视点||广州市2018年4月房地产市场月报

一、相关房地产政策

4月2日，广州市府办公厅正式印发《关于加强土地管理的实施意见》，并于4月1日起开始实施。 《意见》涵盖了土地计划管控、土地储备、土地供应、供后监管、农村土地管理等全过程土地管理环节，是我市土地利用管理的“一本通”文件，为建立广州市土地管理长效机制提供了制度保障。

4月9日，广州市住房保障办公室印发《关于解决房改后续工作中有关问题的通知》。《通知》规定，办理按成本价补交已购公有住房价款、购买已购公有住房共有分摊建筑面积仍执行广州市1999年出售公有住房的成本价。此外，要求购买部队政策性住房的家庭，若在地方已购买公有住房，可向原房改单位提出申请，经原房改单位同意，该家庭可按照原房改购房价格返售已购公有住房。原已购公有住房已经上市的，可以将售房款退回原房改单位。售房款按照该已购公有住房上市交易时点或返售时点市场评估价格确定，市场评估价格低于上市交易价格的，以上市交易价格为准。

4月23日，广州市住房和城乡建设委员会印发《关于加强住房租赁企业房屋租赁管理有关问题的通知》。《通知》进一步加强了对广州市住房租赁管理工作， 根据《通知》要求，广州市住房租赁企业必须先在广州市房屋租赁信息服务平台（以下简称阳光租房平台）实名注册，弄虚作假等不良行为将被纳入政府诚信系统监管，且房屋租赁企业办理租赁合同需在网上备案。

二、土地市场分析

本月经营性用地供应下降，成交上升

1、2018年4月广州土地市场供应情况

4 月广州土地供应市场，公告土地新增供应数量供应 10 幅，包括 2 幅经营性用地、6 幅工业地和 2 幅其他属性用地。本月所有属性土地供应总建筑面积为 76.9 万平方米，环比大幅下降85%，同比增长 30%，其中经营性用地供应总建筑面积为 11.7 万平方米，环比下降 89 %，经营性用地供应占总供应 15%。本月供应土地主要集中在南沙区。

2、2018年4月广州土地市场供应用途结构分析

2018年4月广州土地市场共供应10幅地，其中2 幅经营性用地，总建筑面积11.7 万平方米，6 幅工业地，总建筑面积52.19万平方米； 2 幅其他属性用地，总建筑面积13万平方米。

3、2018年4月广州土地市场成交情况

2018年4月广州全市本月土地市场共成交 15 幅土地，包括4 幅商住用地、3 幅商办地和8幅工业用地，本月所有属性土地成交总建筑面积为 106.77万平方米，平均楼板价为 3254 元/平 方米，环比上涨 40%。其中 4 幅商住地成交，总建筑面积 85.55 万平方米，成交楼板价 12905 元/平方米。3 幅商办地成交，总建筑面积 16.68 万平方米，成交楼板价 12204 元/平方米。本月成交土地主要集中在南沙区、黄埔区和增城区。

备受关注的增城 4 宗宅地均顺利出让，竞得者均为千亿房企，总成交金额约 110.4 亿元；4 地块均属亍“旧厂改造”用地，其中增江街狮尾路地块被碧桂园以 13.36 亿元总价拿下，折合楼面价 13344 元/平方米，不过成交总价远未达 15.02 亿元的较高限价。而朱村街凤岗村地块在竞拍中达到 14.91 亿元的较高限价，最后以配建面积 900 平方米被招商-保利联合体夺得， 折合楼面价 15134 元/平方米。另均位于增城荔城街三联村的两地块，分别是83001204A18062 地块和 83001204A18082 地块。前者被保利以 49.95 亿元总价拿下，折合楼面价 12489 元/ 平方米，保利连得两宅地；后者则由华润置地以总价 32.18 亿元拿下，折合楼面价 12570 元/平方米，这是华润置地首次进入增城市场。 由此可见，近年增城在产业引进、交通建设等利好之下，区域价值越来越受认可。

4、2018年4月广州土地市场成交用途结构分析

 本月土地市场全市共有6幅土地成交，土地成交总建面积106.77万平方米。其中，商办用地3幅，总建筑面积36.83万平方米；工业用地3幅，总建筑面积69.94万平方米。

三、房地产市场分析

1、新建商品房市场分析：本月成交整体表现逊色，成交套数、面积、均价均下降

1.1  4月份广州房地产市场成交情况

据网易数据中心显示，4月份，广州全市新建商品住宅共成交6,311套，环比上月7,348套减少14.11%，同比去年3月22,378套下降70%。成交均价为17,079元/平方米，环比17,476元/平方米减少2.27%，同比去年同期减少3%。

1.2  4月份广州各区房地产市场成交情况

从区域成交量方面来看，4月广州全市一手新房成交6,311套，中心六区（越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔）成交1,908套，环比上月减少32.41%，同比下降20.37%；近郊五区（番禺、花都、南沙、从化、增城）成交4,403套，环比上月增加87%，同比下降66%。

