广州楼市:从化有潜力吗?内行人说出实情

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提问：您好广叔！我们现有广州番禺户籍，家在广州有三套房。其中，番禺区亚运城自住的大三房，贷款已还清。从化和南沙时代小三房(80多平方)，房产证已出，已满二年，现两套房子每个月还贷款合计7000元。南沙时代的房子是大儿子名下，目前市场价约24000～25000一平米。从化房子在老公名下，目前市场价在13500～14500之间。

一家四口，两个男孩。需要置换一套4房。目前，打算卖掉南沙和从化的房子，凑一套四房的首付。需要考虑学位和养老、交通便利的需求。广叔，请问: 卖掉南沙和从化是否可行？什么时候卖合适？如果卖掉从化南沙二套小三房之后，可以凑200～2500万的首付，用大儿子的名字购买，可以首付三成。买哪个区那楼盘比较好呢?

回答：你好。从化可以出手；南沙适合中长期，短期价值不大。现在可以卖。三成买个650左右的，4房可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：您好，广叔，本人番禺工作，小孩中班，在洛溪生活5年，房票6月份左右到手，想买人生中排名前列套房子，首付70左右，想问问广叔，想上车的话，考虑番禺二手或者南沙一手，番禺的话主要还是想考虑洛溪，但是有个问题，洛溪的房子楼龄基本上超过20年，而且学校也一般，至于南沙就不怎么清楚想请教下广叔，帮忙推荐推荐

回答：你好。洛溪的房子确实比较老的，较新一点的如广州奥林匹克花园都在2000年左右，洛溪、南浦这些区域没有太大的投资价值。南沙除非你做好了中长期投资的准备，短期很大可能站岗。如果一定要买洛溪就看看奥林匹克花园，其他看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好～我在天河五山上班，想买500左右的房子，优先考虑新楼盘，现在黄埔的房子涨了不少 ，还适合入手吗？求广叔推荐。

回答：你好。黄埔依然适合入手，建议尽快上车。500左右考虑二手次新，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，感谢知识分享，受益良多，第二次提问，工作地点：五号线杨箕站，银业国际公寓的房子流通性不高，今天才签约，现在回想，应该年前低价卖掉，及时买入，现在悔之晚矣。现在想抓紧重新上车，手头子弹180万，月供能力1万，预算300-350万，目标两房。自住优先，兼顾投资，娃三岁。名额下个月中旬应该能完成过户。考虑以下楼盘.

1.万科城市花园，两房，侧出阳台。楼龄久，感觉回报率不高，保养差，小区环境好，地铁近，通勤时间短，后面城市之光不知道会不会带动一波。

2.万科新里程，十年楼龄，离地铁口较远，通勤时间一小时十分钟。地段价值高。

3.万博商圈，雅居乐花园，听说规划的十八号线贯穿到广州东站，经过南村万博站，将来有发展，但是通勤时间很长，换三次线。

4.海珠区金碧花园，地铁口盘，楼龄较长，但成熟社区，通勤时间较短，将来的涨幅不知会怎样。

5.悦时代花园和花语水岸，通勤时间短，楼龄较新，但是没什么产业规划。

请问广叔，您认为这五个选项顺序应该如何排序，还有其他盘可以推荐选择的吗？

回答：你好。看来做了不少功课，赞一个！看你更偏向哪些要素了，偏自住就考虑通勤距离，偏投资就买潜力地段，租房子住。比较建议考虑2、3、4这样选吧，还可看下科学城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，珠江帝景这样的地段和质量，现在算不算价格被低估呢？未来10-20年，涨幅有望跑赢鱼珠或者天河公园吗？

