6170字+30张图!揭开广州航空产业基地神秘面纱

回顾近3年，广州航空产业基地地块曾以各种不同的方式出让，但2017、2018年均以“因故终止”为结局。

本篇调研报告除针对挂牌的48-51号、52-56号两宗组合地块进行实地调研外

将系统回顾航空产业基地规划、土地出让历程

通过北京经验借鉴与反思，剖析其发展前景，接下来且看广州中原研究发展部解读。

规划及土地出让历程

1）广州航空产业基地规划回顾

“广州航空产业基地”概念提出始于2010年。

2011-2016年，基地完成选址、规划、首期土地收储工作。

2017年，规划重新调整；最近两年，关于产业基地的新闻越来越少。

根据广州中原研究发展部实地调研发现，目前产业基地规划范围尚未见大规模施工迹象

当地产业仍以皮具加工、制衣、汽车维修、沙场、物流为主，与航空相关产业尚未关联。

2）广州航空产业基地用地出让历程

2017年2月，广州航空产业基地一期首次挂牌。

涵盖商住、商服及科研功能，计划出让区域累计占地34万m²（计容建面69万m²，整体容积率为2.0），起拍价31亿，出让定向“公共航空运输企业”。

更重要的是，2017年出让要求拿地企业自持地块70%计容面积。

其中商住用地全部作为员工宿舍之用，需整体确权，且不得分割预（销）售。

该地块当年挂牌20日之后，因故终止出让。

2018年8月，广州航空产业基地第二次挂地。

与排名前列次34万m²打包出让不同，当时仅挂牌了最东侧商住用地，占地仅4.7万m²（计容建面9.4万m²，容积率2.0）。

除要求配建幼儿园外，该地块不再要求定向企业，亦无员工宿舍、自持等条件。

已完全蜕变为一宗纯居住“净地”。

但该地块挂出后首先延期一个月出让，最终于2018年10月23日宣布“因故终止出让”。

2019年5月，广州航空产业基地第三次挂地。

本次挂牌分两宗用地，均为商住用途，总占地面积17万m²，总计容面积34万m²。

本次出让地仍不要求定向企业，对于住宅用途亦不做要求。

值得留意的是，本次挂牌整体靠近靠西侧的48-51号地块容积率提升至3.5-4.0；

而整体靠东侧的52-56号地块维持2.0容积率不变。

与2017年排名前列次挂牌相比，48-51号地块原计划为科研用地用途，目前较新更改为居住用途。

参考《2019年供地蓝皮书》规划示意图，科研产业用地调至广州航空产业基地最西侧，中间布局商服用地，最东侧为商住地。

可见自2017年12月对该区域进行重新规划修编后，各功能地块位置改动较大。

3）三次出让地条件对比

从三次出让条件来看，广州中原研究发展部认为目前航空产业基地挂地存在一个重要问题：应该采取何种方式出让地块？

从现时来看，出让方式主要分为“打包”及“拆分”两种。

2017年首次挂地为“打包”思路，其优点在于产业指向性较强。

但“打包”的问题在于容易造成拿地企业资金紧张。

同时要“一条龙”兼顾产、商、住的设计、建设、协调，开发难度较高。

此外，2017年出让条件要求企业自持70%计容建面，且居住部分完全作为员工宿舍

即意味着拿地企业无法通过出售部分住宅产品减轻资金压力，单纯“重资产”建造、持有一个大型产业城。

“拆分”的优势在于对开发企业而言资金压力小。

按照地块2018、2019年1.2-1.5万/m²的起拍楼面价计算，假如不出现过高溢价，未来产品盈利售价在2.5-3万/m²左右。

由于此地仍属于中心区范围，公交10分钟可抵达人和地铁站。

相比起嘉禾望岗、同和等优质板块一手住宅动辄4.5-5.5万/m²的价格，该地主打“低价”或可吸纳一批刚需客关注，对于3号线上班族而言存在一定吸引力。

但拆分的问题在于产业指向性模糊

由于后两次挂地均不涉及定向产业要求，因此对于发展“航空产业基地”远大目标，并无帮助。

广州航空产业基地发展借鉴与反思

以北京航空产业园为例

1）“北京航空产业园”发展历史回顾

北京航空产业园曾入选“全国十大航空产业园”。

其发展规模、产业丰富程度、产住协调程度较高，对广州航空产业基地发展具有重要借鉴意义。

2000年前后，首都机场北侧区域便由物流公司、航空维修、零部件企业自发组织形成产业聚集区。

2002年，考虑产业升级以及为2008年北京奥运做准备，官方正式批准成立“空港物流园”，其占地155万m²，引进TNT、日本邮船、日本住友等7家世界500强企业进驻

