广州楼市:这些地段的房子较好不要买,买过的人都后悔!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好！想请教您两个问题，谢谢！1、广州珠江新城的星汇国际住宅大单间45方左右的值得投资吗？2、如果自住，广州荔湾区的金域华府好吗？或者荔湾长寿路附近自住的话推荐买哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星汇国际，珠江新城西，2003年的房子，近地铁，自住+投资可以考虑，纯投资并非最优选。2、金域华府，龙津，近地铁长寿路站，靠近康王中路可能会有点噪音，自住可以考虑。荔湾应开发较早，整体次新房子比较少。还可以看看誉领轩。

提问：广叔您好！目前南城有住房一套！有二个儿子，13-15岁，我想买给儿子的，目前在南沙，黄浦区，新塘，东莞，看房，首付100万左右，不晓得投资哪里合适

回答：你好。建议考虑黄埔：自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城；投资：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：广叔你好，谢谢你昨天的回复。这里请教两个问题，1.我有考虑过两年把南沙的房子，按揭些贷款换到琶洲或者万胜围，一方面离我工作的地方近些，另一方面我感觉琶洲附近以后的增长空间更大，你觉得如何？2.我买房子的时候，我父母一直要求一定要南向，较好通透的房子，而且不能有西晒，不能最顶和最底楼，而且不能太贵。这样一个片区下来，也只有一两套能满足条件。在成熟片区找房子很多时候还找不到。你是如何平衡这些条件？

回答：你好。1、南沙需要中长期持有。当然琶洲附近的增长空间要更大一些，琶洲、萝岗短期看都比南沙空间大。2、在成熟片区、房子稀缺的地段很难都能满足条件。优先考虑的是通风、采光，户型的进深，其次是楼层，朝向。如果是老人家住的话，尽量满足其需求，投资的话另当别论，比如顶复或者一楼存在折价大的也是可以考虑的。

提问：投资性质 三五年后可能自住 实地常春藤 保利拾光年 万科幸福誉 时代印记 哪边投资前景更好 麻烦广叔给个综合排序 另外时代印记可以分期 我只能全款压力会小点 如果是时代印记 和新塘品秀星图比 哪个更值得入手 麻烦帮忙排个序

回答：你好，个人看法：保利拾光年 > 幸福誉 > 实地常春藤 > 时代印记。时代印记在知识城，知识城已经有分析过，潜力没有科学城大，也没有新塘的品秀星图好。

提问：广叔你好，我有2套投资的房子，自己都用不上的。一套天河北天诚广场28.66方单间(还有欠款40万) ， 一套广州大道时代花生北向低楼层1+1的2房(还有欠款57万)。我想卖掉整合成一套三居的未来可能保值更好些。你觉得有必要吗。我目前还贷能力大概能负担150万左右贷款，可长持。认筹了保利天汇88方，没有买到。花生那套从2017年到现在不涨反跌，估计卖不了好价。天河北那套倒是涨了60%几。天河北那套你觉得还有空间吗？现在公民同摇号， 感觉有插班生家长需求，热度和价格又起来了点。我也想过天河北那套还有上涨空间的话，先卖掉时代花生那套，做个流水贷多一些入一套3居，过几年再卖掉天河北那套提前还款减轻压力。求总体思路上点评一下

回答：你好，目前按照现在的行情来说，天河核心区还有黄埔，还有海珠核心区，都还是起来了。目前你卖掉容易卖的天诚，是相对很容易的，如果说你这一套花生你跌了之后还是有赚头的话呢，我建议也是可以把它卖掉的。你的问题主要是小学位房面积太小了，而且另外一套两房也没什么看头。卖房子肯定是容易卖的才好卖，不容易卖的你就很难折腾的。所以在买进的时候就决定了我们后面好好不好卖了，不好卖，你就只能吃那个涨幅，涨幅也不行了，那就等它有涨幅。

提问：广叔你好，深云村最近因为一个中科院先进实验学校突然房价涨起来，这个学校才排名前列年中考，虽然成绩不错，但将来升学率不清晰，这边的楼盘有投资价值吗？

回答：你好，深云村经济适用房，考虑深云村的原因无非是因为价格不贵，地铁口 商业配套是问题。 主要是大环境，被高速和山割裂。 总结：地处南山，但不是热门区域和小区，便宜可入，市场价偏谨慎态度。 格局上，房间都不大，并不实用。 位置上，被北环、松坪、大山环绕，相对孤立， 价格上，并不便宜了，相对桃源村，优势并不大。

提问：广叔你好，本人36岁，湖北人，深圳户口，老婆四川人，和老婆办了LH，都是研究生，在深圳南山2套房，一套科技园45平小房，市值600，贷款200，另外一套刚从布吉换到前海新盘，1200万，贷款750左右，手上没存款了，总房贷在4万左右，家庭收入税后140万左右，都是上班，短时间内可能维持在100～150之间，我想把小房赎楼抵押出来，套现200万，把贷票也用完，入手二线城市房产，之前考虑过东莞，成都，武汉，重庆，郑州，长沙，实地考察过成都，东莞，但成都限购，而东莞核心区域松山湖，南城这一波都涨起来了，现在没想清楚，是否再加杠杆？加杠杆的话，加到哪里合适？不迁户口和迁户口2种情况？多谢指点