回答：整个天河跟海珠的中心区都还在加强当中，要构造成珠江新城、金融城、鱼珠、琶洲的四大板块路网加强。其中就有中轴区珠江新城到广州塔的隧道加强。再加上整个岭南广场的地铁加成和周边的第三产业博物馆美术馆科学馆等等的。建造，这个一定是一个文化区域。我认为是有很大的提升空间的。因为产品定位也稍微有不同。天河公园刚改到改善,还有部分也是有起步户型盘的。鱼珠的话也是刚需刚改左右的房子。广州投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：您好广皮，我们夫妻二人分别在龙岗五联有一套万科清林径79平(值260万)和一套百合盛世89平(值370万)的房子，想卖掉一套换一套龙中或大运的学区房，但两个购房指标已用完，小孩过3年读小学。如卖掉一套百合盛世加手中现金大概400万，买深中的学位房(招商依山郡)好还是大运四大神盘好？比较喜欢招商，又担心招商依山郡小学不咋滴，深中龙初合同是合作办学，合同只签了6年。自住加学位需求，工作地点在龙中。求推荐四房的学位房。

回答：你好，如果只考虑龙岗，如果想买龙岗不跑输大盘，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 如果能接受投住分离，建议多关注福田和南山学位房。

提问：你好广叔，请问预算800左右，想要满足自住与学位需求，坂田杨美片区值得购买吗？ 现在主要在看佳兆业上品雅园和佳兆业悦峰两个盘。 不知道这里的9年制深实验坂田校区和周边的旧改是否还能继续拉动房价？ 或者说预算800到900，广叔大还有其他更优的推荐吗？

回答：你好，坂田目前正在补涨和利好兑现期，2020年的选筹方向是区域标杆、学位和稀缺性。 随着深实验的扩建，佳兆业上品雅园、悦峰、金色半山这三个双实验楼盘的后市，依然有很大想象空间。 自住+投资可以重点关注。

提问：广叔你好，本人在纪念堂附近上班，名下无房有贷款记录，算首套4成，手头子弹180，家庭月收入4.5，学位刚需，想找越秀排名前列梯队的，也希望升值。买个老破小租房？还是买个老破大兼顾自住？或者有更好的建议吗？谢谢！

回答：你好。有读书需要，可以考虑买个小户型学区房，然后租房子住。等读完书再卖掉。老破大建议，流动性较弱。可看下越秀铁一小对应的小区。

提问：广叔你好，我想问下，打算买排名前列套房，预计首付95w，想买个380w以内的房子。我目前考虑黄埔合生中央城的三房，但是我老公觉得超支了，压力大，想考虑增城新塘，主要考虑招商甄园，品秀星图的三房。我老公的房票要今年11月底才出，现在的问题是：

1. 如果要买黄埔合生中央城，目前是3.8w一平，到时候11月底，房价更贵了，承担不起，是否应该等到时候房票有了再咬咬牙买房？

2. 现在新塘的房价还没涨那么多，招商甄园的房价是2.9w一平，而且不限购，缺点是交通不便利，要坐公交车才能到地铁站，是否应该趁现在房价便宜就入手？

3. 我和我老公的意见冲突，我想买黄埔，他想买新塘，黄埔和新塘，我们资金不足的情况下，您更推荐买哪个区？有什么适合我们的盘推荐吗？

回答：你好。

1、如果是首套房，建议踮踮脚买，利用好首贷资格尽量贷到更多资金。中央城结合自住可以考虑的。新塘优选品秀星图，次选招商甄园。

2、新塘现在是较佳上车时机，黄埔涨完之后大概率轮到新塘

3、当然有名额，优先考虑限购区域黄埔

还可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好！本人广州户口，目前没房没贷，有广州购房名额，在萝岗科学城上班，现有资金100万。最近有中介推荐大壮名城里面在建的回迁房，跟大壮公用同一小区的，开放商跟物业也是一样的，今年12月收楼，单价2.7万/平，70平方两房或者90平三房，具体操作是和村民签协议和找律师见证，等到今年6月的时候就跟上村民一起去摇号，摇到哪个楼层就是哪个楼层。这个单价明显比大壮的一手房要低，但需全款，等满二或者满五再过户；也可以即可过户，但是税费高。请问1、这样子操作的风险大吗？虽然有签协议和律师见证2.目前与大壮新房存在明显价差，但以后的价值是否也会比大壮的新房差很多？目前这个价位是否适合入手？3、未来几年都在萝岗上班，有什么合适的楼盘推荐吗，总价在250万左右。

回答：你好。回迁房的缺点就是需要全款，资金利用率不高，缺少杠杆。不过有较大折价是可以考虑的。较好有专业律师。这个价可以入。总价250，还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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