房价为何要跌,钱放不出去,3万亿元流动性资金去了哪里?

较新！22城二手房价格下跌！2019年房价要跌了？楼市调控走向何方？

房价拐点临近？

1月16日，国家统计局发布了2018年12月70城房价数据。值得注意的是，被看作“市场风向标”的二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨。其中，有22个城市二手房价格下跌。

本次数据引起市场热议，有声音表示“热点城市房价的拐点已经出现”。亦有观点认为刚需群体入市及业主上调报价等先行指标意味着价格下调空间有限。

而政策对房价的影响亦不容忽视，从2018年12月以来，菏泽、广州、珠海、青岛等城市先后调整调控政策。因此从宏观层面看，2019年房地产调控依然是从严为主，从微观层面看，一些城市根据自身情况的微调或将密集出现。

房价感受到“泰山压顶”

22城二手房价格下跌

图片来源 / 图虫创意

经过长达两年多的楼市调控，房价真正感受到了“泰山压顶”。

1月16日，国家统计局发布2018年12月70个大中城市的房价数据。

无论环比还是同比，无论新房还是二手房，房价下降城市的数量都在增加。

其中，新房价格环比下降的城市有8个，数量创2018年5月以来的新高。

被视为市场风向标的二手房价格，更加值得关注。2018年12月，有22个城市的二手房价格出现环比下跌，这一数量为2016年以来的最多。

与新房市场相比，二手房受到的价格管制相对宽松，且在很多热点城市，二手房交易已占据市场半数以上。业界普遍认为，二手房价格变化更能反映出市场趋势。

有机构认为，22个城市二手房价下跌的现实，说明房价正在走向下行的拐点。但这一观点存在争议。贝壳研究院指出，对价格更敏感的刚需群体，正在价格回稳后择机入市，越来越多的业主也选择上调报价。这些先行指标都意味着，未来价格继续下跌的空间有限。

房价出现两种“分化”

由于调控政策出台的时序和力度不同，不同层级城市之间的分化依然存在。

2018年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比11月扩大1.0个百分点。其中，广州以3.0%的涨幅位居70大中城市之首。

相比之下，31个二线城市和35个三线城市的新房价格环比均上涨0.7%，涨幅有所回落。其中，厦门的新房价格环比下跌0.4%，同比下跌0.4%，是70个城市中跌幅较大的一个。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此的解读为，2018年12月份，各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。“一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，一线城市出台调控政策的时间最早，如今，政策边际效应出现下降，需求也有所释放。其中，广州的政策出现调整，房价变化也最为明显。

相比之下，新房和二手房价格的分化更为引人注目。

2018年12月，新房价格环比下降的城市有8个，二手房价格下降的城市则达到22个。

在很多城市，新房和二手房价格出现相反的走势。

比如，广州的新房价格环比上涨3.0%，二手房价格则下跌0.4%；北京新房价格环比上涨1.0%，二手房价格下跌0.2%。

据21世纪经济报道了解，新房价格一直受到政府部门的管控。2018年年末，部分热点城市在新房项目预售中，对价格的审核有所放松，一批高价项目得以放行，这些城市的新房交易均价也被拉升。

与之相比，二手房价格所受限制较少，被认为更能代表市场水平。中原地产认为，“二手房市场的价格更代表市场真实价格”。在一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京、上海二手房成交占比已经超过80%。

该机构指出，二手房价格下降的22个城市，大多为热点一二线城市，这是因为，严厉的信贷政策限制了改善型需求的释放，并使得交易双方的预期下滑。这也说明，“热点城市房价的拐点已经出现”。

对此，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领称之为“从‘虚假繁荣’回归理性”。

尽管有所分化，但总体来看，无论新房还是二手房，价格涨幅都在收窄。

2018年12月，70城市新房价格平均环比涨幅为0.8%，为去年6月以来的较低；二手房价格平均环比涨幅为0.3%，为去年3月以来的较低。

多数受访者认为，长期的楼市调控效果正在显现。在新房市场，多数开发商都感受到了资金压力，2018年下半年以来，做出价格调整的项目越来越多；在二手房市场，价格谈判的空间也明显增大。

