江景公寓?说实话,这个公寓你不一定玩得起!

众所周知，李嘉诚一直有一句至理名言：地段，地段，还是地段！

似乎“黄金地段”已经成为房子保值的关键，特别是对于公寓产品来说，不少人会认为“公寓地段好且稀缺，将来肯定能卖个好价钱”。

但是说真的，海珠这个“好地段”公寓，你不一定玩得起！

之前小狐君在8月新货中就预告了，作为老城区之一的海珠区，8月有两个公寓新品入市。

除了广佛地铁燕岗站上盖的华新方圆·333，另一个就是位于海珠创新湾的越秀·天荟江湾了。

由越秀和广百货业联袂打造的越秀·天荟江湾，主打“一线珠江畔”、“千亿海珠创新岛”、“三地铁环绕”的建面积约31-74㎡江景公寓。

海珠创新湾 = 石溪旧改利好，发展潜力无限？

三地铁环绕 = 交通便利？

一线江景公寓 = 景观相当好？

真的是这样吗？或许有待考究！

【区位】

享海珠湾规划、石溪旧改利好？

海珠区地处粤港澳大湾区中轴，正构建“一区一谷一湾”创新发展新格局，其东部以琶洲试验区为龙头，南部以创新湾产业集聚区延伸发展。

越秀·天荟江湾正处于海珠创新湾，北有石溪村旧改，东临琶洲经济圈、中大国际创新谷，周边也聚集一些创意产业园。

且该项目主打产城融合，称可享有海珠创新湾规划、石溪片区更新改造的利好。

项目规划图

但是事实上，项目距离琶洲经济圈、中大国际创新谷大概有30分钟的车程，而周边创意园目前发展并没有达到预期，空置的产园不少。

项目周边创意产业园

且周边多为民房和厂房，各处都有小范围的围蔽施工，整体环境只能说差强人意。

虽说该片区将来会进行更新改造，但以目前的情况来看，进度条估计还有好长。

项目周边环境

该项目周边几乎也没有商业配套，除去自身配建的广百海港城（目前仅在规划阶段，起建时间还不确定），距离最近的乐峰商圈和江南西商圈也需要二十几分钟的路程。

不难想象，一旦周边更新改造进度条拉得长，周边配套无法跟得上，那么不管是自住还是出租都是比较难的。

【交通】

三条地铁环绕？

越秀·天荟江湾坐落于海珠-南洲-瑞宝路12号，周边临近广佛线、2号线和10号线三条地铁线。

但目前距离最近的地铁站南洲站约1.2公里，步行大致需18分钟。而在建的10号线大干围站也需要600多米，预计2023年开通。

且周边并没有公交可直达项目，另外由于该区域为老城区，加上或将围蔽拆迁，周边交通设施并没有很成熟，高架桥、单向通道，交通较为拥挤！

项目周边交通

【产品】

一线江景公寓，景观极好？

越秀·天荟江湾总共分为六个区域去开发，分别是A#、B#、C#、D#、E#以及广百海港城，其中首推B#建面约31-74㎡的中小面积、强投资属性的loft公寓，38层高，6梯25户，居住密度是比较大的。

项目沙盘

据置业顾问透露，首推公寓产品的吹风价在3.4-3.6万/㎡，因为是江景房，故楼层越高价格或将还会上升。

该项目主打珠江后航道的一线江景公寓，但首推的A#、B#的产品是类似于平层公寓的。

平层公寓一般是指房屋的厅、卧、卫和厨等房间都处在一个平面，而越秀天荟江湾首推的户型是上下两层的平层公寓，也就是没有Loft公寓挑高的大厅和大落地窗，将来个别朝向的产品的江景观感或许会受到影响。

户型图

据置业顾问介绍说，这样的设计主要是为了业主后续可以拆分出租，也就是说将来该项目不仅商住一起，连居住人群也比较混杂。除此之外，这样的平层设计虽然空间利用可变性强，但是相对来说，采光、生活空间都有一定的压缩。目前越秀·天荟江湾已开放营销中心和创意样板间，并启动诚意登记。而由项目现场来看，B#建筑还未竣工，据置业顾问透露，B#预计在2024年交房。

项目施工进度对于公寓，它的不限购、总价低确实是一大优势。但与此同时，它的缺点也是一览无遗。

在产权上，公寓的产权年限为40年。据查阅资料和置业顾问介绍，越秀天荟江湾是2014年拿的地，如若真的首批交房时间是2024年，那么房子到手后产权就已经缩水了10年。

在生活成本上，公寓日常水电费是商用水电，且公寓不能落户，也不能享受周边教育资源，整个居住成本是非常高的。

另外，公寓产品还有非常明显的缺点：首付高、贷款方式单一、可贷款年限短、转手税费高。为了更直白的表述，我们就拿越秀天荟江湾15层的建面约36㎡的户型来举个例子吧。

据置业顾问计算，中层15层36㎡的价格大概是3.4万/㎡，总价为122.4万/套（这里不包括费等其他费用），5成首付约为61.2万元，贷款金额为61.2万元，按照中国银行较新的贷款利率为5.85%，那么为期10年的商业贷款，月供为6748元。

拼房帝房贷计算器

要知道，这个月供金额不算便宜了，毕竟广州普遍工资6-8k（土豪请忽略）。

此时，销售一定会跟你说，可以利用出租来缓解月供的压力。首先，在项目周边的小区租房价格在2500-3000元/月，就算上下两层出租收入为6000元/月，你自己每月也需要掏出700元。

而且假如每月都是6000元的收益，按照每年租金总额递增5%计算，那么约需13年才可以勉强回本。

（仅供参考）

那么转手呢？众所周知，二手公寓转手的税费是一笔非常大的费用。

成交金额：1500000元 （假设）  

原价：1224000元

买方交纳款项： 

契税：1500000 * 3% = 45000元

印花税：1500000 * 0.025% = 375元

卖方交纳款项：印花税：1500000 * 0.025% = 375元

个税：1500000 * 1% = 15000元

综合税差额： 

（1500000 - 1224000）* 5.3% = 14628元

土地增值税（个人 0.5% ）： 

1500000 * 0.5% = 7500元

一共加起来总额为：82878元

（仅供参考）

虽然在二手房交易中费用款项分买方和卖方，但是一般来说中介费和所有的税费都是买方交的。加上中介费（约总房价的3%），买方最后将承担一笔高达到十万以上的税费。所以转手市场并不可观。

如此看来，这个江景公寓真不是每一个人都玩得起的。尽管卖点是江景，但其周边配套、未来升值点都有一定的不确定性。

当然了，如果你手里有闲钱，投资公寓或者入手作为过渡性产品，也是一个不错的选择。