2008年，考虑吸纳航空研究、测绘等高精尖产业落户，官方开始规划位于机场东侧区域作为“北京航空产业园”并开始土地收储工作，航空产业园的概念“应运而生”。

北京航空产业园的定位为“航空发动机研发、试验、部件制造、维修和国际交流区”，其计划用地总用地200万m²，建筑面积160万m²。

2009年，中国航空工业集团公司百亿航空项目在航空产业园里启动。

计划涵盖航空发动机、核心零部件、航空复合材料、航空电子产品的研发和制造等部门,成为我国航空技术发展的核心基地；

与该重大项目一同进驻的企业还有中航发动机公司、中航系统公司、中国航空基础技术研究院、中航国际工贸公司、中航国际物流公司等。

2012年底，北京航空产业园一期投入使用，累计引进16个项目，累计注册资金63.5亿，总投资165亿，为顺义工业贡献千亿产值。

2012年投产至今，北京航空产业园还带动了机场西南部“国门商务区”等产业园发展，“中航系+上下游企业”模式亦不断为产业园、区域经济发挥作用。

参考人口、经济数据，北京顺义区人口从2010年末的87.7万人增长至2018年末118.8万人。

区域GDP从2010年867.9亿提升至2018年末1830亿（排北京各区第六位）。

对标广州被规划为“空港区”的白云、花都两区

无论从人口增量、GDP增长幅度来看，北京顺义增长幅度均更加突出。

房价方面，顺义区2019年一手住宅均价为43551元/㎡,较2010年增长1.9倍。

顺义房价年平均增长率为13%，而北京整体年平均增长率为11%，说明市场对顺义的价值认可度较高。

另一方面，其增长率“跑赢大市”的重要原因在于价格起点低，价值提升空间大。

因此，广州中原研究发展部认为，发展空港“产住新城”，由产业带动人才流入、市政配套完善，除带动经济增长外，对于区域住宅市场亦具有重要意义。

2）“北京航空产业园”经验反思

一.北京航空产业园走“纯产业园”道路。

与目前广州航空产业基地包含“产、住、商”相比，北京更专注于产业落地及推进。

而产业园员工相关居住、生活需求普遍集中在顺义生活区（距离机场8-10公里，距离北京航空产业园5-8公里）处

航空企业只负责科研用地建设发展，不涉及商业、居住部分建设；

目前广州航空产业基地采取“拆分”与北京模式相类似，这可发挥不同企业 “各攻所长”的优势。

二.北京航空产业园牵手的“中航集团”为航天机械开发龙头企业。

中航集团本身具备丰富的工业相关产业上下游资源。

一旦进驻设厂，除自身“中航系”的研发-材料-工业-销售部门、分公司相继进驻外

为中航提供零部件、原材料的上下游企业亦会相应在周边设立厂房或办事处

产业链带动各类企业集聚更加“水到渠成”。

相比之下，广州本地涉足航天机械制造、研发领域的企业较少；

更加缺少可“一呼百应”的航空制造龙头企业，因此在产业引进、园区构建上存在一定难度。

三.北京空港各功能区地理上连贯性更强。

