2019年楼市怎么走?听 “神算子”伍岳峰怎么说!

统筹/周琼 蔡焕仪

主笔/蔡焕仪

摄影/魏夲 黄梓伊

2018年，房地产市场面临着机遇与挑战，楼市可谓跌宕起伏。无论如何，2018年房地产走势已成定局。对于2019年，广州楼市走势如何？

为此，特邀广州楼市“神算子”伍岳峰老师做客搜狐直播间，畅谈地产大变局下的楼市走势。

伍岳峰

中祺国御董事长

媒体人口中的地产“神算子”

人物印象

慈眉善目的伍岳峰，脸上永远带着从容的微笑。而现实中，除了是中祺国御董事长之外，他对岭南建筑文化、国学也有较深的研究。而让大家感兴趣的，正是他的这种复合型身份特质。

作为媒体人口中的地产“神算子“，在过去的几年间，结合自己丰富的行业经验，多次准确地把脉了楼市走势。此外，在金融货币领域等方面，伍岳峰也有着独到的见解和深入的研究，靠自身丰富的学识以及对市场的钻研，均做出过准确的市场判断。

对  话

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搜狐焦点广州站：去杠杆仍在进行，如何看待现有楼市环境？

伍岳峰： 广州GDP增长8%左右 能够支撑房价继续上升，中国房地产规模与GDP高度正相关。近十年房地产开发额在GDP中的占比长期维持在10%-15%之间，拉动和维持国民经济发展的支柱地位在现阶段仍不可撼动。

房地产调整基本上保持每三年一小周期的旗形盘整态势；未来10年依然保持与GDP同步的态势，增长速度保持在6-8%之间平稳增长，不会出现暴涨暴跌。

未来走势，则是以去杠杆，减少流动性资金涌入地产为调控的主方向；房地产企业资金紧缺成为常态；预计国家会逐步出台大幅减税政策，允许优质房地产企业发债，舒缓资金紧张压力。

2

搜狐焦点广州站： 公寓限购放开，压抑了许久的公寓市场如井喷状，您觉得此举对广州楼市是否会有一定的促进作用？  

伍岳峰：广州市房地产市场仍处于平稳增长的状态，早前受限购影响，公寓市场积压一定的意向群体。自公寓限购放开后，短期内公寓市场有一定的成交量，但这对市场影响并不大。

在经济下行情况下，银行未真正放开贷款，公寓首付5成，10年内还清，购买公寓的人数不会持续增长。

地产商应以量换价，投资者应考虑自身的现金流。公寓限购放开是好事，建议逐步放开住宅限购政策。

（中祺国御董事长伍岳峰正接受采访）

3

搜狐焦点广州站：对于接下来（2019年）楼市走势，您的判断是怎样的？为什么？ 

伍岳峰：在宏观经济动荡多变，经济下行压力大增的情况下，2019地产大变局：机遇与挑战并存，具体概括为以下四种趋势：

排名前列，2019年是下行周期的初始排名前列年。

下行周期并不代表是急剧断崖下跌，平稳下降是大趋势；限购限售非市场化行为决定价格走势不可能出现大波动。一线城市中心区价格平稳，三四线城市压力较大。但是也有一些特殊政策的一些城市，如粤港澳大湾区，会借助政策优势利好，房地产市场出现分化小涨的情况。总体来说，2019年楼市不会出现暴涨或爆跌。

第二，房地产进入微利时代。

从2018第三季度上市企业公布的年报来说，国内较好的房地产上市企业净资产收益约6.7%，低于香港上市地产企业10-12%的水平。收益率跟银行存款利息相近，表明行业正步入低回报的下降时期。一些国有地产企业，净资产收益率甚至不及银行利息，地产业正面临如何“活下去”的危机；

另外，基于人口发展趋势，房地产行业于2016年达到需求顶峰，此后边际需求持续降低；2020年人口红利消失，房地产转入中低速增长。

第三，地产行业存在地产“堰塞湖”风险。

如果把货币比作水，那么房地产特别是中国较好的货币洪水的“蓄水池”，甚至是分洪区。

在经济下行时，就会出现货币往地产集中的情况。现在，这个货币蓄水池已经核裂变成了中国较大的“堰塞湖”，处置不当后果不堪设想。因此，限购、限售、限签让市场逐步回归正常状态；

第四，地产企业由一业为主向适度多角化转变。

地产行业因利润空间收窄，政策限制较多，很多房企纷纷寻求新的发展空间，如高科技、农业、教育、人工智能等。房地产企业在“去地产化”，反映了企业以活求变，伴随而来的则是大型房企并购及小型企业破产，而社区商业与物联网的智慧商业模式也将蓬勃兴起。

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搜狐焦点广州站：新的一年，对于大家置业OR投资有什么建议？

伍岳峰：对于购房者来说，要持盈保泰，保证手中现金流，尽量不要加杠杆进行高风险投资。

在今年年底到2019年上半年，有购房意愿的则可以重点考虑在中心区域购买自住型房子。如果周边区域住宅会出现小幅下降的情况下，也可入手。

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搜狐焦点广州站：具体有哪些区域，可以重点关注？

伍岳峰： 就区域方面，南沙、广州东部新开发区域，均有较大发展潜力。

众所周知，广州目前已有的三条中轴线，都代表了弥足珍贵的人文历史，市内较好的资源配套，以及未来数十年的经济潜能，是购房者看好的地带。

另外，科学城，知识城，智慧城等代表了“城市新脊梁”的崛起，更代表了广州的未来十年，预测今后会是广州第四条中轴线。