中心六区的成交量方面，除越秀区外其他区均有所下降，白云区4月成交290套，环比上月减少58.97%，降幅较大；黄埔区4月成交1,682套，环比上月减少38.76%；天河区4月成交452套，环比上月减少14.16%；海珠区4月成交100套，环比上月减少13%，荔湾区4月成交290套，环比上月减少6.55%。 

近郊五区的成交方面，除番禺区涨幅较大，南沙区基本不变外，其他区均下降，其中：番禺区4月成交559套，环比上月增加61%，增加幅度较大；南沙区4月成交1,212套，环比上月增加0.17%；从化区4月成交355套，环比上月减少23.1%；增城区4月成交1,765套，环比上月减少16.43%；花都区4月成交634套，环比上月减少14.67%。

2018年4月份广州全市网签成交量情况一览表

【数据来源：网易数据中心；国策评估数据库】

成交均价方面，4月广州一手住宅网签均价，17,079元/平方米，环比上月减少2.27%，同比去年同期增加3%。其中，中心六区均价 27,365元/平方米，环比上月增加5.58%,同比增加8.62%；近郊五区均价12,826元/平方米，环比上月增加3.02%，同比减少6.92%。  

分区域来看，房价最贵的区域依次是越秀区（49,457元/平方米）、天河区（42,702元/平方米）、荔湾区（38,580元/平方米）、海珠区（36,877元/平方米）、白云区（35,096元/平方米）、番禺区（17,650元/平方米）、黄埔区（16,678元/平方米）；价格相对便宜的区域依次是南沙区（13,819元/平方米）、花都区（12,774元/平方米）、增城区（10,324元/平方米）和从化（8,294元/平方米）。其中，黄埔区是4月全市房价上涨较快的区域，环比上月上涨6.17%。

2、二手房市场分析

成交量下降、价格微张

2.1  4月份广州二手房地产市场成交情况

据网易数据中心显示，2018年4月份，广州市全市二手住宅网签6,444套，环比上月7,486套减少13.92%，成交面积为599,921万平方米，环比上月687,534万平方米减少12.74%，成交均价为 23,953元/平方米，环比 23,790元/平方米增加0.68%。

2.2  4月份广州各区房地产市场成交情况

从区域成交量方面来看，4月广州全市二手住宅成交6，444套，中心六区（越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔）成交2,502套，环比上月减少14.1%；近郊五区（番禺、花都、南沙、从化、增城）成交3,942套，环比上月增加57.55%。

中心六区的成交量方面，4月广州中心六区的二手住宅成交环比均下降，其中白云区4月成交536套，环比上月减少18.54%；海珠、黄埔、荔湾，天河、越秀区4月分别成交603套、114套、1159套、523套、377套，环比上月分别减少17.96%、17.53%14.02%、11.66%、11.50%。

近郊五区的成交方面，4月广州中心六区的二手住宅成交环比除萝岗区外均下降，萝岗区4月成交142套，环比上月增加6.77%；其中番禺区4月成交1192套，环比上月减少19.35%，降幅较大，其次从化区4月成交394套，环比上月减少16.88%；从化、增城、南沙、花都4月分别成交394套、349套、281套、774套，环比上月分别减少16.88%、14.04%、8.77%、6.86%。

2018年3月份广州全市二手住宅网签成交量情况一览表

成交均价方面，4月广州二手住宅网签均价 23,963 元/平方米，环比上月增加0.69%。其中，中心六区均价34,818元/平方米，环比上月上涨0.88%；近郊五区均价18,430元/平方米，环比上月上涨1.21%。

分区域来看，二手住宅房价最贵的区域依次是天河区（43,159元/平方米）、越秀区（40,492元/平方米）和海珠区（34,587元/平方米）；价格相对便宜的区域依次是从化区（10,666元/平方米）、花都区（13,555元/平方米）和南沙区（16,555元/平方米）。其中，白云区是4月全市二手住宅房价上涨较快的区域，环比上月上涨10.85%，房价涨幅较快的还有荔湾区，环比上月上涨10.19%。海珠区跌幅较大，环比上月下跌6.15%。

2018年4月份广州全市二手住宅网签价格情况一览表

【数据来源：网易数据中心；国策评估数据库】

四、市场展望

土地市场，供应方面，本月全市出让土地10宗，其中商办用地供应2宗集中在南沙；本月土地市场共成交 15幅土地，包括 7 幅经营性用地、8 幅工业地。本月成交土地主要集中在南沙区、黄埔区和增城区。本月经营性用地量价齐升，土拍市场明显升温，但从成交可见房企拿地相对理性，溢价率基本平稳，抑制高地价的诞生。

房地产市场方面，4 月广州供求同、环比均出现不同程度回落，整体表现疲软，房价却处于近五年同期的较高位，可见调控对成交量有明显抑制，但房价涨幅并未因此“止步”。本月品牌房企延续“阳春 3 月” 推盘热情，不过少量频推仍是市场主流，金三银四成色不足，同时受清明节的影响，二手房成交方面也有所下降，外围区的外部配套设施不断完善促成其有利发展，增城、南沙和黄埔三大外围区成为广州市成交主力依然持续。在政策收紧的情况下，预计今年广州楼市持续低迷的可能性极高。 （国策广州陈家宝）