北京机场物流园、产业基地、科研机构基本布局在机场5公里范围内，可形成互联互通效应，不存在明显隔断，容易形成产业聚集。

相比之下，广州空港区规划面积范围更大，优点是为各功能区预留了足够的发展空间。

但由于广州各功能区过于分散，彼此之间还夹杂大量城中村、居住区，同时被众多高速公路、主干道隔断。

故不同园区之间连接性不强，要形成“产业集聚”的效果存在一定难度。

广州空港不同功能区之间城中村密布

（拍摄：广州中原研究发展部）

“广州航空产业基地”居住部分

机遇与风险研判

机遇点一：直接吸纳产业城员工

广州航空产业基地重要机遇点在于“各功能区协同发展”。

按照目前的出让模式，未来相关航空企业将会负责科研用地建设、运营，商服用地亦将由专业开发企业进行开发。

这意味着，未来居住项目可直接吸纳产业基地员工作为买家。

机遇点二：可承接3号线上班族置业需求

广州航空产业基地临近的人和地铁站；

往北两站到机场，往南50分钟内覆盖体育西、珠江新城等商务区。

目前江人三路有843路公交车开往人和、高增地铁站，约15-20分钟一班，调研期间车次密度较高，从地块到人和地铁站耗费约10分钟。

此外，航空产业基地商服部分总计容面积达13万m²

预计将布局有购物中心、超市等配套，假如推进建设顺利，未来住宅业主可享受的生活配套亦较为充分。

因此，广州中原研究发展部认为，未来项目产品不但可直接吸纳产业园员工购置

对于可接受“地铁+公交”，1小时通勤的上班族买家而言亦具有吸引力。

机遇点三：起拍楼面价1万出头，比外围区还低

现时广州航空产业基地挂牌两宗商住用地，起拍楼面价介乎11000-12000元/m²之间，为2019年挂牌的中心区商住地中楼面价较低的两宗；

对比外围区，该地块楼面价甚至不如花都湖J08-YY1地块（起拍楼面价17000元/m²）、灵山岛尖（起拍楼面价12825元/m²）地块。

因此，广州中原研究发展认为，假如两宗地块出让不出现过高溢价，未来可以通过“中心区+3号线+低单价”的卖点立足市场。

风险点一：航空产业基地建设龟速

由于该地块属于广州航空产业基地的组成部分；

因此航空基地的整体建设进度对评定本次出让地块价值“至关重要”，未来将直接影响其客户群、定位、价格。

但从2010年公布这一概念至今，产业基地建设仍处于土地收储、规划修编调整阶段。

根据实地调研，位于本次出让地块西侧区域（规划为商业、科研功能区的地块）现状仍为绿地、农田。

仍有村民耕作，且尚未平整，曾规划的中国南方航空大厦等大项目亦暂未见踪影。

风险点二：周边工厂、采沙场密布，生活环境欠佳

地块北侧密集布局制衣厂、皮具厂、模具厂等中低端厂房；

南侧为南新沙场，该沙场占地面积约6万m²，与本次挂牌的两宗地块相距约700米。

调研期间，来往沙场的大型货运车数量众多，由此产生的烟尘、噪音污染明显。

此外，地块外围高压线密布，缺乏优质景观资源，生活、居住环境欠佳。

风险点三：飞机噪音难以“根治”

