨花园位置太好了，所以广叔给出的答案是优选新城海滨

提问：你好广叔，我5月份买了南沙的越秀天诚141的4房平层，顶楼368万，一直感觉南沙还要好多年，不知道值不值得？上个月一冲动又买了黄埔的品秀星越，127平4房总价500万，感觉比国庆特价贵。能否帮忙分析一下这两个投资的前景与弊端？那个涨得快，末来风险在哪？

回答：你好，你买的都是大户型，总价较高，流动性相对来说没有100平左右3房的流动性好。南沙短期是比较多投资客的，最少还需要5-8年才发展起来，所以还是需要点时间。品秀星樾不错，但是买的户型偏大了未来还是有潜力的，可继续持有。短期黄埔会好一点，中长期南沙。

提问：你好广叔，番禺和市区之间的地上交通，不知道何时才能解决上下班高峰的拥堵啊？有什么利好因素吗？

回答：你好，万博到市区较快捷的是华南快速，9块钱的高速费，从番禺四海一家到潭村出入口，如果不堵车只要14-18分钟，走星光和洛溪都要堵车。

提问：您好广叔，我打算买天河北的天逸名都小户型学位房，打算持有五年后置换，广叔觉得这个楼盘未来有升值空间吗？目前首付预算在90w左右。多谢指点。

回答：你好。空间肯定是有的，等行情来了天河北珠江新城天河公园金融城这些都会领涨，特别是学位房，一直都是保值的。如果没那么快要用到学位，我的建议还是买大点的面积，这样套利空间也大点。

提问：你好广叔，我有100万的首付，您有没潜力不错楼盘推荐啊？希望是3房的，当然90平左右的新房、二手房都可以，谢谢。

回答：你好。新房不是建议，溢价高，基本适合你这个预算的在郊区了。 首付100万扣掉10万的税费+中介费+按揭费，就是90万的首付，对应就是300万的总价，90平的3房，大概就是3.33左右的房价，适合你这个预算而且潜力还不错的，可以去海珠西部跟番禺广场一带看看，海珠西主要是东晓南一带，看下海珠金碧。300万还是可以买到一个3房，周围配套很齐全了，后续还有10号线的增量，那边的价格已经到底部了，可以去入。

番禺广场一带，可以去3号线东沿线番禺客运站看看尚东尚筑，如果你月供能接受比较多的话，可以考虑去万博做杠杆，这样可以买到的标会大一些，潜力要更好！

提问：你好广叔，万豪月半山的42平两房，实用面积估计有60平，四百万出头，适合买入吗？这个价位在南山还有前海路东侧一些稍老楼盘的小两房可以选择，这两个选择优劣如何？谢谢

回答：你好，这个盘优点：次新、高拓、前海概念； 缺点：地理位置、交通、周边环境； 至于半个学位算平手； 优缺点都足够明显，正因为这样，诺德和玫瑰园疯涨，大家才想起了它 因为交易费用低，还有一定套利空间，整体来说和大盘差异不大

提问：广叔你好，现居深圳租房，深圳社保10年，在深圳经营小工厂，年收50万+，不稳定。（因为是自己的工厂，收益不敢百分百保证）手上子弹100个。未来几年可能会搬去东莞，这是走势，目前想在排名前列选择佛山容桂购房，第二选择广州南沙和新塘购房，第三选择东莞大岭山，长安购房，后期深圳工厂可能会迁入东莞大岭山，主要服务客户，在东莞大岭山购房纯粹为了以后工厂方便。一家人能在一起。买房主要考虑孩子读书，顺便保值。东莞可以搞到房票。请广叔给出建议在哪里买首套房好，还有能不能买二手房？能否给出一个完整方案，谢谢。

回答：你好，佛山目前看在上一波广州上涨带动后，短期无大行情，自住和投资都不太合适。东莞目前已经是牛市尾声，高位接盘不明智。应该选择正在上涨中的广州，收益更稳，未来天花板也更高。楼市总是先涨价，才被“看到”，没涨价的时候 人们总能找到缺点，涨完之后总会有一群人无脑吹。

普通人能独立判断趋势太难。东莞我们已经分析过很多次，未来各区之间的价格分化会越来越明显，购买力强的板块价格会更高，购买力弱的板块会继续横盘，跑输大盘。考虑自住+投资东莞建议在内部推荐的板块内淘笋。

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