向黄埔看齐!增城旧改大变:快签快批快拆快建!

增城旧改要放大招了。2020年增城旧改招商成绩虽说是亮眼的，但是招商之后，就进入了长时间的“冷静期”。近日，增城区政府发布了关于征求《增城区关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施细则（征求意见稿）》（下称《意见稿》）公众意见和廉洁性评估意见的公告。

《意见稿》出台的背景是落实广州市委十一届十一次全会精神，深化城市更新配套措施，加快推进增城的旧村改造项目实施，促进城市高质量发展。意思就是，增城旧改按上了“加速器”了。下面和房产君一起来看看，这个《意见稿》说了些什么呢？总共有6大点，26条细则。总的来说就是一优化、二完善、三加快、四连片、五路径，简单一点，也可以用8个字来形容：快签！快批！快拆！快建！一、优化主要是优化旧村改造项目实施方案审核，简化5个方面的流程和审批。特别是招商环节，在增城原先的旧改政策中，招商选企挂牌公告的时间为“不少于45天”，在《意见稿》将公告时间更改为”不少于30天“，减少了15天，加快了招商的整体节奏。

二、完善这部分主要针对在原先旧改政策的基础上进行一步完善相关内容。可以说，旧改政策逐渐趋向严格，是未来几年的主基调。基础数据方面。《意见稿》中明确了合作（意向）企业干扰基础数据调查和弄虚作假的，一律取消旧村改造资格。意思就是说，弄虚作假的企业，就要出局啦~同时加强基础数据成果和“房地一体”确权登记成果的衔接。产业导入方面。虽然增城不处于市级的核心圈层范围之内，但增城依旧对产业有一定的要求。全区划分为三个圈层，产业用房总面积每个圈层不低于总建筑面积的25%、15%、10%。这就提高了合作企业产业准入的门槛了。

这对于一些缺乏产业布局的企业来说，有可能直接演变成了它们拓展旧改的一道难以跨越的阻碍。同时，为了避免出现用地紧张的问题，也明确了留用地纳入旧村改造的原则。三、加快这一部分是较大的突破。一是建立"分解审批、同步签约、批复后置"的模式，整体拆补协议签约率达到50%以上，实施方案才能获得批复，倒逼市场主体快速推进签约相关工作。

二是允许融资面积先行销售，在方案批复后，以及公建配套和安置房启动建设后，进度要快于融资区，允许部分融资区商品房进行预售。做法类似于黄埔，在保证政府和村民的利益下，允许市场主体先行预售融资区，回笼资金。

四、连片这一部分主要是针对旧厂连片成片改造。值得注意的是，《意见稿》中明确了旧厂房改造的负面清单，同时表示探索政府或区属国企参与前期数据调查、实施方案编制、拆补方案制定等工作的模式。五、路径这部分强调了旧村改造中政府在前期的主导作用，提出区属国企可向引入的合作企业或通过项目公开挂牌竞价等方式收取合理利润的前期服务费。试点旧村改造“储改结合”。由政府主导科学划定旧村改造和土地收储范围，同步开展改造和收储工作，土地收储产生的留用地优先落地平衡旧村改造强度。

容积率异地平衡。实施方案住宅用地平均净容积率超4.5的，超过部分融资面积须异地平衡容积率，由改造实施主体通过公开竞得预留村改权益面积的政府储备地，将与村改项目同等价值的融资面积转移到公开竞得地块。

从这份《意见稿》中，我们不难发现其他区的“影子”。在产业引入方向，增城借鉴了南沙的做法，划分了三个产业圈层。在前期工作安排方面，增城借鉴的是白云的方式，将前期工作交给政府或区属国企进行。增城还借鉴了黄埔的做法，对项目实施进行优化，并采取批复后置的做法，从而达到快签、快批、快拆，加快项目推进的目的。除了“抄作业”之外，增城也创新了一些新“形式”。例如，增城创新了“储改结合”形式，这也意味着未来增城的旧改项目可能不单只是三旧改造这一块，还会涉及土地收储方面。再如，增城还开启了容积率异地平衡，对住宅用地平均净容积率设置了一个4.5的门槛。总体来说，《意见稿》是在这几年增城区旧村全面改造项目实施过程中的问题结合新政进行了细则明确，将有更利于增城下一步旧村改造的推进。目前，在增城的旧改项目中，要数简村的进度较快，预计今年上半年实现村民回迁，其次是中新村和南坣村，项目已经开建，群星村，金星村等也在不断推进中。未来，旧改推进地越来越快，相关产业，教育配套落地也会更快，城市界面逐渐改善。但是，这届开发商就有点难了。

来源：增城房产