那些准备在广州买房的人,这些建议很实用

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：羊叔，您好，我看新闻写南沙区域未来规划挺不错的，而且价格也不算高，能接受，我打算入手南沙区的房子投资，老师你怎么看？

羊叔：你好，南沙因为它特别的区位规划和不高的价格逐渐受到关注。南沙处于广州，深圳，珠海、中山、香港和澳门中间的位置，是规划中的广州副中心，但是价格方面南沙均价2.7-3.2w。原因在于首先广州的限购太过严格，许多广州人就把金钱放到南沙地块上，交通方面南沙都有可以直接到达广州中心城市的交通路线，并且广州把很大一部分预算都放到南沙的建设上来。教育方面，林肯中学，签下英国伊丽莎白女王医院学校、广州恒鑫斯坦福学校、英国国王学院学校、英国威尔森学校等9所优质学校。医疗方面，中山大学附属口腔医院南沙院区、广州妇女儿童医疗中心南沙院区等都已入驻，未来还将签下几所能级较高的医院，将南沙打造为广州的医疗副中心。从各种配套和发展来看，南沙未来会向广州高级居住副中心发展，投资南沙虽然不会有高涨的回报，但也特别会稳稳获利。

2.提问：羊叔您好，本人买房预算有限，目前只能考虑买广州郊区的盘，如果买郊区的盘需要注意哪些点呢？老师有推荐的郊区板块吗？

羊叔： 你好，郊区选盘时可以注意几点：排名前列、选择那些当地人认可度较高的项目。第二、选择有确定性规划的项目。第三、原理那些所谓未来新规划的项目，往往这样的规划要么无法实现，要么需要很长时间兑现。花都是距离广州较远的板块，也就算是郊区板块。而花都的房价主要是以本地人群需求为支撑，其中一个较为成功的例子融创，就是即带动了当地人选择，也吸引大量广州人前去选择。花都交通方面有9号线，同时自身配套方面，学校等也都不错，但是对于广州购房者的确勉强了一点。目前主要有融创文旅和滨水新城还有新房推出。花都作为郊区，其发展和南沙相比是完全不同的，虽然有值得期待的发展，但是预算有限的话，可以把目光放到南沙这样已经发展起来的郊区板块。

3.提问：羊叔， 我在天河上班，现在天河黄埔的房子好难选，听说现在海珠区的石溪在旧改，这个地区投资的话可以持续关注吗？如果是自住的还有优质的二手房可以考虑吗？

羊叔： 你好，海珠旧改规模较大，短时间内不能有特别明显的效果。交通方面，有地铁，开车到珠江新城以及海珠等地也都比较方便，10号线在建设中，预计会在23年通车，板块老城的配套方面比较完善。板块整体面貌来说不算特别好，学区也没有很热门的学校，作为刚需实用，而其他需求的话还是考虑别的板块。 主要的二手房项目详见内部分享。

4.提问：羊叔，您好，我看最近上海楼市涨得很厉害，都出政策来压制了，那广州楼市也会像之前上海楼市一样疯涨吗？现在广州能买的区域有哪些呢？

羊叔：你好，广州的房子市场目前还是处于一个较为健康的状态，暂时不会受到政策方面的压制，原因在于：首先，广州楼市里各个阶段的需求的房源都有供应，一手房，二手房供应量都比较充足，不会面临抢房现在，是真切落实住房不炒。其次，整体来看房价是有涨有跌的，在合理范围内波动。 最后，天河以及东部这些地区局部高涨也是因为其核心区域的价值体现。不过买房还需要理性，不要盲目跟随热度，选择合适的才是最重要，也可以把目光投向番禺、海珠、荔湾、白云，增城这几个区域。

5.提问：羊叔，您好，我是广州人，排名前列次买房，之前看了一些文章里面说得房率比较高的房子比较好，请问老师什么是得房率啊？怎么计算判断呢？

羊叔：你好，买房时许多人会关注得房率的问题，希望房子具有较高的得房率。得房率指的是可供住户支配的面积与每户建筑面积及销售面积之比。公摊面积对于得房率的影响最为直接，公摊面积越大，得房率越低。而公摊面积又与房屋结构、楼体形式、楼盘形态以及赠送面积、公共活动区域等因素有关。房屋结构上，房子的梯户比越高，公摊面积越小，得房率越高。楼梯形式上，板楼的公摊系数小，得房率较高，塔楼则相反。楼盘形态上，楼层越高，得房率越低，得房率：别墅>多层>小高层>高层。赠送面积上，飘窗与阳台可以提高房屋得房率，而且一般不计入房屋建筑面积。公共活动区域上，区域面积越小，公摊面积也越小，得房率越高。

一般而言，低层低密度洋房得房率85%~93%，小高层住宅得房率为80%~85%，高层住宅得房率在75%~80%，购房者在签购买合同时，为了保证得房率，可以查阅建筑测量报告、最终设计图纸以及数据计算方法等资料，应要求开发商出示公摊面积数据，看是否与合同吻合，还可以在合同中约定公摊面积。如果购房之后，实际公摊面积与合同中面积不符，合同有明确约定的，可以按合同处理，如果没有明确约定，可以依照法律规定处理索赔。

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羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。