银行人士亲述：“风控太严了！2019民企小微放贷指标压力山大”

我们内部最担心的是，在宏观经济下行压力较大的情况下，不少民企拿着大量贷款与发债资金，投资房地产或其他高风险项目逐利，由此带来更大的贷款坏账风险。”  一家股份制银行上海分行对公业务部负责人罗刚这样说。

“每天我几乎都花费大量精力与民营企业、小微企业打交道，尽可能满足他们的各类融资需求。”

1月15日，一家股份制银行上海分行对公业务部负责人罗刚（化名）告诉记者。

2018年8月，接到总行通知，他需要大力拓展民营企业与小微企业贷款业务。2019年，这两类企业新增贷款额甚至要达到当地分支机构新增贷款总额的50%以上。

令他颇感为难的是，当他将众多民营企业及小微企业贷款申请、非标资产融资设计方案拿到风控部门审核时，整体通过率却不足4%。

“有时我真的很想和风控部门吵架，他们审核这么严格，2019年民企小微企业的放贷考核指标几乎无法完成。”罗刚告诉记者。

但他也理解风控部门的苦衷——随着经济下行压力加大导致企业经营风险增加，风控部门担心信贷坏账与表外融资业务坏账骤增。

银行内部的“角力”，很快反映在2018年12月存量社融数据增速身上。

1月15日，央行公布较新数据显示，2018年12月社融存量增速仅为9.8%，不足10%。

九州证券原全球首席经济学家邓海清指出，这表明“宽信用”仍没有明显起色，实体经济融资仍然疲软。

在他看来，就社融存量增速与经济发展的先进关系而言，未来半年内经济回升难度仍不小，加之当前经济面临的主要是结构转型等中长期问题，需要货币政策、财政政策、宏观审慎政策的逆周期加码，助推更多资金从银行体系流向实体经济，助推宏观经济尽快触底反弹。

一位股份制银行债券交易部门人士表示，从宽货币到宽信用，至少还需要半年以上的时间。其间相关部门需放宽净流动性资金比率、流动性覆盖率、资本充足率等指标的考核要求，从而让银行能腾出更大的放贷规模支持小微、民营企业融资需求。

“2019年我们银行的信贷规模相比2018年并没有大幅增长，主要原因就是资本金不足制约放贷规模。”

他坦言，“这某种程度会导致信用紧缩状况依然会延续一段时间。”

“以贷养存”模式卷土重来

罗刚发现，与风控部门“矛盾”加深的同时，自己也慢慢受到“感染”——开始站在风控角度考量民企、小微企业的贷款风险，比如近期他与民企沟通投资信用债或放贷事宜时，会要求后者必须将相当部分贷款转入银行存款。

“事实上，这种操作模式并非我们独创，也是从其他银行学来的。”他告诉记者。此前，这种模式叫做“以贷养存”，在相关部门设定75%存贷比期间相当流行，但随着2015年相关部门解除了银行75%存贷比相关规定，“以贷养存”模式一度销声匿迹。如今，它之所以卷土重来，主要是银行以此防范贷款风险。

“我们内部最担心的是，在宏观经济下行压力较大的情况下，不少民企拿着大量贷款与发债资金，投资房地产或其他高风险项目逐利，由此带来更大的贷款坏账风险。”罗刚指出。

若通过存款方式回笼相当部分贷款资金，的确能起到降低银行贷款风险的作用，比如当民企出现债券兑付违约时，这部分存款就能用于兑付银行部分本金、利息，减轻银行坏账损失。

他还给记者算了一笔账，当前他所在的银行提供的小微企业贷款利率仅有4.5%，与存款融资成本（年化利率4%的结构性存款产品+相关运营成本）相差无几，甚至已经出现存贷利率倒挂现象，因此银行向小微企业多投放一笔贷款，未必赚到钱却承担较高的风险，因此通过将部分贷款转化成存款，也能减轻银行自身的经营压力。