回答：你好，平均月收入11W+，近几年收入稳定可以考虑继续加杠杆，但是要控制在70%以内，同时优化租金收入。 你考虑的这几个城市中 成都 武汉 郑州基本面都没有问题。但是都属于横盘或者阴跌状态，需要淘笋。 东莞价格高了，现在不宜入手。 长沙ZC太严，新盘缓涨 二手缓跌，近1-2年没有上涨可能。虽然价格确实是全国洼地，但是现在并不是较佳入场时机。 迁户口是最简单的方案。买完之后再迁入深圳。

提问：你好广叔，大亚湾的华润小径湾56平不到50万的特价房值得入手吗？自己的现金比较少， 只能够考虑便宜的地方，一线城市的话还不是很现实，如果是在珠海斗门，贵阳，华润小径湾间矬子里面拔将军选一个，哪个地方更值得一搏？

回答：你好，珠海贵阳大亚湾我并没有系统的研究，提供不到准确的一些建议，尽量选择成交活跃二手盘有接盘侠的城市和区域。

提问：您好广叔，我的存款有250w，有贷款记录，首付五成。主要为投资，较好有学区三房，学区考虑可能5年后自住。如果新房，宝安西乡的天福华府您觉得可否入手？或者您有推荐的片吗，感谢。

回答：你好，五成资格首付250w，买二手房可以到450w左右的总价、如果买新房可以到500w左右，又是考虑学区三房，这个范围就变窄了很多。 基本南山、宝安是买不到了，天福华府有地铁12号线的利好，但是夹在两条大道之间、缺少腹地、周边环境后续能否改善还是个未知数。 在哪里工作？要自住结合学区的话，要么买两房、要么买东部的学区三房。

提问：广叔好！准备入手黄贝岭的房子，可以首付150万，我在福田工作稳定，还贷没什么压力。我这个价位能买到福田比较合适的房子吗，还是说选择偏远区的新房，另外个人偏向于住在福田 龙华。抑或是选择再等等，明年再买，现在被刺激因素居多，明年首付会增加个20 30万？还望指点迷津，谢谢！

回答：你好，不管什么原因，只有手里有钱，还贷无压力，决定买房就是对的，以后你会感谢你自己的。 再说买在哪里，我的观念投住应该分离，投资不是生活的全部，也不赞成为了可能多出来的升值，就牺牲多年的通勤时间和生活便利。 首付150，总价500，不要求学位，福田和龙华都能买到自住比较舒服的两居甚至小三居，好好选一选，找不到合适的再来找我。

提问：广叔好，我是河北人，深户，目前北京工作，打算在深圳买个房就安心搬砖，昨天去北三县的大厂看了套房子，首付60万，1.5万一平，月供6000，30年，2年后交房，房子4年后通北京地铁应该会升值。因房子交了定金，现在面临2个选择：1.月供压力小买大厂，但是1-2年没有上车深圳的希望，2.年底淘笋首付凑120左右深圳上车，本人名下无房首套，月供预计在1.6-1.8万，现金流因金融工作不稳定，好的时候月10W+,不好的时候也有2w+,纠结怎么选？

回答：你好，买大厂和买深圳是两种完全不同的投资理念，买大厂为的是暴击，但在持续的高压政策下，等待周期有可能拉长到8-10年。 买深圳则是为家族大额资产的安全着陆，以及确定的收益预期。 我建议大家，首套首贷和大资金留给深圳，多余的不影响生活的闲钱再去搏暴击。

提问：你好广叔，我计划今年在深圳湾片区买一套房预算总价2000万的房子，主要是自住方便孩子上深圳湾学校，但是我应该会住了10年左右考虑换房，因为不太喜欢住房龄较老的房子，考虑小区环境和圈层的话，您比较推荐哪个小区呢，另外我现在的需求情况适合购买两本证的房子吗？谢谢。

回答：你好，深圳限购越来越严，购房资格非常珍惜，所以双拼房会比较难出手，再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑，就容易被视如敝帚，因为双拼房多半为大户型，没钱人住不起，有钱人又看不上。

提问：你好广叔，请教一下您，夫妻俩在福田上班，有一小孩差不多两岁。如果是考虑投资兼自住的话，碧海的幸福珺湾附近(离地铁口远)，西乡的中熙香缤山(22年12号线开通），坂田的大族云锋（坂银通道的开通），请问这三个片区现阶段适合上车吗？或者预算800w以内考虑投资兼自住有什么好的建议，期待您的解答。

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。 宝安重点关注以下楼盘： 万象新天 大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房 缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等； 富通v都会 高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房 缺点是花园小； 富通城一期 大花园、户型好 缺点是地铁远 幸福珺湾 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是赠送少、梯户比低 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是没赠送、单价高 西城雅筑 楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中 缺点是单价高、花园小 这几个小区具备的优势有： 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。

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