由于地块临近白云机场，调研期间地块上空平均10分钟出现一次飞机横穿，噪音问题严重。

参考北京航空产业园办法，其主要通过安装隔音窗降低噪音

但门、窗均需长期关闭隔音，居住体验较差；

而花都空港区、人和安置区等部分小区亦通过各种方式降噪音

但人和一带处于白云机场航线密集区域，噪音问题无法根治，对居住环境要求较高的买家或无法接受。

广州航空产业基地踩地报告

江人三路48-51、52-56号地块

1）地块基本信息

本次出让面积较小的地块为48-51号组合地，其总占地面积6.77万㎡

总起拍价19.4亿，折合楼面价11000元/㎡。

该地块设有较高限价28亿，到达较高限价时，楼面价为15950元/㎡。

此外，该地块除限高及施工时间外，要求配建城市道路、绿地并无偿移交空港管委会。

出让面积较大的52-56号组合地块，占地面积10.4万㎡，总起拍价19.5亿，折合楼面价12000元/㎡。

该地块设有较高限价28.3亿，到达较高限价时，楼面价为17400元/㎡。此外，该地块要求配建幼儿园。

广州航空产业基地属于全新板块，周边5公里的人和、龙归板块以安置房、回迁房、保障房为主

基本无可投入市场的一二手住宅，广州航空产业基地出让地带有一定拓荒性质。

此外，本次出让的52-56号组合地块容积率仅为≤2.0

加上机场限高条件，预计将建设为低层、低密度住宅小区，其未来产品、项目设计存在一定难度。

2）地块现状

位置整体靠近东侧52-56号地块，现状为绿地，地势平整无明显起伏。

但地块南部高压线、高压塔布局较多。

52-56号地块北侧为江人三路，多运输车来往，马路相隔为方石村村委及方石村入口。

地块中部被公路隔开，地块南部为农田，南侧距离南新沙场约700米；地块西侧与另一宗出让的48-51号地块紧密相邻。

位置整体靠近西侧48-51号地块，为原广州市佳美门业公司厂房

现厂房已拆除清理，现状为水泥路面地，地块内部平整，地块中部为河涌。

48-51号地块，北侧为方石村水塘及制衣厂，东侧与52-56号地块相邻。

南侧为农田，西侧为通往采沙场的道路。

与另一宗地块相比，本宗用地其中一个特征为“水网密布”

地块北部有一东西走向河涌，地块中部南北走向河涌亦有约1.3万㎡水域面积。

3）地块周边配套情况

地块周边配套500米环境尚处于自然村落状态，仅有少量村镇小卖部、小餐馆分布。

但江人三路往人和地铁站方向沿途则布局有多个大型商业广场

与地块距离较近的家福购物广场、东华商业广场约1.5公里，属于徒步覆盖范围。

预计随着广州航空产业基地建设推进，商业街将沿人和往南延伸，故地块生活配套条件尚佳。

教育资源方面，地块东北侧800米处为市一级人和排名前列小学，对口直升人和一中

由于地块自身配建幼儿园，因此可满足未来业主“幼-小-初中”教育需求。

交通方面，地块主要依靠“公交+地铁”，由于843路公交车次密度高，接驳花费时间较短，通勤便利度尚佳。

对于自驾车买家而言，地块西南侧3公里的蚌湖立交为机场高速、沈海高速出入口

通往机场、天河、白云、黄埔等区的交通亦比较方便。

此外，目前地块东侧规划有“空港大道三期”，较快2023年完工。

建成后，嘉禾望岗-白云机场之间将形成长19公里的快速连接通道

地块未来买家可自驾车快速来往机场、嘉禾望岗、白云新城。

综合而言，地块周边配套可满足一般生活、购物需求，教育资源完整，地铁3号线带来的通勤优势亦相对明显。

4）地块SWOT分析

综上所述，广州中原研究发展部认为对两宗地块未来市场价值影响较大的因素为产业城规划推进情况。

假如招商引资能尽早敲定，商服用地部分可吸纳房企进行开发，则为未来住宅产品销售加分，甚至直接为住宅销售创造客户源。

相反，假如产业落地缓慢，则严重影响未来住宅产品定位、市场价值。

卖点方面，地块具备“公交+地铁”通勤优势，3号线一小时可覆盖林和西、体育西、珠江新城等重点商务区；

同时，通过嘉禾望岗、客村等站换乘，基本覆盖海珠、白云、越秀大部分区域；

此外，地块临近成熟度较高的人和商圈，距离最近的大型商场约1.5公里，徒步范围即可满足生活基本需求，加上低价优势，预计对刚需上班族存在较强的吸引力。

缺点方面，地块的 “硬伤”不容忽视，临近机场带来的噪音问题，开发商需在住宅设计、建造时需要耗费一定成本进行“降噪音”处理，而机场限高、低容积亦给产品设计造成一定难度。

此外，地块周边5公里的人和、龙归板块以安置房、回迁房、保障房为主，目前基本无可投入市场的一二手住宅，此次出让地带有拓荒性质，未来买家对地块产品的接受程度亦难以估计。

 来源：广州中原研究发展部