广州楼市:买房的注意了,中介不会告诉你的事

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提问：广叔你好，万科城光已认筹，朝北的基本都是三房一卫，朝南的三房两卫，朝北的多少钱一平还可以入？朝南的呢？另外，准备200～250纯投资，首付三成的接力贷，只要看升值空间，选哪个区域比较好？番禺广场的东华花园可以吗？

回答：你好，万科城市之光网红盘，非常火热。在房子火热的情况下，朝向的折价不会有太大的差别，只是怕开发商趁机涨价。据说下一期会在4.5-5w，我觉得4.5左右都还是可以考虑的。对于200-250的价位，你眼光还不错，东华花园算是番禺广场较有价值的盘。

提问：广叔你好，广州户口首套，预算200万，刚需自住保值，黄埔镇龙星汇城怎样？镇龙目前比较荒凉，未来前景如何？另外，星汇城和品秀星图比起来，哪个增值空间更大一点？

回答：你好。镇龙星汇城靠近广河高速，周围啥都没有。离镇龙北地铁口倒是还近，买入的话要站岗很久的，不值得，到时租也租不出去，真的很惨。不如品秀星图。

提问：广叔您好，关注很久。新人首问。目前两个孩子，老大在广州外国语附属学校读小二，老二现在两岁明年入学幼儿园。老婆户口去年年底拿到的广州集体户口。想请教以下：1，如果考虑到投资＋教育＋自住（啥都想兼顾）的话，有没有推荐的楼盘，预算1000左右。2，如果在天河华阳小学买了学位房，是否能明年转学入读？

回答：你好。1、1000左右，不知道在哪工作？自住首先得考虑通勤距离。1000左右，各方面兼顾比较好的是天河北，如华阳小学、华康小学、龙口西小学对应的小区。2、如果有广州户口，是可以对口入学的。没有户口的话需要根据积分进行录取。

提问：广叔你好，我坐标广州，已婚，孩子一岁半，计划这两年二胎，目前存米50w，社保满五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每个月，不想再给房东打工了，想在广州买个小三房。之前看了增城大国璟，黄埔的万科幸福誉，南沙保利城和滨海新城，这几个楼盘哪个保值增值更好点，因为现在首付不多，想先买套自住，过几年经济宽裕一些再置换，二手房也可以考虑。广叔有没有好的建议，或者好的适合我们现阶段首付的楼盘？

回答：你好，你的想法是正确的，租房没有未来，尽快买房上车，才能在广州扎根安家。资金有限，一线城市宁可先上车后面再置换，不然靠攒钱买房，很难追上房价上涨的速度，普通人要学会用资产追资产，实现风险对冲。

我的建议是你的首付虽然不多，但是你月供能力还不错，可以淘二手次新配合gpgd，降低首付，这样选筹范围会更大，可以买到更好的房子。南沙规划虽好，兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了，增城不限购区域太远了，建议买黄埔，临深投资回报率高的板块 详见内部分享

提问：你好广叔，请问天河区保利天汇是金融城板块吗，是东向发展线上的楼盘吗，广州一路向东

回答：你好，保利天汇属于奥体新城板块，奥体新城范围为：牛奶厂、天健上城、大观路这一带 保利天汇不属于“东向”发展线上的楼盘，如果自住没问题，如果投资的话，就稍微麻烦一点： 1、未来的交房时间太长，虽然我们不担心保利的开发能力 2、周边的商业配套其实不太行，我甚至觉得以后的居民都会坐地铁来黄村高德汇、车陂来消费，或者直接开车来东圃的天河城 3、至于未来的学位，我们不能说百分百可以确保，但确实是有风险的 4、所有的一手盘都具有不确定性的这个因素，所以这个也是广叔一直坚持的观点，因为不确定性，所以就不要赌

提问：您好广叔，现在手头110万资金，想在广州购置一套房主的原因住要是想让小孩上到好点的学校再兼顾一下投资，纠结了很久了，对知识城万科幸福誉一二期的二手房比较感兴趣，但是朋友都建议买科学城好，排名前列套房优选哪里比较合适呢？

回答：你好，如果手上有房票当然优选科学城，知识城这个概念比科学城差远了，然后地理位置也偏，发展比科学城要慢。

提问：你好广叔，请问雅居乐雅字头什么价位比较笋？现在合适入了吗？

回答：你好，3雅大概3.3左右，大户型要是能做到3以下比较好，所以普通2-3房的能找到3.1-3.2左右差不多了，户型和楼层有优势适当加点，有合适可以入的，看到有合适就下手，目前黄埔已经有政策加持，番禺大概率也会有所跟进。不建议加太大杠杠，不然你的套利空间会缩水很多。

提问：您好广叔， 我目前在天河客运站上班，计划买离地铁近的房子，没有学位需求。 预算500万，科城山庄3房125方，首付可以给200万，四房估计要去到560万，贷款压力有点大了，不知道三房还是四房好？现在小区物业换万科了，以后物业会变好。现在纠结就是未来可能不会在广州生活，投资多于自住，以这个角度俩看是否买东荟城的4房要更好呢？但是东荟城对我这个没车出行的上班族来说实在太远。品秀星樾也有考虑，可以南向单价我觉得贵了点，比科城山庄单价高，而且两梯六户30多层，居住密度有点高。大师兄有没有其他楼盘推荐呢？感谢。

回答：你好，既然是投资，那么就要忽略掉一些你认为看起来非常重要的因素，从而从后续接盘侠的角度来考虑这个小区以及这套房源后续的接盘侠给不给力了，萝岗的产品分为两类1、一类是偏向居住舒适性的，比如保利香雪、新福港鼎峰、锦林山庄。2、一类是对学位有需求的刚需型的社区，东荟城。你要买的这套房子如果投资的话，她的接盘侠在哪里，对学位有需求吗，还是纯粹对物业、对园林有执念，这个时候我想你应该找到了答案

提问：您好广叔，大运颐安都会中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390，是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我排名前列套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若老师认为市内更有价值，可否推荐几个盘？

回答：你好， 深圳各板块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点： 1.东部和西部的差距拉大 2.品质楼盘和低端楼盘差距拉大 3.学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会向东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。

提问：你好广叔，坐标深圳。现状：深圳福田景田一套房，对口福田外国语，现价值约1100万左右，还欠约420万房贷，房子105平，现有两个小孩感觉房子有点小。另外手中现有约550万现金。 计划：希望在深圳再买一套房，兼具地段和学位属性 困惑：买房的地段您建议哪里呢？另外二套房首付需要七层，您建议我通过抵押贷款把现在景田房子多贷点钱出来，拼尽全力买套大一点的呢，还是买套小一点的？我个人倾向于买套大的，因为现在这套有点小住的不太舒服，后面新房如果学位可以的话，也有可能搬到新房去住。另外福田景田这套房对口福田外国语，后续的持有价值和增值潜力，您如何看呢 多谢了

回答：你好，考虑自住，建议入手一套南山大户型学位房。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

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