“但是，目前愿意接受这项条件的民企并不多。”他透露，一方面现在众多银行都在向民企积极放贷或提供表外融资方案，他们完全可以左挑右选，另一方面不少民企的算盘，是用低息贷款置换此前获得的高息贷款，从而降低企业财务成本。

在他看来，部分小微企业对“放贷+存款”条件的接受度相对更高。究其原因，这些小微企业主也意识到，宏观经济下行压力加大对他们业务拓展构成较大阻碍，扩大产能与项目投资意愿并不强，也不愿多拿贷款增加利息成本开支（通过存款可以抵消部分贷款利息）。此外他们之所以愿意接受“信贷+存款”，一方面是银行贷款利率远低于民间借贷，可以缓解企业自身财务压力；另一方面也能与银行“搞好关系”，为将来持续获得贷款资金提供便利。

“坦白说，这也导致信用紧缩状况并没有得到实质性改变，因为大部分针对民企、小微企业的信贷与投债资金，依然滞留在银行体系，几乎都流向国债市场做避险投资。”一位城商行企业信贷部门负责人表示。

风控趋严使信用紧缩周期拉长

在罗刚看来，相比银行放贷“条件苛刻”，目前信用紧缩的另一个重要原因，还是银行风控部门并没有放宽小微企业与民企贷款审核门槛。

“2018年12月份一共向总行风控部门递交了十多个大型民企非标融资产品设计发行方案，通过率不到10%。”他告诉记者。

最让他气恼的是，4-5个原以为轻松通过的非标融资方案，风控部门却因为企业某项财务数据预估过于乐观而一票否决。

起初他打算跑到总行风控部门找负责人“申诉”，但后来自己觉得风控部门此举无可厚非。毕竟他们也在汲取上一轮宽信用的经验教训——

在2011年银行大举放贷后，很多企业拿到大量贷款并没有投向主营业务：要么投资房地产，要么进行很多高杠杆的矿产等资源领域投资或股权投资。随着经济周期变化与房地产调控加强，如今这些房地产与资源类项目并没有获得预期的高回报，反而“冻结”了企业大量信贷资金，导致这些企业只能不断“拆东墙补西墙”。部分企业由此寻找各种理由搪塞延迟还款。

“现在我们能做的，就是将企业发展前景与资金实力表述得更加全面精准，以满足风控部门挑剔的审核眼光。”他透露。

多位银行信贷部门人士对此感同深受。在他们看来，风控部门的从严把关，某种程度造成“宽货币”到“宽信用”的演变周期被拉长。

“但要解决这个问题，并不能靠行政指令，而是需要相关部门不断优化相应的监管指标，引导银行在守住金融坏账风险隐患的前提下，加大对民企、小微企业的放贷力度同时，为他们独身定制更全面的综合性融资方案。”一家国有银行风控部门人士向记者直言。

一年间降准释放近3万亿元流动性！股市、楼市、债市却仍萎靡，资金去了哪里？

流动性淤积银行间

据21世纪经济报道记者统计，2018年年初至今，央行一共宣布了五次降准（含定向降准），五次降准后，除去置换掉的资金，央行在一年左右的时间内向市场释放了近3万亿元人民币的流动性。但与此同时，股市、楼市、债市还是相对萎靡，市场依旧嗷嗷待哺。那么这些资金主要流入了哪里？

多位接受21世纪经济报道记者采访的银行业从业者表示，降准释放的资金首先是到了银行，而银行拿到钱后主要有三个渠道，一个是放贷，一个是买债，一个是留在银行间市场。

首先，大部分释放的流动性通过置换从表外回归表内，从社会融资中非标业务转为新增贷款，这部分贷款还是主要用于支持实体经济，只是形式发生了变化。央行公布数据显示，2018年前十一个月，新增社会融资规模为24.66万亿，比2017年前十一个月增加7万亿元。

其次，释放的资金由银行间市场向实体企业传导仍然不够通畅，资金大量留在银行间市场，造成了银行间市场利率跌破政策利率。“从政策意图来看，全面降准鼓励银行对中小微实体企业进行投放，相比公开市场操作、MLF等可以让银行获得更低成本的长期资金，对中小银行的公司信贷业务影响较大。但目前银行间市场资金利率全线下行，也说明目前资金仍然堆积在银行间市场，尚未传导到实体经济。”国金证券首席策略分析师李立峰表示。

“银行资金投向除了放货款之外，一个较为重要的流向是购买国债或地方政府专项债，但目前专项债春节后才会进入大量发行阶段，因此不排除目前一些银行想要留着一些降准获得资金在春节后买债可能性，这也可能是元旦节后市场流动性比较宽松的原因。”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟表示。

此外，部分资金进入房地产市场和基建类市场，转化为固定资产。“从2018年下半年开始，广州地区的房贷额度就开始宽裕，目前应该是最宽裕的时候了，交齐资料后较快一个月就可以放款。”广州地区某国有大行个贷部客户经理告诉21世纪经济报道记者。珠三角地区某国有大行分行副行长也告诉21世纪经济报道记者，基建等政府类项目、小微企业普惠金融类项目、个人零售贷款业务会是2019年投放的重点。

最后，在美联储进入加息周期和汇率波动加大背景下，有部分资金回流境外市场，以往靠外汇占款来进行货币投放的模式发生了根本性转变，因此监管部门近年主要通过公开市场操作和降准来进行货币投放，维持流动性水平。

“虽然央行一年多时间内五次降准，但所谓释放流动性约3万亿元和2008年的4万亿政策不是一个概念。”浙江地区一位接近金融监管部门人士表示，“如2013年外汇占款增加2.78万亿人民币，是货币主要投放方式，但2018年是减少2191亿人民币，降准除去置换后释放3万亿元，其实只是货币投放方式的转变，目前的投放水平甚至难言已是宽松。”

纾解流动性传导困局

虽然目前国家鼓励银行对中小企业进行投放，也对部分降准资金的运用做了明确要求，但自2018年下半年开始，资金淤积银行间市场的情况并未根本改观。

“目前地方监管部门也在积极引导银行将信贷投放给中小微企业，并通过指标等进行考核，而银行也认识到要服务实体经济，回归本源业务。”上述接近央行人士表示，“但作为银行而言，首先是一个商业企业，有监管考核要求也有市场利润要求，在目前经济下行背景下，企业不愿贷和银行惜贷的现象都比较突出。目前关键还是产业政策，即加快转型升级，提高实体经济的对金融的需求。”

“根源的还是经济整体景气度的问题，现在是银行担心经济不景气不愿意贷款给风险大的中小微企业，而企业自身也意识经济不景气而采取保守策略不愿意新增贷款。”李立峰表示，“根本的解决方式还是财政、行政、金融多方配合，提升企业家信心和经济景气。此外目前我国存款准备金率仍然偏高，预计2019年上半年可能还会有三次降准，将存款准备金率再下调1.5个百分点左右。”

另一方面，虽然宽利率向宽信用的传导渠道仍待疏通，但降准对于实体经济的效用依旧可观，这已经明显体现在对实体企业的信贷利率上。上述珠三角国有大行分行副行长表示，就珠三角地区来看，目前承兑票据的贴现利率已经从去年年中的5.4%下降到如今的3.3％左右，下跌两个百分点，可以为需要流动性的企业节约不少钱，而目前对小微企业的普惠金融产品，利率已是基准利率，部分优质企业还可以获得折扣。

此外，21世纪经济报道记者调查发现，目前多家银行已经下调经营性抵押贷款利率，如中信银行的抵押贷款利率在6.3%左右，相比年初下行0.7个百分点；民生银行抵押贷款利率在6.525%左右，相比年初下行0.5个百分点。而实际上，股东个人抵押不动产，也一直是小微企业获得融资的主要方式。

唐建伟表示，除风险因素外，目前银行惜贷一个重要原因是净流动性资金比率、流动性覆盖率和资本充足率等指标的考核要求。“前两项指标下，如果是公开市场操作获得的短期资金，难以用于长期性贷款，而降准可以解决这个问题；后一项指标下，目前监管部门表示可以用永续债的方式补充核心资本，满足监管要求，未来不排除会调低监管指标限制。”

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